深圳是個彈丸小城
1996.85平方公里的土地上
生活著2000萬人
人口密度比香港還大
深圳缺地
已經缺到了毫無退路的階段
還記得2018年共拍賣10宗居住用地
其中6宗“只租不售”
2017年全年僅供應了
一塊限售10年的商品房用地
而且這塊土地上
還同步配建了大量的人才住房
由於可供開發土地極度緊張
城市更新已然成為
深圳土地供應的主要實現方式
今年以來,深圳各區城市更新改造的消息不斷
據不完全統計,2019年深圳已經有
至少20個更新項目迎來新階段
連最難拆的香蜜湖、白石洲等
大型舊改項目也迎來了新進展
未來,這裡將有多少舊樓倒下
又會出現多少“千萬富翁”
取得進展的舊改項目又分佈在何處?
下面讓我們用一張圖來直觀的瞭解下
最大舊改:
白石洲舊改航母啟動簽約
明年底目標100%
因其是許多“深漂”的第一個落腳點
所以備受關注
還有其優越的地理位置
一路之隔就是華僑城豪宅片區
南北縱橫深圳“主動脈”深南大道
西至沙河東路,順接科技園
東連歡樂谷、世界之窗等標誌性建築物
最新進程: 6月10日,白石洲綠景舊改正式開始簽約。6月15日,白石洲城市更新項目(塘頭村)簽約啟動動員大會舉辦。回遷戶型和賠償標準也陸續曝光。
白石洲共有4箇舊改項目
包括沙河五村城市更新單元
深業世紀山谷城市更新單元
鶴塘小區-沙河商城改造項目
白石洲南區項目
拆賠方案:單層老祖屋補償標準達到1:3.5,首層置換商務公寓最高可達到1:1.2,本地原村民住宅拆賠比1:1.03,其餘基本按照1:1的產權置換賠付(商務公寓的產權為70年);
貨幣賠償標準為2.8萬/平,按時簽約再獎勵8萬/棟,搬遷補助1萬/棟。(具體以開發商最終確認為準)
回遷戶型:這次曝光的戶型來看,主要有80平的2房2廳1衛、120平的3房2廳2衛、160平的3-4房、180平的4房、275平的複式單位。
最貴舊改:
香蜜二村香蜜二村公佈規劃
一路之隔房價已10萬+/平
香蜜二村位於香梅路與景田南路口
共16棟多層,戶型方正、實用率較高
大部分為一梯二戶的南北通透戶型
有籃球場和健身設施等供休閒
近地鐵1號線香蜜湖站、蓮花文體中心
香梅市場等,交通生活便利
最新進程:6月4日,香蜜二村拆賠意見稿出現在小區公告欄,面向全體業主公示並徵求意見,第二天,香蜜二村棚改項目概念規劃也隨之公佈。
本次規劃方案僅為初步意向方案,將規劃一所
幼兒園,另配建文化活動室、社區體育活動場地等公共配套設施。從後面的規劃圖可以看到,小區規劃四棟回遷房和兩棟人才住房,回遷房靠近東南方向一字排開,較好的體現了南北通透的設計理念,也充分的保證了日照採光。
拆賠方案:
1、選擇產權調換的:被搬遷房屋按建築面積1:1.2進行調換,或被搬遷房屋套內面積1:1進行調換,二選一不得更改。
2、選擇貨幣補償:按本項目評估價值時點的市場評估價格給予貨幣補償。(其他補償類目見下表)
周邊房價:香蜜二村與深圳傳統豪宅區域香蜜湖片區僅僅一路之隔,周邊是香蜜湖水榭花都、香蜜湖一號等中心區豪宅大盤,二手價格約在17萬以上,而其所在的景田南片區,也不乏緹香名苑、橄欖綠洲、紫金苑、聚豪園、東方玫瑰花園等精緻型花園樓盤,價格約7-9萬左右。
香蜜二村本身的二手房售價也超8萬/平。
最快舊改:
華富村深圳棚改第一村
正式動工9天簽約99.1%
華富村位於深圳中心公園東側
南臨華強北商圈
距離地鐵7號線黃木崗站500米左右
交通便利,配套豐富,地理位置優越
6月6日據家在深圳網友@圍著火鍋吃西瓜爆料,華富村已正式開工。作為深圳棚改第一村,華富村起了一個非常好的頭,整個項目進度飛快。
據媒體報道,2017年8月,政府開始徵集華富村改造意願,9天就獲得了99.1%業主的同意。同年9月,華富村啟動簽約,僅7天時間,簽約率達到95%。
拆賠方案:而且,華富村居民們爽快,補償方案也比較豪氣。福田城市更新局發佈的補償方案意見稿顯示,這次的補償將超過2.5個億。
居民可選擇5.5萬元/平進行貨幣補償,也可以選擇套內面積1:1或建築面積1:1.18兩個回遷方案。
此外還有25平方米的購買優先權,其中13平方米按照9000元/平購買,剩餘的12平方米則按照市場評估價的9折認購。
另外,早簽約早交房最高還可獲得17萬元獎勵。
最高樓舊改:
蔡屋圍規劃了兩棟超高層建築
預計2019年內動工
位於羅湖區桂園街道
主要包括蔡屋圍城中村
晶都酒店、寰宇酒店、大劇院
農業銀行、城建集團等區域
預計2019年內動工
京基蔡屋圍舊改
規劃了兩棟超高層建築
不久前,深圳市規劃和自然管理局
否認批准深圳一些要創造中國紀錄的摩天大樓
但京基對外公佈的方案
展示著700米+的雄姿
拆賠方案:網絡上流傳著到一份《深圳市羅湖區蔡屋圍統籌片區城市更新項目集資樓補償標準》,房屋產權置換補償標準為按建築面積1:1的比例回遷住宅或公寓,陽臺按全面積補償面積,且未計入建築面積的版陽臺面積肌膚過渡期租金。
此外,該份《補償標準》還公佈了過渡期租金、搬遷補助費等共計8項補償方案。
深圳舊改:
影響未來房價的終極力量
在寸土寸金的深圳
對於房企而言通過招拍掛拿地一方面是價格高
另一方面則是地少
據瞭解,近幾年深圳每年都僅有1-2宗住宅用地出讓
凡是宅地必遭瘋搶,明顯供不應求
然而,為了解決“土地荒”
不少房企開始插足深圳舊改市場
深圳有1000多個城中村
幾乎每個村都在或明或暗展開
舊改肉搏戰深圳“城中村新政”在保護城中村的同時
客觀上刺激開發商和村民加速舊改進程
因幾乎沒有新增居住用地供應
城中+村舊改已經是深圳新房市場的主力軍
此外,深圳大力推行的保障房計劃
對城中村舊改提出更高要求
每個項目都要求配建安居房
人才房(租賃為主、產權銷售為輔)
這起到兩大作用:
1、影響房價和房租價格。按照規定保障性住房的售價和租金,以市場折扣價推出,安居型商品房5折,人才房6折。隨著大量項目入市,無疑會起到平抑房價和租金上漲的超級力量。或許,假如房價有下跌壓力,政府會放緩進度。
2、抬升舊改成本,最終向房價轉移。羊毛出在羊身上,要求配建20%以上比例的保障房(總體要求,個別項目比例不同),使得開發商的成本有較大增加。這將導致兩個結果,一是繼續增加容積率,深圳的樓越蓋越高;二是推動房價上漲。
一方面通過大量供應保障房抑制房價上漲
另一方面提高開發成本推動房價上漲
這形成深圳“房價升降難題”
這一矛盾,將強烈影響深圳房價走勢
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