01
楔子
今天一早，一篇關於恆大地產賣房的新聞吸引了我。新聞的主要內容是：“恆大地產提供網上VR看房、網上選房、網上購房等的一站式線上服務，並給消費者提供最低價購買、無理由退房、多重購房優惠等權益”。
其中，最吸引人眼球的是“無理由退房”和“最低價購買”。
“無理由退房”的提出，其實已經有很多年頭了，但是真能痛痛快快退房的開發商並不多。
國家的“三包”政策沒有很明確的界定，導致很多問題懸而未決。房子在交付的時候，往往很多問題都無法暴露。而當暴露之後，又很難進行“包修、包換”，更不要談包退了。
而“最低價購房”通俗點說就是補差價。差價主要是因為小區分期銷售造成的，先買的客戶覺得自己價格買高了，集體維權的事件並不少見。過往的情形是：有些開發商暗地裡給了補償，有些則是通過拖延戰術解決問題。
恆大地產承諾：“如果在5月10日前所購買的樓盤價格下調，可獲補差價”。
我想地產商如此高調的發聲，應該是”災害下自救“的迫切需要吧，也只能是”緩解現金流“的權宜之計！
02
債務如山
首先看看到期債務情況：
恆大研究院數據顯示，
截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。
良子按照恆大自己研究院的數據推測，2020年到期債務也在6萬億左右。
這是個啥概念？
中國房地產市場一年的規模是15萬億。如果銷售上半年冰封，那麼下半年的銷售收入剛夠覆蓋到期債務，很多企業都得破產。
據國家統計局數據，
1994年前，全國商品房銷售額均處於千億元以下，1994～2003年在1000億~8000億元之間。
到了2004年，全國商品房銷售額幾乎以每年萬億的速度直線增長，尤其是近幾年。
2015年，全國商品房銷售額達8.7萬億元，2016年為11.7萬億元，2017年超13萬億元。
2018年，全國商品房銷售額、銷售面積分別創下14.99萬億元、17.17億平方米歷史新高。
下表是”2020年2-6月信用債到期“部分上市房企主要數據，現金流大多都是負數。（數據來源Wind數據庫統計）
再看看融資端的情況
2019年初，房企融資延續了去年底的回暖態勢，出現一波小陽春，但是從二季度開始又迎來了新一輪更加嚴峻的融資調控。
5月17日，銀保監會發布了23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，開啟了2019年房地產融資調控。
此後，7、8月份連續對房地產信託、銀行機構進行整治約談，同時對開發貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制。
7月12日，發改委發文要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；多家銀行於2019年8月29日收到窗口指導，自即日起收緊房地產開發貸額度，原則上開發貸控制在2019年3月底時的水平。
據監測數據不完全統計，2019年95家典型房企融資總額為14986億元，同比增加9.1%。其中，2019年7月，泰禾集團發行了一筆融資額為27.5億元的海外債，利率高達15%。
房企們都預備著”過冬“，活下去要緊啊。
但到底情況怎麼樣呢，最後來看看企業的情況 ：
據人民法院公告網顯示，截至2019年底房地產企業的破產數量已經達527家，同比2018年全年增長15%。
2019年出現比較重大的債務違約的房企有銀億股份、三盛宏業、頤和地產以及國購投資等。
2019年底，發生的世茂併購福晟地產，更是”大魚吃大魚“的事件。
隨著房地產調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊，房企的生存壓力將持續加大。
現在，再加上疫情！
03
融資”試驗“
從上文的分析，大家不難看出：房企有多難，對於資金的”需求“有多飢渴。特別是在”大災“面前，如果融不到錢，銷售收入又跟不上，現金流一斷裂，企業真是要破產的啊。
說回到“恆大”的這輪操作，良子認為是：房企向所有潛在購房者進行的一次“為期3個月“的短期融資！
首先，無理由退房和補差價的措施有利於提振信心，讓潛在購房者更加安心。
A.如果沒有客戶下單購房，
那麼保持網上的“曝光量”也是有好處的。最起碼
災後大家都還記得你，買房的時候首先想起的還是你。（就和良子每天寫文章，道理是一樣的。保持持續曝光，被別人需要，真好！）B.如果有客戶下單購房，
那銷售收入就進賬了，對於緩解本就緊張的現金流有很大的好處。
至於說到退房，其實也有50/50的可能性。
a.如果不退房，
這單生意就成功了，而你的競爭對手就少了一個潛在客戶。對於你家企業渡過難關至關重要。
b.如果要退房，
也是5月10號之後的事情。最起碼2-4月這三個月，房款和銀行貸款能幫助緩解現金流壓力。即使真退房了，那這3個月的資金也沒什麼”成本“。
所以，不管怎麼算，這都是一次成功的”營銷“，更何況還有可能帶來現金流。
我相信，後續會有更多的房企跟進這種營銷策略。而良子擔心的是，會不會有些房企利用疫情這段時間的政策寬鬆，採取這種手法”虛假交易“，後期產生更大的”風險“，給整個行業和社會帶來”麻煩“！
04
結束語
“新冠疫情”還在持續，購房者還在持續觀望。如何促進成交，各大房企八仙過海，各顯神通。（良子也寫過一篇文章叫《2020，“雲賣房”會興起嗎？》，大家可以看看）
現在所有的嘗試，無非是“死馬當活馬醫“，能否達到“災害下搶收”的目的，尤為可知。
在大災面前，大家都很難。
這次的疫情，讓很多中小企業面臨倒閉的壓力，千方百計自救的行為是值得鼓勵的。
不管採用何種手段，只要不違法、不違背道德，都應該被允許、被肯定。雖然疫情之後，不少地方政府和行會紛紛呼籲要“鬆綁”，但“房住不炒”的大原則是不太會動搖的。這不僅是行業發展到現階段的需要，更是中國經濟可持續發展的需要。
所以，所有的企業都要打消一切幻想。只有靠自己積極自救，才有可能”活下去“！
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