今年年初，距離CBD大約16公里的南龍湖，拍出了好幾個地王，你應該還記得吧？
在正商、建業、康橋、重慶龍湖、雅居樂等本地外地大佬的哄搶下，南龍湖地價數小時內被屢次刷新，最高樓面價從6100一路被抬升到7500左右。
要不是政府限價壓著，估計開發商們一夜間就能把房價從1萬漲到1萬4。
你不知道的是，在CBD南邊七十公里開外的許昌新區，樓面價也突破4000了。也就是說，最高房價預期也已過萬。
從去年年中起，”鄭許一體化“規劃研究報告正式被提出，反應最快的開發商立即開始搶地。
除了較早進入許昌的建業外，近一年又有碧桂園、金科、華潤、亞新、綠地、保利、雅居樂、陽光城、中梁等房企陸續殺入，新區3000多的樓面價已成常態。
今年1月， “鄭許一體化”被正式寫入河南省政府工作報告，和“鄭汴一體化”用詞規格等同，而鄭新（鄉）、鄭焦（作）的用詞還是“深度融合”。
在這樣的大背景下，處於鄭許銜接帶的新鄭，熱度也逐步攀升。這裡的新鄭，不僅僅是指南龍湖，還有南龍湖與許昌之間的新鄭市區。
01
提起新鄭市，你腦海裡第一想起的是什麼？
這個距離鄭州主城區30多公里的區域，多數人對它的瞭解，可能僅限於拜祖大典。當然，或許還有鄭大西亞斯這個大名鼎鼎的貴族學校。
很多人不知道的是，新鄭經濟相當發達，GDP已連續數年位列河南省縣域第一，把鞏義都比了下去。
更不為人留意的是，近一年來，新鄭市尤其是新鄭新區的房地產市場也在靜靜升溫。
今年過完年後，位於新鄭新區的新鄭碧桂園、招商軒轅華府先後開盤，都全部清盤。
其實，新鄭房地產熱度上升從去年已初露端倪——位於新鄭新區的浩創天鵝湖畔以及新區邊上的正商公主湖，2017年銷售面積都在15萬方以上，雙雙殺進大鄭州年度銷售面積TOP20的榜單。
如果說浩創天鵝湖畔的熱銷還比較能理解，畢竟佔據了新區的好位置，距離老城區也不遠，有不小的購房需求。
但是位於鄭新快速路以西、已經超出新區範圍的正商公主湖依然能熱銷，大概只能歸結於價格便宜了——小高層5000+，洋房7000+，真不算貴。
浩創和正商的熱銷只是第一步，現在，更多更大牌的一線開發商在此廝殺。
2017年，恆大、碧桂園、金科、招商等一線房企紛紛入駐新鄭，佳兆業更是拿到了樓面價4300左右的地王。比起碧桂園在許昌拿到的4000出頭的地王樓面價，佳兆業這個地王也不算太離譜。
在大牌開發商及地王的共同催化下，新鄭房價開始快速上漲。2017年下半年，新鄭房價就從上半年的五六千直接飆升到七千。
02
新鄭市到底在哪裡？它位於南龍湖的東南方位，東邊臨著航空港區，和南港的區位基本平行。
與開封極力向西和鄭州接軌一樣，從2009年開始，新鄭就規劃了城北新區，努力向北發展，希望能和鄭州市區的距離拉得更近一點。
城北新區東臨京廣鐵路，西至鄭新快速路，南到鄭韓故城-新密鐵路，北至南水北調總乾渠，總規劃面積16平方公里多。
很明顯，新鄭新區的學習對象也是鄭東新區，比如也在新區的中心位置規劃了CBD，比如市政府的辦事大廳也規劃到了新區，甚至連汽車站都搬到了新區最北邊。
由於經濟發達，新鄭也有足夠的財力來建設新區，經過近10年的發展，現在新區環境相當不錯，道路寬闊乾淨，綠樹成蔭，最重要的是水系非常發達，北邊是南水北調運河，南邊是軒轅湖，西邊是黃水河，中間還有暖泉河從北向南穿城而過。
從鄭州市區到新鄭市，現在主要是通過G107國道、鄭新快速路和京港澳高速相互連接。
很明顯，鄭新快速路和京港澳高速之間的空白地帶太多，還缺乏一條南北通道，所以後期還會有一條中華路直接與東三環（G107輔道）聯通。現在中華路多數路段已修好，只剩下最後的聯通了。
除了這幾條快速路，未來連接新鄭市和鄭州市區的還有地鐵16號線。
如果說走南龍湖的城郊線（2號線南延線）的快速通車完全是沾了港區的光，那麼以後將和4號線、12號線無縫連接的16號線就是量身為新鄭打造的。
16號線的功能與連接上街、滎陽和中原區的10號線類似，都是通過和之前的線路對接，把衛星城和主城區聯繫起來。
在龍湖鎮和郭店鎮，16號線主要走鄭新快速路，到了薛店鎮和新鄭市區則向東偏移，主要走中華路。
