一週兩家公寓陷入嚴重資金鍊斷裂危機，涉及租金千萬！
上週，長沙的一家當地公寓租賃公司——長沙優租客房地產經紀有限公司15家門店全部關門，總部辦公設備已經搬空。據員工的初步統計，這次突然關門，涉及到的租客押金以及員工工資有近700萬。
優租客是2016年年底進駐長沙，專做租房中介，通過免費或低廉的中介費的模式在市場上進行推廣，長沙優租客房地產經紀有限公司的法人代表嚴勇表示運營到現在，一直處於虧損狀態，目前正在想辦法籌錢。
同一周內，另一家品牌公寓出現經營危機。愷信亞洲管理集團——2012年進入中國高端服務式公寓市場。在綠地集團開發的位於上海徐匯濱江的海珀旭輝酒店式公寓項目上規定：購買該處房產必須委託給上海愷信投資諮詢有限公司（愷信亞洲上海分部）託管，統一對外出租十年為業主進行委託管理，租金由愷信每半年一次支付給業主。
然而據某自媒體披露：自2017年至今，超過100多位業主均表示未收到租金，總計租金超3000萬元。愷信上海公司的法人因病住院無法處理事件，員工大量離職，公司近乎宣告破產，業主多次與愷信協商未果，矛盾則波及到了綠地集團，由於綠地在該項目上與愷信有合作關係，如果愷信出局，綠地有可能因此“背黑鍋”，承擔連帶責任，支付業主租金。
自2018年起，已發生了多起公寓企業“資金鍊”事件，房東東曾深度報道過上海地區公寓企業“陣亡”的就有兩起，“好租好住”及“愛公寓”事件。事故頻發，五月僅一週的時間內就發生兩起“陣亡”事件，這是個非常危險的信號。
根據這些“陣亡”案例，我們能從中發現導致危機出現的共同原因——“盲目擴張”和“資金鍊斷裂”。由於目前大多數的長租公寓基本都是包租的模式，多數企業為了房源擴量，加速佔據市場，資金的消耗巨大，不斷通過社會化融資，甚至高利息借貸。
房東東學院全靂認為，規模化都是品牌公寓必然的目標，但是在短期內房源大幅增量後隨之會產生三類問題：一是人手不足，運營管理上可能出現漏洞，比如飛單、漏單、錯單等，財務賬目混亂；二是拿房過猛導致空置率上升，大量的新房源可能沒辦法在短時間內消化；三是過度金融產品。拿租金分期來舉例，第三方金融公司替租客一次性支付一年至兩年的租金，一旦碰到大面積退租（例如項目需整改租客被清退或是企業客戶集體退租等原因），若手上沒有充足的現金流去還租客剩餘租期內的租金，很可能會成為資金鍊斷裂危機的引爆點。
昨日，“愷信亞洲”目前的第二大股東孫偉中出面證實：公司短期資金出現一定的問題，但絕沒有別的媒體所謂誇大的數據，房東的租金都在陸續支付中，尚有40-50個房東沒有支付到位。
愷信亞洲的前世今生
“愷信亞洲集團”是上海愷信投資諮詢有限公司，是黎芸樺在1998年註冊的，法人代表和大股東均是黎芸樺本人。據瞭解，黎本人最早在國際物業管理公司負責諮詢業務，擔任多年高管職位，對於房地產開發業務和整體運營具有豐富的經驗。1998年，自創愷信品牌，通過管理重組和優化房地產資源，將愷亞集團打造成國內獨一無二的資產管理和服務式公寓管理公司。
從產品線來看，愷信主打高端系列，分為高端商務、精選、度假系列，主要模式和開發商項目形成緊密合作，通過小業主中包租後實現溢價收益的一種模式。
雖然成立近20年，愷信真正管理的項目和規模並不多，最成功的一個案例無疑就是上海綠地徐匯的海珀旭暉項目。2014年，愷信正式從綠地徐匯接手管理，一共2棟樓，168套，開發商採取帶租約銷售，由愷信支付租金回報。由於近幾年，徐匯濱江板塊大力發展，平安上海金融中心也入住了該區域，使得那裡的人氣和商業氛圍急升，出租率也是節節攀升，70-90平方的平均月租金都能做到2萬以上，一下子讓愷信海珀旭暉公寓項目聲名鵲起。
