2020年，註定是不平凡的一年。
調控的“灰犀牛”還塵埃未落，新冠肺炎的“黑天鵝”又橫空出世，搞得房地產市場“雪上加霜”。
01
開局遇冷，供銷雙降！
據中指院數據顯示，2020年1月，重點監測的20個一二三線代表城市總計成交面積891.6萬平米，環比下降41.42%，同比下降5.14%。
天津市場也出現大幅下滑。
1月份全市新房共計成交8335套，環比下跌34%，同比上漲40%；
成交面積約為95.28萬平米，環比下跌32%，同比上漲46%。
供應量下降更明顯，全市1月共計供應58.76萬平米，環比下降45%，同比下降43%。
簡而言之，2020年開局，天津樓市供銷雙降！
其實，環比下跌也在情理之中。
一方面，每年1月份都是樓市成交淡季，今年又適逢春節假期也在1月，進一步減弱了人們的買房意願。
再者，去年12月份基數大，也是今年1月份環比跌幅大的原因之一。
據中指院數據，去年12月是整個2019年的峰值，月成交量高達139萬平米。這也是自331新政以來的第二高值，僅次於“海河英才”刺激下的2018年6月。
這也預示著，1月份除非有強大利好出臺，否則很難超越去年12月。
更何況今年還有疫情這隻大“黑天鵝”。受此影響，工地停工、售樓處關門……整個樓市都陷入冰凍期。
相關數據顯示，1月下旬以來，大部分開發商的成交情況較往年春節期間驟跌9成以上。
需要注意一點，簽約有滯後性。1月份的成交數據中其實包含有之前的認購，實際上的跌幅還要大得多。
這也是為什麼環比下降、同比卻上漲的原因。
02
16個行政區，15個降！
分區來看，全市16個行政區中，除了和平區外，其他15個行政區成交量全部環比下跌。
最大跌幅為河北區的70%！1月份比去年12月少賣了39套、0.43萬平米。
此外，寧河、紅橋、河西、西青成交量的跌幅度也都在40%以上。
和平區是1月份唯一一個成交量環比上漲的區，12月份成交量為24套、0.38萬平米，而最新的1月份增至36套、0.46萬平米。
若按成交面積排序的話，1月份熱銷前三甲是濱海新區、武清和津南，成交面積分別為25.65萬平米、15.9萬平米、8.43萬平米。
濱海新區的“第一”毋庸置疑，僅海泰渤龍灣、貽成學府壹號、恆大悅湖公館三個項目的成交量就近10萬平米。
尤其是海泰渤龍灣，一個月賣出363套、約7.3萬平米，位居全市首位。
恆大悅湖公館也賣得很好。去年底恆大悅湖公館首開852套房源，當天便認購542套，去化率達64%。
兩個項目同處渤龍湖板塊。在東麗湖剛需產品近乎告罄後，這個板塊接棒進入高光時刻，而且還不限購。
武清去年就是王者，今年市場表現依舊很搶眼。一個月成交1445套、15.9萬平米，僅次於濱海新區，位居全市第二。
津南區和北辰區其實勢均力敵，按成交套數，北辰領先；按成交面積，津南居前。
津南主要靠的是中海公園城、富力又一城，而北辰一個未來城就賽過中海公園城和富力又一城兩者之和。
03
最新房價格局
不過，雖然成交量跌了，但天津的房價卻很穩。
1月份天津全市成交均價為15751元/平米，環比基本持平，同比微漲3%。
按照最新成交數據，天津房價格局也發生了新變化：
雖說成交均價的天花板依舊是和平區，為44170元/平米，但南開區在地王項目正榮紫闕、金地閱千峰等的拉動下，均價也已躍居4萬+以上。
河西、河北和河東仍然穩居3萬+，1月份成交均價分別為36050元/平米、33745元/平米、31779元/平米。
原來獨守2萬+檔的西青如今有了紅橋這個小夥伴，成交均價一個23483元/平米，一個29686元/平米。
房價處於萬元檔的區域最多，包括北辰、東麗、津南、武清、薊州、寶坻、濱海新區，共計7個，成交均價在11207-16916元/平米不等。
去年同期，天津16個區，房價最便宜的10944元/平米，誰成想一年過去，房價還不如從前，已有兩個區跌破萬元，即靜海和寧河。
靜海區從去年9月份至今，已經連續5個月居於萬元線以下了。
寧河也已經連續3個月跌破萬元了，最新的1月份成交均價為9263元/平米。為全市最低價。
04
疫情下的危與機
如今2月份已經過半，但由於疫情還在擴散，樓市仍處於停擺狀態。
有關統計顯示，節後首周（1月31日-2月6日），88城市成交面積更是相比去年節後一週暴跌至95%，同比跌幅迅速由春節假期的30%擴大65個百分點。
從目前情況來看，“小陽春”已經泡湯。2月份也只有零星些成交。
如果疫情不結束，這種局面還會持續。
不過，需要明確兩點，一，疫情總會過去，這種負面影響只是暫時性的；二，穩定的大基調不變，面對下行壓力，政府定會託底救市。
現在“救市”的槍聲已經響起：
●無錫出臺17條措施，申請預售門檻調整，幫助房企中介促成交；
●江蘇出臺50條政策提振經濟，密切關注房地產市場運行態勢；
●西安疫情防控期間可分期繳納土地出讓價款；
●上海出臺土地新政應對疫情，土地款可申請延期或分期繳付；
●浙江省發佈疫情防控多項舉措，允許土地出讓金延期繳納；
●江西、安徽房協提出樓市政策建議，包括放寬限購、限價、限售，以及降低首付比例等……
天津規劃局也出臺了9條幹貨新政，包括延期繳納土地出讓金、項目開竣工期限順延等。
然而，這還只是個開始。接下來還會有更多城市跟進。
由此不難預見，一旦疫情緩解，房地產會在利好政策的刺激下，重新恢復活力。如果疫情結束得早，出現“小初夏”行情不無可能。
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