小魏財經

這個話題很有意思。

首先，咱們國家城市化進程還沒有結束，那第一個條件就是人口流入的城市，那咱們看一下18年的情況

人口流入排行 長三角》珠三角》京津冀這三大城市群霸佔了前三，其中深圳第一 北京第二 廣州第三 上海第四。這些超一線城市是投資最具潛力的。

之後流入的就是成都 重慶等西部城市，這幾年收到政策影響，發展速度加快。

第二就是看政策扶持力度，首先是京津冀圈內的雄安新區，千年大計，副中心，未來承載了很多歷史任務，政策導向明顯。天津一直注重人才引進，率先實施學歷落戶等制度。

這些超一線城市群過去是投資回報最高的城市，未來也將一直是。

強者恆強，能抄到的不一定是底，能追到的不一定是高點

糖一呀

做為一個在上海與深圳都生活過多年的人，評價這兩個城市。結論是上海完勝！

1.教育：上海有211和985大學共10所，運多於深圳（上海勝）

2.經濟：上海GDP3.2萬億，遠高於深圳（上海勝）

3.醫療：上海甲級醫院30多所，還有很多全國著名專科醫院，醫院軟硬件全國一流，遠高於深圳（上海勝）
4.旅遊：上海有外灘，萬國建築群，龍華古寺，大教堂，新天地，豫園，崇明島，迪士尼。旅遊資源遠高於深圳（上海勝）
5.遠洋航運：上海深水港集裝箱吞吐量世界第一（上海勝）
6.空中航運：上海2個國際化機場，客流量全國第一（上海勝）
7.治安：上海犯罪率全國各大城市最低，公認治安最好（上海勝）
8.衛生：上海公共衛生條件全國第一，路上幾乎看不見菸頭和垃圾。深圳城中村很多，比較髒亂（上海勝）
9.文化成度：上海大學學歷普及度全國最高，遠高於深圳（上海勝）
10.工資待遇：上海和北京全國最高（上海勝）
11.養老福利：上海和北京全國最高（上海勝）
12.金融地位：上海是國際金融中心，世界金融中心排名第四，僅次於日本東京，遠高於深圳（上海勝）

椰咖啡

目前全中國最大的三大城市圈有京津冀、長三角、粵港澳大灣區。

目前中國經濟主要集中在各大經濟圈內，而中國的經濟圈最主要的以京津冀、長三角與粵港澳大灣區為主，都市圈的發展成為了經濟發展的主要動力。

隨著中國人口紅利的結束，很多地區人口流動量呈現出了淨流出的現象，特別是一些小城市，大量人口流出，經濟發展緩慢。而人口流量僅僅流入少數的幾個城市群，和幾個有活力的城市，所以最有投資價值的城市圈莫過於三大城市圈了。

而最具有投資價值的城市意味著這些城市目前的發展良好，同時在未來的發展很具有潛力。

中國社會科學院對2017年中國兩岸四地294個城市可持續競爭力進行了分別研究，發佈了《中國城市競爭力報告No.16》

報告指出了2017年可持續競爭力指數十強依次是:香港、北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、澳門、成都。可持續發展決定了城市未來發展價值，現在的發展情況並不代表未來，而可持續發展情況才是城市的真正未來。

因為香港和澳門的政策法規與內地不同，所以大部分投資者都不瞭解，所以先排除兩個特別行政區，而北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都都是具有投資價值的城市。

1.北上廣深

北京、上海、廣州還有深圳作為我國四個一線城市，無論是從經濟、政治還是文化等角度都是其他城市無法比擬的。

同時從營商環境來看，這四個城市都排在我國前列，且不說投資是否有價值，單單去這四個城市投資都比其他城市要便利的多，良好的營商環境能夠減少投資者的辦事時間，優化辦事效率，間接降低了企業的成本。

2.杭州

杭州市是浙江省的省會，也是浙江省政治、經濟金融、教育文化和交通中心，是長三角經濟圈內的中心城市也是我國重要的電子商務中心之一，同時杭州市的民營經濟發展態勢較為良好，有良好的發展環境。

杭州市的營商環境在國內排名第7。

3.南京

南京市是江蘇的省會，從政策上來看，被國務院確定為我國東部地區重要的中心城市，也是我國重要的交通樞紐。同時南京市的大學數量達到了166所，大學數量眾多，也是我國重要的科研教育基地，有足夠的人才為經濟的發展提供助力。

