买对深圳房，赚钱不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
问题集锦-第2期
【问题1】如何理解人越穷越要买房这句话？
回答：大多数人都是被下限锁死的。 所谓要稳定，就是保下限的思维。大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。
打工，完全符合了这种美好的想象。打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。 实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。这就是为了保下限，科技树被锁死了。
创业，是一个没有下限没有上限的领域。赚能赚死，亏能亏死。大多数人是不敢干的。很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。 有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。就是要保住下限。 创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。 比如郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。 俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。 连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。 这是反正下限没有了，去TM的，赌一把。
搞房子，为啥很多人成功了？ 这个领域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。 做到一定程度，可以专职去做。职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。 做抖音类自媒体，也是下限保底，上限很高的。反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。 要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。
【问题2】坐标福田益田村，本人三年内无房产交易，两个月前将我名下的唯一全款房产婚内更名给了我媳妇。她的情况是婚前有一套房产有贷款，我这里房查未体现，家庭2套），更名后，近期发现房查还是有我在2年前我的房产办证的记录，计划JLH让我自己变成无房无贷，
1.请问这样能消除我的房查记录吗，还算是刚需吗？
2.如果不能，我自己了解到全款房有抹房查的方法，请问我想做成刚需选房，既要JLH，还要抹房查是吗？
3.子弹600，计划购入两套新房，一套全款（先购入），一套三成（后购入），是否可以实现用两次刚需选房？请教有什么好的建议，多谢！。
回答：算刚需。你如果在微信房查，或者市民之家打的房查，一直会有房子的信息，但并不代表这个房子还在你名下。必须去房子所在区交易中心窗口打印。深圳抹房查要活络一点。同一楼盘无法实现用两次刚需选房，只能先用刚需票抢一次，再用二套房票盘后捡漏。
【问题3】银湖山庄员工宿舍楼，96年的楼梯房6/7楼，准备在本单元加装电梯，询问了2家电梯公司，费用大概在40万左右。前期跟各住户沟通后（1-4楼同意不参与，）目前只有5户愿意承担这个费用，40万也分摊到我们5户了，按照楼梯高低比例，我可能要出8-10万。前期本打算5万就够了的，现在要多出几万元，不知道值不值。现在这房目前自住，也考虑出售，但是如果有电梯肯定也好卖多一些，十万的成本也收的回来。现在还有点纠结，到底楼梯房和电梯房以后的差价大概有多少呢？现在值得花10万加装电梯吗？盼复，谢谢！
回答：让居委会和物业去谈心送温暖，最好是3楼以上都装，均摊成本小。现在关内的楼梯房很多都是九几年的老旧房子， 装上电梯可能会方便一些，但说卖房能多卖些价格，可能还只是一厢情愿的
【问题4】我的情况比较复杂，一直不知道怎么写，还是边问边整理吧。
1.17年卖了手里公寓，换成1套东莞虎门广场的三房，首房首贷，1.85万带装修，151平，今年底交房，本来打算自住。
2.二套房贷款又入了1套长安万达的新房2.25万带装修，105平。
3.后来单位又分了一套房，在虎门镇政府斜对面，126平，毛坯，交了30万首付，尾款在拖着没交。
4.妹妹17年初入了一套重庆，浪费了首贷资格，后悔，后来去深圳看房，只能五成首付，所以没买。考虑到现在小孩一岁上学，就把重庆尾款还了，让妹妹买了我们老家汉口万科的新房，准备孩子读书对敲给我用。现在月供压力较大，该怎么操作？股市留点钱炒吗？
回答：你现在名下已经有3套了，即使对敲，你也没有房票能用了。新房都有贷款，都没交房，没办法优化。妹妹重庆贷款结清，然后再入万科，接着把重庆的房子抵押还月供。股市小赌怡情
【问题5】 大表哥你好！我们在光明峰荟花园有一套2房住宅，塘厦万科朗润园有一套两房公寓空置，目前每月房贷不超过8千，每月递减中。现手上可用资金200w，年收入：我30万+，老公200万+ ，收入每年递增中，工作地点自由，目前无小孩，但计划中。想在深圳再入一套改善性住房，资金如何规划？补充下：老公深户有房票，我外地，房子及贷款都在我名下。
回答：1.光明的投资规划是建议往东走，也就是光明新区科技城（凤凰片区），峰荟花园所在的公明老城区，由于错综复杂的工业格局，纠错成本高，成长后劲不如新区。另一方面，公明有很多公租房和保障型住房，和润家园，新地中央花园，宏发嘉域，峰荟花园等。科技城那边就很少，多少会有些许用意。
2.塘厦万科朗润园公寓产品，不是好的投资标的，东莞本身可用住宅用地多，本地消化不完，塘厦公寓很大程度上是为了收割观澜的溢出需求，塘厦美其名曰智谷城，实际就是低端制造批发市场。无论长持还是短持，都不会有太大收益。如果租金上不来，更是亏本。建议该出手时就出手。