無論是從與市區的連接性還是16號線的走向來看，中華路未來將會是一條媲美鄭新快速路的主幹道，也是新鄭新區發展的中軸線。
除了16號線，新鄭市區還規劃有18號線，這條線路是用來連接新鄭新區、北港和南港的。
前面我們說過，新鄭市區與南港基本是平行的。現在新鄭市區與南港的連接主要是通過人民路，從西亞斯南邊的人民路開車到南港的雙鶴湖公園，開車只需10分鐘左右。
未來連接南港與新鄭市區的主幹道還會有中興路，也是將來18號線要走的路線。
只要是未來會成型的城區，政府都會想方設法把它們連接起來，這也是地鐵存在的最大意義。
03
無論許昌還是新鄭，開發商們扎堆進駐的都是新區。有了鄭東新區的光輝典範，這些新區的推進要容易多了，其價值基本不會遭受群眾的質疑。
以中興路為界，新鄭新區分為南北兩部分，現在距離老城區較近的南部片區已基本開發完畢，現在主要發展北部片區，也是一線房企搶地的主戰場。
（點擊查看大圖）
從上圖可以看出，碧桂園、招商、佳兆業、金科這四家開發商，都集中在新區的西半幅，距離都不算太遠。
而新鄭新區所有項目中，金科御府的位置無疑是最具有優勢的，在此逐一解讀一下：
1、極佳區位
自從韓愷出任金科中原區域董事長後，金科在河南的佈局明顯加快了很多。既然啟用了韓愷，那也說明金科野心不小，單單一個鄭州金科城項目，顯然滿足不了胃口，佈局全省才是王道。
除了在綠博、常西湖片區等均有儲備地塊，今年金科落子洛陽、在許昌連獲兩地塊，也算是沒有辜負金科在2017年就單城市（鄭州）成立區域公司、表示願意深耕河南的誠意。
金科御府是金科與新鄭開發商力上置業的合作項目，由於拿地時間較早，金科御府佔據了位於兩條主幹道——中華路與中興路西北角的優越區位，西南邊隔著暖泉河和溼地公園是市政府辦事大廳，南邊則是CBD區域。
2、雙地鐵
金科御府所在的位置，就是我們前面提到的16號線和18號線交匯處，也是整個新鄭市唯一的雙地鐵交匯處，以後可以無縫接駁鄭州市區和航空港區。
16號線和18號線都屬於長遠規劃線路，落地時間還不能確定，但是從這兩條線路的規劃，可以看到整個區域發展的趨勢和前景。
既然有了雙地鐵規劃，金科御府所處的位置，一定會是未來整個新鄭市區的核心。
3、純高層設計
金科御府的佔地面積也是最大的，項目分南北兩個地塊開發，北地塊佔地約107畝，容積率不到3.0，南地塊約117畝，容積率 2.0。
現在在售的是北地塊，規劃有16棟20層高層住宅，也是在售項目中唯一的純高層住宅，並沒有像其他項目一樣為了提升溢價採取高低配。
4、厚道品牌
從金科城一期信守承諾、以萬元的低價開盤起，金科給鄭州留下的最大的印象是厚道。
實際上，金科的核心優勢是做產品和服務，在建築、景觀、戶型、物業等方面表現優異，素有“工科金科”的美譽，“美好生活服務商”的提法也是金科首創的。
5、人性化精裝
之所以有“工科金科”的稱呼，和金科創始人是做建築出身的有很大關係。他經常親自過問項目細節，在金科內部也廣泛流傳著他認為園林不夠完美而推翻重來的故事。
從金科御府的精裝修細節就可見其細緻程度，除了配備地暖、新風系統、直飲水外，客廳臥室都配備了USB插座，餐廳預留高位電源，便於火鍋等電器使用，走廊預留感應小夜燈，門口設置一鍵總控等。
6、全明戶型
金科御府的戶型從105㎡的三房到160㎡四房不等，幾乎全部是南北通透的全明戶型。
125平的三房戶型堪稱完美，三開間朝南，南向超大面寬陽臺▼
105平的三房也做到了南北通透和三開間朝南▼
無論是區位還是產品，金科御府都沒有太大問題，算是整個新鄭市區最具有均好性的項目，最新的消息是，金科御府的售樓部目前已經開放，樣板間和示範區也即將在五一開放。
結 語
新鄭市場上進駐的大牌開發商逐漸增多，鄭許一體化逐步推進，地王開始湧現，新區規劃逐步落地，種種利好加持下的新鄭新區，房價已經開始快速上漲。
2016年金科城穩落鄭州高新區，這個品牌已經被廣大鄭州人民熟知，其爆發力和魄力也被業內人士連口稱讚。如今金科御府進駐新鄭新區，也許會給新鄭人們帶來不一樣的驚喜，這也是我們共同的期許。
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