疫情中，承租人和出租人就租金减免无法达成一致，如何处理？問答頭條網

2020-02-11 13:04:39 佚名

律新社

建议下一年续租的时候，比如说当地不允许营业的时间为10天，那么续签时间后延10天。减免了承租人非营业期的租赁成本。

倚天之际

按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

尽管《2003最高院通知》已于2013年废止，但具有较高的参考价值。我们可以发现以上引述条文区分了两种纠纷：

第一种：因疫情，致使合同不能履行。其中又区分了不能履行的原因，其一是因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施，从而直接导致合同不能履行；其二是因疫情影响致使合同当事人根本不能履行。这两种原因导致的“不能履行”，应属于事实上的不能履行，而非存在客观上继续履行的可能。

第二种：因疫情，导致合同如继续履行将对一方当事人权益产生重大影响，换言之合同客观上仍可继续履行，但从经济上而言继续履行将对一方或双方当事人造成损失或其他不便。

两种纠纷，能否减免租金，对应前文提到两条不同的减免租金路径：

对于上述第一种纠纷，主要是针对租期较短或租赁期限即将届满的租赁合同而言，其租赁目的由于疫情控制已经落空，不再有继续租赁的必要，可以以“不可抗力致使不能实现合同目的”为由请求完全或部分免除疫情期间的租金等。当然，《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的”提出单方解除合同的权利，合同能否就此解除，还要进一步考察其他因素。

对于上述第二种纠纷，由于疫情期间承租商业物业的商户运营将明显遭受重大损失，入不敷出，根本无力依约交纳租金。在这里，“疫情”及其导致的顾客锐减，符合不能预见、不能避免并不能克服的构成，应属不可抗力，但它并未造成系争的房屋租赁合同不能履行，由于金钱之债不存在“履行不能”，即支付租金的义务客观上不存在无法履行的问题，但如果仍按原合同约定继续缴纳租金确实显失公平，应当获得相应的救济。可见，该种情况是不具备《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的”提出单方解除合同的权利，系争合同尚能履行，其不具有不能履约的客观性，但可能符合情势变更，并援引《合同法司法解释二》第26条相关内容，诉请法院变更履行内容，减免租金。

家纺好物

承租人和出租人就减免放逐事例发生矛盾时，承租人往往是弱势群体，可以说是毫无办法，出租人不加房子租金就算烧高香了，所以说这个政策初心是不错，可是基本上无法实行下去。最好的办法是，每个承租人凭营业执照与租房合同直接到银行办理房租补贴。至于银行怎么样和出租人结算事宜，那就是另一件事情了。

雁30954624

注意：疫情不是不可抗力！一、这不是地震或战争而是疫情。标的物并没有随着疫情而失灭，也没有降低使用功能，与疫前并没有实质性改变，只不过随着疫情的到来房屋的溢价功能（如果用来经营，客户会有所减少）相对减弱罢了，这点承租方应当有预先具备的承受力。二、疫情发生后，承租方并没有因承租标的物的原因而发生健康等方面改变（比如地板下埋有强烈X射线），因此言不可抗力乏力。