有一個網友想投資門市，這個門市現在帶租約，年租金在5%的收益率，不知道值得投資嗎？
投資商鋪就是要考慮他的租金收益率，一方面是現在的租金收益率，另一方面就是未來的租金收益率，判斷清楚，判斷正確可以下手。
商鋪的投資收益率在百分之五左右，也就意味著在20年之內才能收回投資，20年換算成月份就是240個月，按照租售比來計算，就是1:240，按照國際慣例來講，也算是比較划算的一筆投資，但是，這是說的住宅，那麼針對商鋪呢，對於國內的房地產市場來講，商鋪的收益率，在這個標準上就屬於比較低了。
當然，目前所有的在建商鋪，新購買的商鋪沒有超過收益率5%的，基本上都在百分之四左右徘徊，理論上百分之五的收益屬於不錯了。
按照我們推算，目前商鋪收益率在百分之六左右時屬於賺錢狀態，百分之五屬於平衡狀態，百分之四的收益率，屬於未來增長潛力比較好的商鋪才可以購買，這個應該怎麼說呢？
購買商鋪就看兩個事情，第一個事情就是收益率是多少，低於百分之五的不值得考慮，高於百分之五的，但是不能超過百分之六以上，否則就屬於欺詐了，目前市場上根本就不可能存在超過百分之六以上的商鋪收益率。
第二個事情就是要看未來，未來的租金收益率會不會穩定的增長，看未來有很多參考因素，主要表現在以下十幾個方面，僅供你參考。
都有哪些方面，例如：地段，臨街狀況，人流量，人留的住留性，購買習慣，購買力，便利性，商圈，規劃，開發商的實力和商鋪的開發規模，地勢，淨高，開間，朝向，格局和功能，主要涵蓋了的事項就是運營商的運營能力，商圈的研究，商鋪本身的功能性，通過這三方面能夠判斷商鋪未來的租金價值。
投資商鋪是一個技術活，需要把握的尺度，考慮的維度很多，很廣，更需要強大的計算力。
剛才上面講了，為什麼針對商鋪的收益率百分之五以下是不夠的，這主要取決於國內商鋪的土地出讓後使用時間，只有40年的時間。
而且商鋪銷售的時候稅費較高，到底有多高，我給你計算一下，契稅百分之三，個人所得稅百分之一或者是差價的百分之二十，增值稅5.5%左右，評估費百分之零點五，土地增值稅百分之三十到六十，交易費八塊，還有其他的一些費用，不動產證費80，測量費300以內，如果按揭貸款還有保險百分之一左右，還有中介費百分之一到百分之三，算算是多少？
其他的都可以直接加，只有土地增值稅可能需要另外計算一下，土地增值稅應該佔據總房價的百分之二十五左右，百分之二十五的價格當中增值的部分需要交納土地增值稅百分之三十到六十，假如100萬的房子，買的時候是50萬，也就意味著增值了50萬，這增值的五十萬需要交納百分之五點五的增值稅，增值的五十萬的百分之二十五是土地價格部分，也就是125000左右，125000左右的50%需要，交納土地增值稅，也就是6萬到7萬的土地增值稅。
說了半天是個什麼意思？
也就是說，商鋪增值的部分，有相當大的一部分已經交納的稅費，在這樣的背景之下，增值的部分就縮水了，而且稅費較高，商鋪的稅費交納歸屬，跟住宅又有區別，因為商鋪是屬於純市場化的，買家交買家的稅，賣家交賣家的稅，作為賣家來講很不划算，而且想把商鋪賣出去，需要等待，很多的機會，時間也是成本，即使增值了，賣不出去也等於零。
這就是商鋪，投資的一些應該注意的地方，所以商鋪投資的收益率，未來收益率，是商鋪投資的很大一部分收入來源，也是根基。
阿永哥點評：
一是購買商鋪的時候，把現在的收益率和未來的收益率結合起來，看看增長的可能性有多大，之後再去確定是否購買。
二是購買商鋪，一定要看一下開發商的運營能力，或者商鋪本身是否自帶流量，或者商鋪是否適合做體驗性的項目，這個很重要，因為商鋪要租出去的話，就目前的市場上來講，體驗性的項目佔到百分之八十以上，這是未來。
投資商鋪投資的就是未來，還有未來收益率。
好了，就說這麼多吧！
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