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上週開始，各大房企都開了2017年度業績發佈會，躍居行業第一的碧桂園，還要深耕更多城市鄉鎮，讓碧桂園在規模上成為地產行業的新王者。許家印則正式宣佈「新恆大」的序幕已拉開，在他的期許中，到2020年底，恆大要成為世界百強企業。鬱亮說，「萬科要擁抱新時代，已經不在乎第一第二。」
好了，閒話不多說，一起來看今天的《房事早茶》。
▲告別傳統模式，轉向「規模+效益型」戰略一年後，許家印為恆大集團描繪了一幅全新的藍圖
本週焦點丨Focus
恆大交成績單
到2020年成為世界百強企業
「到 2020 年底，實現總資產 3 萬億，年銷售規模8000 億，年利稅1500 億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業。」這是3 月 26 日，恆大集團董事局主席許家印在香港業績發佈會上宣佈了恆大的新藍圖。
2017 年許家印登上了福布斯排行榜的中國首富的位子，恆大集團旗下的足球隊也繼續統治著中超聯賽，目前他們已經是七連冠。同時，2017 年對於整個恆大集團來說也是豐收的一年。
「今天的恆大總資產 17618 億，和上市前 2008 年 285.2 億相比，增長了 62 倍；今天的恆大淨資產 2422 億，和上市前 2008 年 85.8 億相比，增長了 28倍；今天的恆大年利稅 790 億，和上市前 2008 年13 億相比，增長了 61倍 ……」發佈會上,許家印以一連串的增長數字，宣佈「新恆大」到來。
中國恆大發布的 2017 年度業績顯示，包括總資產、營業額、淨利潤、土地儲備、現金餘額等12項指標均領先行業。
恆大 2017 年年報顯示，其全年營業額 3110.2 億，同比增長 47.1%；核心業務利潤 405.1億，同比增長 94.7%；公司股東應占利潤 243.7 億元，同比增加 378.7%；毛利潤 1122.6 億，同比增長 89%。各項利潤指標均創新高。
對比目前已公佈業績的幾大核心房企，恆大的營業額、淨利潤均名列前茅，毛利率大幅高於 25%的行業水平紅線，淨資產收益率超 30%。
此外，恆大總資產達到 17618 億，同比增 30.4%；由於盈利能力提升，淨資產大增 204% 至 2422億，現金餘額 2877.2 億。同時，恆大負債率快速下降，其中淨負債率下降近六成，從 2016 年的432% 下降至 184%。
2017 年上半年，恆大還清了全部永續債，併發行 63 億美元債，利率最低 6.25%，期限最長 8 年。恆大通過長債換短債、低息置換高息，極大的改善了債務結構，進一步降低融資成本。
2017 年，恆大合約銷售額 5009.6億元，同比增 34.2%。在 2017 年業績發佈會上，恆大董事會主席許家印表示，2018 年的合約銷售目標是 5500 億元，但恆大每年的業績都能完成，一般會超一點，6000 億都有可能。今年要拼 8000 億元也是可以的，但是沒必要，要注重質量。
2017 年，恆大提出轉變發展模式，由以往高負債、高槓杆、高週轉、低成本的「三高一低」發展模式，向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的「三低一高」發展模式轉變，核心是大幅降低負債率，增加淨資產。
年報顯示，恆大 2017 年新開盤項目 178 個，分佈於北京、深圳、合肥、長沙、成都、重慶、海口、三亞、大連、長春等數十個城市，在售項目累計達到 656 個。
截至 2017 年 12 月31 日，集團總土地儲備項目個數 766 個，分佈於中國 228 個城市，覆蓋全部一線城市、直轄市、省會城市（臺北、拉薩除外）及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市。
恆大總裁夏海鈞在業績報告會上表示，恆大 3.12 億平方米的土地儲備還是比較優質的，70% 在一二線城市，這些優質的土地儲備將為恆大未來提供很好的增長基礎。
▲融創 2017 全年業績發佈會，孫宏斌變身「段子手」
金句丨Quotes
樂視，這是一個失敗的投資
3 月 29 日，融創中國披露了 2017 年度年報。財務數據顯示，2017 年全年，融創中國收入同比增長 86.4% 至 658.7 億元人民幣；毛利同比增長 181.1% 至 136.3 億元。
在這份年報中提到融創擬對樂視系三家公司計提幾乎全部投資，合計金額達 165.6 億元。在此次 2017 年融創業績發佈會的現場，有關樂視的問題是很多人所關心的一個焦點問題。
對於樂視，孫宏斌直稱是一個失敗的投資。165 億都虧損，計提為零了，這不是壯士斷臂，而是斷頭了。
下面是孫宏斌的在發佈會現場的「金句」整理：
記者：你知道賈躍亭在哪裡嗎？你們最近見過嗎？你這次還有想哭的感覺嗎？
孫宏斌：我不會哭的。錢都虧了，還哭啥呀？
記者：你曾說賈躍亭不懂壯士斷臂，你會壯士斷臂，砍掉樂視嗎？
孫宏斌：樂視去年我們計提損失 165 億，你說還怎麼斷？都已經砍頭了。我從來沒有後悔過任何事，但我在公司內部討論過很多次，這是一個失敗的投資。
對於樂視，樂視影業是可以做的，跟上市公司沒關係，我們投資了樂視網、樂視智新（還可能會更名），樂創文娛今年還會融資。但樂視網，沒有增發資格，你說怎麼辦呢？壯士斷臂，都歸零了，以後別再提樂視，沒了。