南京市的營商環境在國內排名第5。

4.武漢

從政策上來看，國家發改委公佈的《關於支持武漢建設國家中心城市的覆函(發改規劃[2016]2650號)》，原則上同意並支持武漢建設國家中心城市。

武漢市湖北省會，是我國重要的交通樞紐、是中部六省唯一的副省級市和超大城市，是我國重要的工業基地，武漢市大學數量達到了83所，是我國重要的科研教育基地，同樣也有著足夠的人才為經濟的發展提供助力。

武漢市的營商環境在國內排名第6。

5.成都

成都市是四川省的省會，成都市是西南地區唯一一個副省級城市，是西南地區的經濟中心，成都市是我國重要的高新技術產業基地和綜合交通樞紐。

成都市的營商環境在國內排名第9。

與財為伴

已經成熟的都市圈：長三角城市群、珠三角城市群。

高速成長的城市群：京津冀城市群、山東半島城市群。

細分都市圈：廣深佛、京津雄、滬寧杭、蘇錫常、青煙威。

之所以沒有推薦成渝城市群、長江中游城市群，是因為前者除了成都重慶以外，再沒有任何一個能拿得出手的城市，成渝之外最強的就是三線城市綿陽，其他都是四五線城市；長江中游城市群是因為覆蓋面積過大，無法一概而論。

長三角和珠三角都是成名已久，代表著我國最為發達的經濟水平，京津冀一體化發展也和京津雄三角區形成雙高定位，所以這三個區域的主要都市圈都有很高的投資價值。

但是稱之為“最”，我認為要滿足五個條件。

一、投資成本處於低估值範圍；

二、投資區域處於處於經濟發展週期的初期階段；

三、行業競爭力低於初級壓力位；

四、地理位置優越性強；

五、人口基數大。

所以我認為最具投資價值的都市圈在山東半島。山東經濟雖不比江浙粵，但卻是發展最為均衡的省份，全省16地市當中有15個百強市，數量位居各省之首。山東用了近十年時間深耕欠開發區域，從東部省份中貧困縣最多的省份變成百強縣最多的省份只用了6年時間。直至江蘇經濟井噴式發展，以及山東大量縣改區之後，百強縣才被超越。

如今雖沒有江浙粵那麼耀眼的光環，沒有那麼多的經濟名城。但是細心的人會發現，山東目前三線及以上城市數量僅次於江蘇，數量居各省第二。這意味著山東百花齊放的模式已經開始效果顯現，同時也意味著未來幾年，山東會有大範圍的區域急需行業和人才的填充。相比於長三角、珠三角、京津冀，山東的投資成本顯然更低、競爭力也更小，但機會卻並不少。作為GDP規模第四大城市群，這裡沒有中西部那樣省會獨大的現象，除了省會濟南以外，青島、煙臺、威海、濰坊、臨沂、淄博都是很好的投資標的，這種選擇餘地在其他同級別城市群是沒有的。

另外地理位置和人口基數也是山東的優勢，魯東三面環海，交通便捷、物流發達，魯西位於華北、華東、華中交匯處，樞紐價值顯著。山東是人口第二大省，且分佈均衡。這些先決田間對於塑造城市經濟都有著良好的自然基礎。

已經盡人皆知的好地方，很難再成為投資回報率最大的地方。而已然具備成為發達地區條件卻只有雛形的地方，才是最值得去塑造的。投資者最大的回饋是經濟利益，所以尋找一個好的發展平臺比加大投資額度更重要。而山東目前正扮演著這樣的角色。

城市發展報告

西安房價肯定要跌，且為時不遠了。其實算一筆賬就一目瞭然:比如買100平米的房子，每平15000元，總價150萬，產權70年。首付30萬，需貸款120萬，分30年還完，假如利息約共計80萬，則此房共花230萬。按住滿70年算，每年為3.3萬，每月2738元。就是說，等於你每月花2738元租房住。更何況，房子不可能住70年，撐死住50年，那麼平均每年4.6萬，每月3833元。等於每月花3833元租房住。那麼試問我們到底是買的房還是租別人的房。難道我們租銀行的房，租開發商的房？有14億分之幾的人能保證50年連續不斷每月順利還款3833元？有幾個人，請出來走兩步？

小時候逛西安

你這裡所說的最具有投資價值指的是什麼?指的是風險投資還是房產投資？下面我們就分別從這兩個方面來分析下哪些地方值得投資。

最具有風險投資價值的城市

未來隨著我國人口紅利的不斷消失，再加上房子是用來住的而不是用來炒的基本基調，房價不可能永遠保持快速的增長，最終大家還是得迴歸到投資實業或者其他產業上來。而且未來哪個城市的創業環境、科技創新、人才優勢、金融環境等方面有優勢，那就有更多的機會在競爭中脫穎而出。