2015年，長租公寓成為風口後，無論是青年公寓、白領公寓、藍領公寓，服務公寓都成為社會資本關注和追逐的熱點。黎芸樺一改過往的低調，頻頻出現在各種論壇上，不斷地給愷信搖旗吶喊。同時，愷信通過各種曝光，囊獲多個論壇的獎項，一時間讓黎風光無限，各路開發商紛至沓來，各種合作也是鋪天蓋地。
中國有句古話：物極必反！正當黎芸樺一邊忙著開發項目，一邊忙著融資，一個重大的隱患悄悄地來到了他的身邊。
愷信，到底出現什麼問題？
筆者打開黎芸樺的微信圈，發現他最後一條朋友圈定格在2017年12月31日，而筆者收到黎的最後一條微信是在2018年的1月13日。
1月13日到5月22日，黎究竟去那裡了？
1月20日左右，筆者通過朋友瞭解到，黎因為重大身體原因，住進了醫院，公司事務全權由其老父親代理。
春節後，愷信就出現團隊陸續離開等現象，同時也有耳聞，公司在資金各方面出現問題。
知情人士透露，愷信融資就差最後一口氣，其實愷信已經拿到了深圳某地產投資公司的框架協議，該筆投資金額在2000萬左右，加上投資方承諾的房源，總體條件還是不錯的，但由於老黎突然倒下，群龍無首，導致該協議無法真正執行。
期間，也有同行洽談投資愷信的意向，但無果。
上週某公眾號爆出的愷信資金鍊問題，迅速把愷信推到了輿論風口！
一位熟知愷信的朋友說，愷信有點可惜了，老黎熬了那麼多年，很不容易把品牌做起來，但沒把公司管理好，成本失控，最終出現了資金鍊問題。
愷信，最終會花落誰家？
面對社會傳聞的資金鍊“斷裂”問題，愷信的第二大股東孫偉中與筆者溝通，雖然愷信出現資金鍊問題，但金額總體不大，我們能自我解決的。雖然看上去是資金鍊問題，我們必須正視，這是發展中的管理問題，這種錯誤一定會致命，這個事件是教訓，我們這也是引進新股東後亟待要改善的。
孫偉中說，“我是愷信的財務投資人，也是老黎的同學，雖然我不參與經營，但我知道一個品牌的建立，是要付出很多年的累積，毀掉一個品牌只需要一兩天時間或者一件事情！”
”過去的幾個月中，我們在積極尋找新股東，上週末明確了投資協議框架，本月底會正式簽約，首筆投資會在5000萬左右，部分房東的租金也會很快落實！孫偉中這樣表示，新的投資結束後，新愷信會以全新的面貌出現，請相信我們，也感謝房東東給予正確的輿論引導！
由於投資協議尚在進行中，孫表示暫時不方便透露股東細節，他表示會在第一時間告訴所有關心愷信的朋友們。
筆者希望愷信能度過難關，及時落實資金，解決現在問題，重新調整後再出發！
作為一個長租行業觀察者，筆者也再次提醒各位從業者，長租公寓是個馬拉松，是個微利行業，需要有足夠的耐心，需要精打細算，從每個環節上細扣，實在弄不懂，就好好請教下經濟型連鎖酒店的創始人和創始員工！
作者全靂，房東東公寓學院創辦人，同濟大學講師、清華大學公寓建築標準小組成員、房東東金地研究分院院長，河南公寓管理協會名譽會長，江蘇省房屋租賃專家委員會顧問、安徽省住房租賃專家委員會顧問、湖南省住房租賃專家委員會顧問，長期研究國內外住房租賃市場，參與國企租賃用地建設規劃，三年發表文章超過600萬字，先後為萬科、碧桂園、華潤置地、華僑城、中國金茂、中建、龍湖地產等企業進行長租公寓的培訓和諮詢。
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