中房網訊 （亞晨/文）上海易居房地產研究院近日發佈的《2019年中國百城庫存年度報告》顯示，截至2019年12月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48342萬平方米，環比增長2.1%，同比增長5.7%。當前庫存規模已經保持了連續13個月的同比正增長態勢，總體上看，相比2017-2018年，2019年住宅庫存壓力有所增大。
房價方面，根據上海易居房地產研究院發佈的《2019年中國百城房價年度報告》，2019全年全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米，同比上漲11.2%，且成為近9年漲幅最大的一年。如果根據國家統計局數據測算，2019年全國房價漲幅為8.7%，這也意味著全國百城房價的漲幅依然偏大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網（www.fangchan.com）表示，2020年1月份出現的新型冠狀病毒事件，將顯著影響一季度的房地產市場交易。後續隨著疫苗的研發和疫情的有效控制，預計二季度社會經濟等將逐漸進入平穩狀態，樓市交易會逐漸活躍，這對於相關城市去庫存有著積極作用。對於房價，嚴躍進認為房價及漲幅的走勢受到很多因素的影響，其中交易量是一個很重要的因素，客觀上這會牽制房價的走勢。到了第二季度，雖然交易量會開始上升，但預計各城市庫存壓力較大，所以依然會有降價促銷的動作，進而繼續牽制房價的上漲。
二線城市庫存增長明顯，一線城市去化週期最長
報告顯示，2019年全年，100個城市新建商品住宅供應量為60715萬平方米，而成交量為58107萬平方米，樓市呈現"供大於求"的態勢。從2019年全年月度數據可以看出，共出現了三次供應高峰，分別為9月、11月和12月。易居研究院分析認為，類似供應高峰的出現，既說明地方在預售證管控上有所放鬆，也說明房企對預售證的辦理較為積極。由於全年供求比為1:0.96，所以客觀上帶動了庫存規模的上升。
存銷比方面，2019年12月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為9.6個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.6個月。觀察全年存銷比數據，總體呈現了V型走勢，其中8月份為全年月度新低，而後受庫存攀升等影響，存銷比數據也明顯拉昇。
從城市結構方面來看，二線城市全年庫存增長最明顯，一線城市去化週期最長。
報告顯示，截至2019年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2981、24668和20693萬平方米，環比增速分別為6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分別為2.4%、6.0%和5.8%。觀察三類城市數據，可以看出2019全年三類城市均已步入庫存上升的通道之中，其中二線城市上升態勢最為明顯。另一方面，2019年12月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、8.9和10.2個月。觀察全年存銷比的走勢，三類城市總體上都呈現了V型的走勢，客觀上說明了三類城市去化壓力先減後增。但從歷史數據上看，目前三類城市的存銷比均屬於偏低位水平，庫存風險相對可控。
如果從城市排行來看，5個地級市庫存增長較為明顯，北三縣、部分濱海城市去化壓力大。
報告顯示，截至2019年12月底，100個城市中有59個城市庫存出現了同比正增長現象。有5個地級市庫存拉昇的態勢較為明顯，包括日照、柳州、惠州、金華和岳陽。同時，100個城市中，有41個城市的庫存出現了同比下降態勢。其中，中山的同比下降最為明顯，這或與2019年粵港澳大灣區建設下的購房需求積極釋放有關。
此外，2019年12月份，100個城市中有兩類城市的庫存壓力較大。第一類是香河、大廠和燕郊等北京周邊的北三縣城市，此類城市二手房交易規模大，而新房交易規模非常小，導致了新房的存銷比相對偏高。第二類是濱海城市，尤其是包括廈門、舟山和三亞等城市較為明顯。此類城市2019年的銷售市場降溫較為明顯，客觀上使得去化壓力較大。
房價：深滬京廈最貴，武漢和南通漲幅較大
報告顯示，2019全年全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米，同比上漲11.2%，且成為近9年漲幅最大的一年，相比2018年全年上漲了1452元/平方米。不過，根據國家統計局數據測算，2019年全國房價漲幅為8.7%，換而言之，全國百城的房價漲幅依然偏大。
城市分類方面，一線城市房價漲幅呈現收窄態勢，二線城市房價漲幅重回個位數，三四線城市全年漲幅略有擴大。
報告顯示，2019年全年，4個一線城市新建商品住宅成交均價為43788元/平方米，同比上漲10.8%。其2019年初累計房價同比漲幅曲線大體上呈現持續下行態勢，充分說明房價管控積極得當。
32個二線城市新建商品住宅成交均價為14233元/平方米，同比上漲9.3%。其2019年初累計房價同比漲幅曲線總體上呈現了下行態勢，這或與二線城市政策明顯收緊等因素有關。
64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11370元/平方米，同比上漲9.2%。其2019年初累計房價同比漲幅曲線，總體呈現"先微弱上揚、後微弱下行"的態勢。
從城市排序來看，深滬京廈房價最貴，武漢和南通房價漲幅較大。
報告顯示，根據對全國100個城市的房價進行排序，深圳成為2019年全國房價最貴的城市，為57064元/平方米。值得注意的是，2019年下半年，深圳房價被持續炒作，這和深圳新房供應偏少、購房需求旺盛、房源地段較優和部分購房政策變動有關。
同時在進入排序前10的城市名單中，廈門、三亞和珠海是三個不屬於省會的城市，其房價水平較高，和旅遊資源豐富、城市規劃面臨利好等因素有關。從排序中可以看出，2019年全國百城房價中最低的城市為荊門，為5140元/平方米。總體上看，在全國房價相對低的城市中，中西部城市的數量較多，這和相應的經濟基本面是有關的。
在房價漲幅方面，根據對全國100個城市的房價漲幅進行排序可以看出，2019年武漢和南通的房價上漲幅度較大。對於武漢來說，2019年限價政策有所放鬆，成交結構自然會有調整。另外也與2018年房價壓制過多等有關。而對於南通來說，2019年受益於長三角一體化、上海第三機場概念、寧啟鐵路建成等因素，房價炒作現象比較明顯。
從跌幅看，包括肇慶等城市的跌幅較大。對於肇慶來說，更多郊區樓盤進入到市場，交易結構調整下價格自然會被拉低。同時或也和粵港澳大灣區下政府嚴格限價等因素有關。從排序中也可以看出，對三亞、金華等房價泡沫較大的城市，2019年明顯降溫，分別有不同程度的房價下跌表現。
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