3.按照您家庭的收入能力，建议您爱人的首房首贷的名额打在1000-1500这个标的，并不要按照常规思路打在600标的的楼盘，浪费首房首贷名额，首付子弹建议凑齐到300-500万，你们的月供能力是非常强，首房首贷的资格只有一次，要珍惜使用。
【问题6】：房租上涨是不是个圈套？这样会倒逼着更多小白领去买房？
回答：房租与房价有一定替代效应，互相催化。在通货膨胀的阶段下，按理说始终是房价大涨，房租缓缓上升。但是由于调控政策，导致房产交易规模受限，倒逼了物价和房租的上涨。因此我们会保持房租—房价轮番上涨的态势。等到哪天只剩下房租永远涨，房价才是真的涨不动了。
【问题7】很多人说西边套西晒，东边套可能漏水，所以选中间套，是这样的吗？
回答：西边套如果没有朝西的主采光开面，就没有西晒问题。 东边套漏水问题确实在一些建筑质量不太好的楼盘中存在，因此有的选时某些人更青睐西边套。但实际情况是有时候根本没得选，大部分次新商品房也不大会有边套墙体渗水问题，所以不必太紧张。 其他条件完全一样时，边套比中间套还是有优势的。中间套厨卫外窗全明的楼盘其实不多的。
【问题8】您好！去年一来深圳就开始关注您，我这边情况是：长沙一套房，除去贷款卖掉的话，还有115左右，现金170左右，家庭年收入40+，有个3岁宝宝，如何考虑啊？谢谢
回答：1.有贷款记录，正常走房贷按揭，首付5成。子弹285，需考虑小学学位。
2.首付方式：
方式1：正常5成首付。拿其中245万用于首付，40万做备用金，标的500以内；贷款250万，月供1.4万
方式2: 5改3。3成首付。拿其中220万用于首付，65万做备用金，标的600以内，贷款360万，月供1.9万
3.无论哪种方式，看个人意愿，500-600标的，可以选择福田保税区、石夏、景田小两房或者南山蛇口育才小学的学位房小两房
【问题9】昨天中介给我推了一套深圳湾曦湾华府的笋盘，低于市场300万，但是业主有一个抵押贷款未结清，还有两个欠款的查封，不知道民间是否还有债务问题，房子和价格我都中意，请问这种情况下，我该如何避免掉进坑里？
回答：1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认由房东自己解押。
2.解押费用谁出。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。
3.排查债务关系，是否还有民间借贷纠纷，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。
4.如果买家出资，做好三方公证。
笋盘一般都有会急缺钱或是债务问题，理清楚了，风险把控住，主动劝握自己手上。
【问题10】最近看朋友圈，别人发的，福永一套村民还建房，1.8万/平，靠近吉安泰工业园，这种在集体土地上建的还建房，可以入手买吗？我听地产朋友说后期如果能把证办下来，还要交一笔费用，是这样的吗？
回答：不能买。要知道还建房能不能买，取决于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子就只能居住，没有任何涨幅可言，也没有任何金融属性。
如何判断能不能办证呢？首先需要弄清土地权属的性质，还建房有三种类型：
1.划拨土地性质，需要手续齐全，五年才能办证
2.国有土地转让，也就是和商品房性质一样的，可立马办证。
3.集体土地性质。但是如果是集体土地性质的，就不能办证。
不要指望未来天上会掉一个土地权属政策下来，这种概率和抢银行能够成功一样，别去博。
以上收录每日一部分提问内容，供大家置业、投资做参考。更多咨询，请关注“深房大表哥”微信公众号进行提问或学习，其中精品房产投资内容推荐：
《如何挖掘低于市场20%的笋盘》
《低利息抵押贷全流程操作手册》
《如何养出银行无法识破的流水》
《破限购全套代持手册(附模板)》
《房子裂变的具体操作方法》
《教你如何一步步从小白变成房产投资大神》
《如何火眼金晴发现合同中猫腻》
《信用卡空当接龙年赚100万》
《如何对敲把钱套出来》
《深圳关内低首付购房的秘密》
《干货！如何花5万装出30万的效果》
《投资学区房的几大误区》
《接力贷使用全流程指南》
《教你怎么不用工资来供楼的方法及要点》
《合伙买房操作手册+完美规避风险》
《为什么90后买房越来越容易实现》
《什么样的房子增值潜力最大》
《如何完美操作法拍房全流程》
深房大表哥帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等全程指导和专业意见，私人订制最适合的一站式购房及投资方案，如下：
一、解读深圳投资环境
- 一对一深入讲解深圳房地产现状、未来规划、购房偏好及投资环境，帮助购房者快速建立市场认知。
二、购房资格&贷款方案设计
- 根据家庭及个人情况，确定获取购房资格成本最低的方式；
- 针对购房人的资质情况，设计最大化贷款的方案，最大化投资杠杆；
三、资产配置&找准目标板块
- 根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；
- 针对购房偏好及投资倾向，推荐适合的板块，并对板块情况做深入讲解；基本锁定目标范围；
四、品质小区&房源定向推荐
- 确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；
- 针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；
五、协助谈判、砍价、签约
- 确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；
- 进入谈判环境，协助客户进行砍价及相关条款的确认，帮助客户争取有利条件，并促成合同签署；
六、代理完成交易全流程
- 协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程，确保流程安全顺畅，规避潜在风险；
七、后期融资贷款
- 交易完成后，协助进行后期融资，如：大额信用卡、低息信用贷、抵押贷款（需另行收费）等
愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。
閱讀更多 深房大表哥 的文章
