“房子”和“現金”，你選哪個？實際上，樓市在不同的階段，有不同的“玩法”。上世紀90年代，本科畢業生的月工資不過84元，專科生的月工資是78元，假設本科生一年的工資是1008元，想要存到10萬元，起碼要不吃不喝將近100年時間。當時房地產還沒有市場化，居住是以福利分房、自建房，還有小產權房為主流，糧油家電什麼都需要錢，把錢存起來更讓人心安。而在過去20年，似乎房產最重要，動不動就是房子決定了“階層”，總是以“提升居住需求”為口號。受城鎮化進程助推，人口紅利持續釋放，無論是京滬深，還是省會、縣城，房價可謂是“齊頭並進”。這個時候，只要有膽量低首付和零首付買房，就能撬動最大的利益，賺得盆滿缽滿。但是，這並不是樓市的全貌。
據西南財經大學報告，我國住房資產在家庭總資產中佔比77.7%，遠高於美國的34.6%而金融資產在家庭總資產中佔比僅為11.8%，而美國這一數據為42.6%。另外根據梁中華測算，居民財富有六七成在房地產相關領域。77.7%的資產比例，6成居民財富是房子，這才是整個房地產市場的現狀。按理說，房子和現金，每個人根據需求都能選擇天平的任何一端，但是這些年，大家似乎形成了一個思維定式：持有現金的人，遠沒有買房活的滋潤。難道有房的優勢永遠高於現金？說白了，是因為房子在生活中扮演的角色太重要，不管人們有意還是無心，一丁點的消息、波動就會被無限放大，倒不是樓市格局的變化，而是現在的房地產氛圍的問題。但是到了2020年，一場突然的事件，似乎倒逼著房地產“歸零重啟”，還原回最初的樣子，2大福利護航，央行表態，購房者迎來“天賜良機”？
國家“新政”啟動，“有房者”面臨新的選擇題，選對少還10萬房貸？
近日，央行副行長劉國強表示，存量貸款轉換成LPR將按計劃推進。這對數千萬“房貸還未交清”的家庭來說，重要的時刻即將來臨。去年底，央行發佈公告稱，2020年3月1日起至8月31日，去年十月之前的存量商貸，要將原合同陸續轉換成LPR定價合同，也可轉換為固定利率。也就是說，今天起，新的按揭利率計算方式為5年期LPR利率加點形成，其中，加點數值=原合同的執行利率-2019年12月發佈的相應期限LPR，並根據首套、二套而發生改變。值得注意的是，“加點”可為正數，也可為負數。所以說，這道選擇題，需要“房奴”在今天起給出答案，無論選哪個，都關乎到之後每個月的還款金額，機會只有一次，選對或能少還10萬房貸。
到底兩者的區別在哪？其實，固定利率很好理解，就是以轉換時的利率為準，一直保持到貸款合同結束。如果選擇浮動LPR，以後的模式將按照固定的定價週期來計算，週期為“一年一變”。 在房說君看來，是建議選擇“浮動利率”的。此前房貸基準利率是4.9%，而LPR改革之後，12月20日的5年期報價是4.8%。此次存量房貸轉換，就是根據12月的報價來倒推計算加點。我們來算筆賬，假設你買房時按揭100萬，週期30年，當時利率打9折，4.41%-4.8%=-0.39%，實際利率就是4.41%，如果選擇等額本息的話，總共要還的利息共80.49萬元。那麼按照LPR的計算方式，你的利息總額仍然是80.49萬，表面上沒有什麼變化，但別忘了，LPR每年都改變。
房說君認為，總的來說，目前處於降息期間，雖然兩次下調幅度不大，但長遠看，LPR利率走低是大趨勢，即便未來可能還會加息，但加息已不是常態。那麼，比如未來LPR降為4.5%，利率則變成4.5%-0.39%=4.11%，屆時需還的利息總額，比起固定利率，至少要少還10萬。因此，如果選擇的是固定利率，確實不怎麼划算。不過，無論選擇哪種還款方式，轉換後的利率最快都是從第二年才開始生效。
“商改租”在越來越多城市實行，2.6億平米的體量，購房者迎來“天賜良機”？
按理說，每年的3、4月份，是樓市打開全年銷售的第一個關口，而今年因為一次事件，提前讓全國市場陷入冰點。從2月12日開始，已經有多城發佈刺激市場政策，不少城市實行降首付、買房補貼的措施。從節後至今，樓市的風向突變，已經遠遠超出了市場的預期，房說君認為，要知道，降首付幾乎等於加槓桿，當更少的資金能夠撬動市值更大的房產時，房地產就會在驅動之下水漲船高，這對剛需並不是好事。因此，對於目前市場來說，提升剛需的安全感，才是未來樓市發展的重點方向。
近日，瀋陽發佈閒置非住宅房屋改建為租賃住房通知，就各類閒置的商業、賓館、"爛尾樓"、閒置廠房等問題作出瞭解讀，在不影響城市功能和整體風貌前提下，權屬清晰的，可申請改建為租賃住房。另外，非住宅改建租賃房的，要求建築面積不低於1000平米，改建規模不低於50套，不得將地下室、半地下室改建為租賃住房。早在2016年，高層曾下發意見，允許商用房按規定改建為租賃房，目前已經有超過12省市逐步實施“商改租”規定。
不僅如此，據李奇霖提出的數據，全國商品房庫存在2016年2月達到峰值7.39億平米，之後便持續下降，至2018年底已經降到5.26億平米。可以說，目前商用房庫存大概是5.26億-2.65億=2.61億平米。如果按100平米一套房來算，2.6億平米相當於有260萬套房源可供租賃市場，一旦這些房源大規模普及，購房者的居住問題也無須擔心了。更何況，大量的商用房都處於閒置賣不動的狀態，如果能入市，既能平抑租金又為剛需提供了住所，顯然是一舉兩得。
房說君有話說，近日，副行長劉國強接受採訪表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。總而言之，如果寄希望於購房成本下降的炒房者，還是歇歇吧，畢竟房住不炒還是例行的風向標，樓市還是不允許大起大落。與其說是“福利”，不如說是“措施”，是購房者的“天賜良機”，一方面保障首套剛需，另一方面在租賃方面又提供了跳板。經歷了年初這件事，很多人會煥然大悟，掏空財力湊齊首付，在健康面前，竟顯得如此脆弱。
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