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2020年让国人永远不会忘记的一年，也是这一年让我知道，有一天居然在家里胡吃海喝的却是为国家做最大的贡献。也是在这段时间里，大家拼了命的学习线上销售，让我们认为最不可能的房产，也搬到了线上。
恒大率先板命，一炮刷屏，席卷全行业跑步跟进。
在尬推“线上售楼部”半个月后，因为“无理由退房”横空复出神助攻，房地产终于在休克20天后，搅动一池春水。
很多人表示疑惑，命都快没了，你还指望我买房啊？
不不不，开发商也知道没那么容易，但这并不妨碍非常时期破局。
至于羊毛党认为，机会终于来了，走投无路的开发商正在学着互联网企业开始烧钱玩补贴，兄弟们，薅啊。
1、
继恒大之后，富力、中南、雅居乐、禹洲多个版本的“神操作”鱼贯而出，融创、碧桂园、保利、世茂、新城、美的置业、阳光城、东原等也在部分市场，推出“无理由退房”，退房周期从7天、10天、15天、30天至60天甚至半年不等。
所有所谓“神操作”，全部师承恒大一脉。
基本玩法都是“全民营销+网上售房+购房优惠+无理由退房+差价补偿”一套组合拳，差异只在门槛，持续时间和优惠奖励。
从效果看，初步破局“线上售楼部”的自娱自乐。
受疫情影响，全国楼市几乎遭遇“冻结”，暂停所有房地产项目线下销售。无奈之下，房企纷纷搞起了线上售楼部。网上渠道对于房地产销售，最多也就局限于拓客引流作用，现在妄图让网络平台完全承担实体售楼部的作用，几乎不可能。
任凭置业顾问们化身网络主播，各显神通各种“带看”，我们还是没见到“楼市李佳琦”横空出世。本质上，线上售楼部只是“楼盘详情页plus”，再加一个置业讲单口相声......在大家焦虑不安、无心“房事”的时期，吸引力实在有限。
但是随着无理由退房+线上全民营销的黄金搭档复出，房地产非常时期营销终于掀起一丝波澜。
无理由退房不是新鲜玩意，在房价上升期，纯粹是开发商表姿态。但在特殊时期，这个政策却成为线上购房必须的一环。
我们知道线上购房之所以不成立，大家对重资产产品，在没有实地勘验的前提下就做决策，是非常不靠谱的。那为打消大家顾虑，开发商用无条件退房，甚至补贴利息损失的方式，在于让购房者适当放宽心。
只有无理由退房，线上买房才有理论上破局的可能性。当然，这只是“理论上”。
2
你认为仅仅因为可以无理由退房就能激活成交，不太可能。其实开发商也觉得不可能。
不然你看人家广告——
有一个字说到“买房”吗？人家说的是赚钱。
那么你能挣多少钱？我们把开发商的“神操作”捋一捋。
缴纳1000~8000定金不等，你就可以认购一套房。几千块就能买房？当然不是，这几块钱交了，你算入局。然后参与一款全面创富社交游戏，想赚钱你必须通关。
第一关，你如果自己真买了这套房，这个定金相当于“电商费”，享受几千抵几万所谓优惠。而且在某个时间点前如果房价跌了，你可以退差价。
第二关，你把这套房子卖给别人了。牛逼！你可以拿到1~2%的佣金。
第三关，你能力有限卖不出去，但开发商的置业把你这套房卖出去了，你也有钱赚，定金翻一倍还给你。
第四关，你能力有限运气也不好，没人来买这套房子，但是你也发动亲朋好友注册交了定金，可以，大概也能挣几百块钱。
第五关，你人缘不佳运气不好，亲朋好友都懒得帮你……那还可以去找开发商，无理由退房，把定金还给你。
好，那么大家扪心自问，你可以通上面哪几关，薅到开发商羊毛？
3
对于大部分人来说，如果你真的有购房打算，而且封城前就看好开发商的某个项目甚至锁定房源，那你去通第1关，可能比较合适。
如果你事前没有看好，23关都好难，可能等待你的就是第4和5关。
比如第3关，看似可以躺赢赚一番，实际不一定。比如某项目有1000套房源，其中有500套被下了定金，还有500套没有下定金。他们的区别在于，一旦市场打开，你猜开发商是先卖哪500套？
如果是哥，当然先卖没下过定金的500套，因为不用支付每套几千块的奖励。同时封盘下过定金的500套房源，一直熬过无理由退房时间点。这种封盘的套路，还可以延伸出很多玩法。
至于第4关，你拉着亲朋好友交几万的定金，挣几百块奖励，你算账真是刚刚的。所以大概率，很多人只能去通第5关。