融創是在為將來做準備，轉型是有代價的。你做 100 萬的生意，付出 20 萬的代價是正常的。
記者：會不會把樂視便宜賣給接盤者？
孫宏斌：你幫我問一下，有誰願意接盤，我打折賣給他，九折。真的有意，價格還能再商量。
記者：是否關注賈躍亭造車？
孫宏斌：賈躍亭造車讓我投是不可能的。
記者：如何評價「俠之大者，為國接盤」？
孫宏斌：融創吃過那麼多虧，但是吃了虧之後融創就成長了，這就是價值。「啥虧都吃過了，還有什麼虧能吃？所有的虧都在年輕的時候吃了。」
當董事長什麼都不能說，不當董事長了我想罵誰就罵誰，當然也不能亂說。我從來不在乎別人說什麼，我對我的形象管理得特別好，本來我就是傻 X。
記者：融創要爭奪中國地產銷售的第一名嗎？
孫宏斌：融創以前爭過第一，沒意思。你們也都知道，小時候班裡的第一名，長大後都混得不咋樣。
記者：融創對員工的激勵機制是什麼？
孫宏斌：激勵機制不是靠錢，靠錢肯定是沒用的，我們靠的是精神。
人物丨Entrepreneur
鬱亮：中國房價單邊上漲的時代已經結束了
▲「不轉變模式，以前怎麼賺的錢就怎麼還回去」
3 月 27 日，在萬科2017 年業績發佈會上，萬科董事會主席鬱亮表示，「我們認為中國房價單邊上漲時代已經結束了，房地產企業需要把自己看成製造業，服務業賺錢，不能靠不動產的單邊上漲賺錢。行業必須做出改變。如果只靠房地產的上漲，以前怎麼賺的錢，現在怎麼還回去。」
財報顯示，萬科集團 2017 全年實現營收 2428.97 億元，同比增長 1.01%；淨利潤 281 億元人民幣，同比增長 33.44%。淨負債率 8.8%，保持行業較低水平；有息負債 1906.2 億，佔總資產的 16.4%。萬科每股末期股息 0.90 元人民幣。
全年實現銷售面積 3595.2 萬平方米，同比增長 30% ；銷售金額 5299 億元，同比增長 45.3%。開工面積約 3651.6 萬平米，較 2017 年年初計劃增長 24.9%；竣工面積 2301.4 萬平米，實現結算面積 1980.5 萬平方米，結算金額 2330.1 億元；已售未結資源 4143.2 億元，同比增 48.9%。報告期內，萬科在全國商品房市場份額上升至 3.96%，較 2016 年上升0.86 個百分點。
2017 年，萬科新增開發項目 216個，總規劃建築面積 4615.4 萬平方米，權益規劃建築面積2768.1萬平方米。按投資金額計算，新增項目90%位於一、二線城市；此外，萬科海外新進入了吉隆坡。
▲消費升級，人們嚮往更加精緻的產品
觀點 | Opinion
恆隆地產董事長陳啟宗
房地產賺大錢的時代已經過去
根據每日經濟新聞的報道，3月24日上午，恆隆地產董事長陳啟宗出席嶺南論壇並發表講話。談到中國房地產市場，陳啟宗表示，世界上很難得有這麼一個地方，能在這麼短的時間內，房地產產業可以從非常初階到現在繁榮的光景。不過，他表示，「在房地產領域，賺大錢的機會已經過去。」
「但這並不表示（房地產）沒有賺錢的機會，房地產永遠還是有賺錢機會的。」陳啟宗解釋稱，中國住房房地產已經飽和，現在也有很多房地產商往旅遊、文化房地產發展，但是他不認為這些領域潛在的機遇特別大。「以往 25 年，從中國房地產領域跑出來的也就是那二三十家而已。」
在他看來，房地產目前最好做的是高檔的商業房地產，「低檔商業地產太多了，誰都可以做。高檔房地產能做的公司很少，內地也不過那一兩家，懂得做商業房地產的不多。」
▲ 鄂爾多斯 | 用房地產提振經濟，出現的副作用非常大，造成大量空城、鬼城
趨勢 | Trend
現在用房地產來提振經濟就是飲鴆止渴
在 3 月 24 日中國發展高層論壇「城市群與房地產市場新方位」專場論壇上，國務院參事室參事仇保興認為，認為當前中國的房地產有兩個顯著的特點：
一是冰火兩重天，一線城市還是比較火熱的，但三四線城市冰凍期比較長。
二是在一線城市中間，出現了一種特殊的現象，房價的上漲遏制住了，但是在某些城市出現了二手房跟新房價格的倒掛，二手房跟新房價格的倒掛說明什麼呢？仇保興認為，這說明我們現在的這種價格的穩定，是被行政手段壓抑住的。所以這種緊平衡狀態是不可能持久的。
正因為如此，國務院正在制定中長期健康發展的調控手段。
為了突出來講這個緊平衡，他表示我們要充分認識到我國這些一線城市房地產存在的特殊的脆弱性。第一點脆弱性，就是人均的住房達到平均數字，歐洲貨幣組織也是一個很大的智庫，它曾經在前年寫了一個報告，在報告指出當一個國家越過城鎮化峰值以後，像德國、法國、日本這些國家人均的住房面積 35 到 40 平方米，我們國家現在也已經到這個數字了，也就是說在宏觀上我們並不缺乏，這一個是有眾多國家住房數據來支持的。
仇保興表示，這說明中國城鎮化時代已經進入一個拐點，而且我們這個拐點比很多經濟學家預計的要早的多，我們已經進入這個拐點，所以在這點上我們一定要清晰這個脆弱性。
同時，仇保興表示到了城鎮化已經過了拐點的時候，這個時候我們前幾年用的方法跟後幾年用的方法就不一樣了，現在如果再用房地產提振經濟，那就是飲鴆解渴，它出現的副作用非常大，造成的空城、鬼城數量非常多。
編輯｜樓小姐 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪
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