这一周，全国地产圈的“头号网红”当属浙商银行。
2月24日，浙商银行发布了“降首付”的通知，一石激起千层浪。传导至重庆楼市，无不对首付降低充满了期待和猜测——重庆属于“非限购”城市，浙商银行在渝设有分行。
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这条消息一经发布，重庆就有媒体闻风而动，第一时间向重庆多家主流银行，尤其是向浙商银行重庆分行，询问重庆是否进行了跟进
结果却令人失望。浙商银行重庆分行相关负责人表示重庆尚未执行该政策，重庆其余多家银行也表示目前尚无跟进的计划。
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但是！
这并没有浇灭大家的热情——尤其是计划赶在今年上半年这个好时机买房的人，仍热衷于讨论、猜测重庆到底会不会降低首付？概率大不大？若降，什么时候？
不过，今天在解答这些问题之前，我们想先问大家另外一个问题：首付降低真的有想象中那么美好吗？
01
当前的行业背景和市场行情下，顶着销售压力、资金压力和偿债压力的开发商可能比购房者更期待重庆降低首付比例。答案显而易见，降低首付等于降低买房门槛。若再配上有力度的楼盘优惠，完全有可能实现刺激购房者结束观望期、提前入市的目标。房子卖出去了，生命值也就保住了。
对于购房者，吸引力恐怕就没有想象中大了。而这里的“购房者”特指手上已经握了两套房子且还在还贷款的改需。毕竟，就算是浙商银行，降的也只是首套房的首付，可没提过二套房的事儿。并且，重庆不限购但限贷啊，买第三套房子及以上，得全款。
当然，对于没有房子的刚需，若重庆首套房的首付由三成降至两成，还是相当有吸引力的。但是，心动之前先算一笔账。不要为了开发商的现金流“伤害”自己的钱包。
现在重庆主城区高层的总价主要集中在120-150万/套。我们就取“120万”和“150万”这两个高低值，来算算首套房首付两成不美好在哪里。
以按贷款年限30年、总价150万为例，首付两成可以减少15万的首付压力。但与之对应的是，还款总额增加了31万、利息增加了16万、月供增加了将近900元/月。也就是说，总价越高，“节省”的首付越多，还给银行的钱和利息也会越多，意味着更高的杠杆和更多的负债。
凡事皆有利弊，全看你怎么取舍、选择。
首付三成VS两成，月供及利息的变化
02
重庆不是没有过首套房首付两成的历史。
把时间拉回2016年的2月份，重庆多家银行将首套房的首付比例由三成下调至两成、二套房的首付比例由四成下调至三成。
当时的市场与现在颇有一些相似之处：绝对的买方市场、楼盘优惠促销是常态、购房观望情绪浓重、开发商日子过得艰难。
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这条政策持续了一年有余。直到2017年初，重庆的市场行情开始走高后，整个上半年，可以首套房首付两成的楼盘越来越少。翻过年中这个节点后，“首付两成”基本绝迹，重回首套房首付三成、二套房首付四成的时代，并一直维持到现在。
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和当年相比，市场虽有很多相似之处，但更有很多不同之处。
四年后的现在，重庆主城区商品住宅的库存没有被积压，经历过一轮行情猛涨的重庆楼市在“限外”、“限价”、“限售”、“限贷”，“房住不炒”的基调不会也不能被动摇。以及，重庆现阶段本就相对宽松的楼市政策环境。
而这些不同，是大家期待首付两成却不确定重庆会不会有的重要原因。这是否也就代表，重庆降低首付的可能性非常小？不，有人不这么认为，他说“可能性还是很大的”。
03
据不完全统计，2月份以来，全国多个城市发布了有利于当地楼市稳定的利好政策，涉及购房补贴、公积金贷款、土地出让金等多个方面。但若要论讨论度和关注度，仍是浙商银行降低首套房首付比例。
基于这些已经“出手”的城市和重庆楼市当前的形势，程明，重庆一家地产代理机构的总经理，他认为，重庆有降低首付比例的可能性，“还是很大的”。
“从金融层面的调剂来看，应该还是有银行会落地，再加上年初银行的额度是比较多的。从另一个方面来讲，也有利于增强市场信心和后续的土地拍卖。但是现在还没有完全复工，都说不准。在4月份左右应该就能看到一些比较明朗的态势出来。”
他还指出，相比之下，延长首付分期时间的可能性更大。
“重庆本身的政策环境是比较宽松的，去年已经在执行首付分期的开发商今年估计会延长分期的时间。届时，可能会用降低首付比例和延长首付分期两套组合拳，来刺激购房需求。”
但是，可能性再大也只是可能性，一切须以实际为准。换句话说，可以作为参考，但不能作为决策依据。更为重要的是，与其被动地等待利好、期待降价，不如趁着当前市场难得的窗口期，好好地理一理自己的购房计划。
而程明给出的非常实用的6条购房建议，应该能够帮到你。
1，许多人都在期待降价，但据很多项目的反馈，降价的空间最多在1至2个点，不能再让出更多利润了。
2，疫情结束恢复复工后，是比较好的购房时机，从过去三年来看，此时的放松政策是最多的。
3，面对开发商变着花样出现的优惠政策，到底值不值，一定要看最终的支付价格。
4，对促销力度比较大但开发商信用度不好的，慎重入手。以免之后遇到烂尾、延期交付等问题。
5，在疫情下，现金流很重要。如果首付分期延长、首付比例降低，用好它们把杠杆利用到最佳。因为，有更多的现金流把控空间，比价格更重要。
6，多看项目，让信息对称，向开发商争取更多的优惠。
*应受访者要求，文中程明为化名。
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