4
虽然你不见得能薅到羊毛，但并不妨碍营销破局，甚至对开发商的好处非常显而易见——
1、获得现金流。每人几千块钱，相当于给开发商提供流动性融资，且低息甚至无息。
2、让你用个人信用背书，让亲朋好友跳过线下环节，直接买房。
以上是对开发商最直接的好处，但对千亿级开发商而言，依然杯水车薪，更无法解释为什么会形成全行业跟进的局面？
楼市冰封，购买力一夜之间消失，售楼部全部封闭，开发商根本接触不到客户，此时只能选择干等？ 我们总在说营销驱动力，平日里你说啥都可以，只要能卖出去，啥都是驱动力。
可在此时此刻，开发商被点醒——晓之以利，会伐？先不说具体效果如何，大家的参与热情被点燃了，形成关注度。
按照恒大自己公布的成绩单，神操作3天，全国范围内认购47500套房源，总货值达到580亿元。好，那么下面的问题是，一旦楼市重新打开，这4万多个定金能转换多少？
现在大家猜测转换率从40~70%不等，但哥认为都过于乐观。疫情严重打击中国经济基本面，政策宽松也无法拯救楼市，整个行业短期面临断崖式下滑风险。神操作门槛低到只有几千块钱，且含有对赌和游戏成分在其中，所以线上认购的房源中，哪怕精准锁定到房号，实际也掺杂极高比例投机者。
但投机者就没价值吗？对开发商来说，吸引到注册的这波人，可能比破天荒成交几套房源更有想象空间。
5
有个不太被人注意的数据是，3天时间有300万人新注册参与线上用户，恒房通累计用户已经超过1000万人。这里面包含14万开发商员工，老业主147万人......那剩下的800万人呢？
他们可能是社会兼职者，比如微商、羊毛党，也可能有很多房产中介和其他开发商的置业顾问。
即使我们认为只有一半数据真实，开发商们这波神操作收集的经纪人数量，恐怕也超过绝大多数连锁大中介公司。对比贝壳花费多大力气才收集到现在规模的经纪人，开发商果然是大力出奇迹。
就在2个月前，武汉全房地产行业都在声讨的对象，就是渠道分销商，背后是传统房地产坐销模式的没落，更是开发商自建行销体系的迫切。是的，大开发商、大资本，怎么可能长期被劳务公司卡住喉咙？
这波神操作可以看作大资本的反击，开发商对渠道的反客为主，一举扩充出行业最大的房地产线上社群和买卖平台。
当然，开发商现在的自建平台才刚起步，却有可能是开发商夺回销售阵地，迈出的第一步。
6
处于休克期的楼市，很快掀起一丝涟漪，接着全行业被裹挟进这波浪潮。但实际上，无理由退房+全民线上营销这模式真正适合的，是“流量型”项目。那些被迫参与，产品又不匹配的开发商，最终可能就是折腾一顿完事。
“啥叫“流量型”项目？
近郊远郊，低总价低门槛+标准化产品，最好是不限购，且带有明显投资属性的产品。
只要流量大，总价又低，基数一旦做大，总会筛选出一部分人真的掏钱埋单，这是个概率问题。
这波操作，开发商们至少从感觉上，好像把购房门槛拉低到只有几千块，激发大家的参与热情，借此带动新房销售。这套新玩法的底层逻辑就是互联网那套流量思维——降低准入门槛，先补贴吸引参与，有足够用户之后，筛选出愿意付费的少数人。
很早就有人说，房地产的本质是金融。对于房企，把房子卖出去重要吗？重要，也不重要。
房地产是一个看中现金流和高周转的行业。平日里，大家把房子卖出去换现金流和腾挪的空间；但在这个时期，你没法真正把房子卖出去，还用惯性思维去做事，显然是不够的，必须直接切入核心。
这种模式，只要有人参与进来，企业就等于获得了一小笔贷款，没有麻烦的审批，融资成本还低，到账迅速，一定程度解决现金流问题。
此外，更重要的是做好新的平台和流量布局。前面说了，用户的行为路径无非是四种可能。
第一种，完全没卖出去，没啥说的，对企业的利好止于一小笔贷款；
第二种，用户买，那就是企业几个月后的直接业绩；
第三种，用户用个人信用背书介绍亲朋好友买，企业等于多了一位置业顾问帮他卖房，最后依然是几个月后的业绩。
第四种，根本没人买，搅动一池春水，也收集到经纪人资源；
“疫”时困难，逼出的真不是“剁手”的新高度，而是房企对于行业以及营销驱动力的理解的新思维。
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