根據這幾個條件進行綜合評估，我們大概可以看出未來中國最具投風險投資價值的幾個城市。

1、北京

北京啥也不用說了，天時地利人和，目前是我國的政治中心、科技中心、金融中心、教育中心，所以未來肯定是最具有投資價值的城市之一。

2、深圳

深圳作為我國科技中心、金融中心和非常重要的製造業基地，目前基本已經完成了產業轉型升級，大量的高薪技術產業的佈局將進一步增強深圳在未來的競爭力，再加上良好的金融市場環境，未來深圳仍然是最具投資價值的城市之一。

3、上海

上海作為我國的金融中心、經濟中心、貿易中心，而且是目前我國經濟體量和財政收入最大的一個城市，基礎雄厚，再加上最近幾年上海創業環境的不斷改善，有很多獨角獸不斷冒出來，所以未來也是我國最具投資價值的城市之一。

4、廣州

廣州作為我國的第三城，最幾年發展有點落伍了，特別是在科技創新、金融等發麵仍然有待提升，但不管怎麼樣廣州作為華南地區的中心，作為全國重要的中心城市之一，基礎雄厚，未來只要廣州發力仍然是我國最具有投資價值的城市之一。

5、杭州

最近幾年杭州可謂異軍突起，雖然目前杭州的經濟體量並不是很大，但是杭州的發展後勁很足，除了得益於整個長三角的融合之外，杭州自身的創業環境，不斷湧現出來的科技創新企業都是杭州競爭力的重要體現。

除此之外，包括南京、成都、武漢、重慶、西安、長沙等城市也有很大的投資價值，在這我們就不深入的闡述了。

可以預見，未來我國的重要企業以及代表新型經濟的企業大部分肯定會從以上這些城市產生，這意味著這些城市有很大的機會，也將是資本重點關注的地方，對於風險投資、股票投資等來說，這些城市的企業是有很大投資價值的。比如下圖是2019年第一季度獨角獸公司的分佈城市，可以看出大部分獨角獸都是分佈於我們所提到的這些城市，如果投資其中一個企業，那投資的回報率就可能達到幾十倍甚至幾百倍。

樓市最具有投資價值的城市群

雖然目前我國樓市已經來到了一個新的拐點，未來房價不可能像過去那樣一直往上漲，有些城市甚至還會出現房價下降的情況，因此未來選擇投資哪個城市得做出準確的判斷才可以。

至於一個城市是否值得投資，我們得從幾個方面去考慮：

1、人口淨流入

一個城市是否具有投資價值，從長遠來看肯定要看人口，畢竟房子最核心的價值就是居住功能，人口的流入不一定全部轉化為購房需求，但至少可以帶動房租市場的需求。所以未來在那些人口淨流入比較大的地方，房產還是有一定的投資價值。

2、城市資源吸引力

一個城市房產是否值得投資，不僅看人口，還得看資源優勢，很多城市房價之所以表現堅挺，其中一個重要的原因就是城市資源的吸引力，比如教育、醫療、購物、就業、環境等等，未來隨著大家生活的不斷提升，大家對這些公共資源的追求會特別看重，所以有這些資源優勢的的城市還是具有較大的投資價值的。

綜合以上兩點之後，未來最具投資價值的城市包括一些一線城市和新一線城市，以及其他省會城市。

如果要在這些城市當選擇比較值得投資的城市群，那我覺得珠三角城市群、長三角城市群、成渝城市群會更值得投資一些。

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目前我國比較有投資價值的城市圈主要有粵港澳大灣區、長三角城市圈、京津冀城市圈，這3個城市圈都是我國經濟科技比較發達，產業完整的城市圈。另外還有成渝城市群和長江中游城市群等一些城市圈。

其中我認為最有投資價值的城市圈是粵港澳大灣區，粵港澳大灣區是我國改革開放的急先鋒，目前經濟實力、一體化程度、產業完整、國家層面的戰略定位都是最高最好的。下面我們來具體談下。

1.大灣區人口結構好：廣東省每年淨流入人口超過170萬，另外還有廣東省內人口不斷向珠三角聚集，這樣導致粵港澳大灣區每年的新增人口超過200萬，而處於大灣區經濟最強勁的廣州和深圳在2018年常住人口增長量都突破了40萬。

不斷湧入的人口為整個大灣區的發展打下了堅實的基礎，尤其是該區域新增人口呈現年輕化、高學歷化。這對外來大灣區的發展提供了源源不斷的基礎動力。

2.多元化的產業結構：不同於其它城市圈有個別大城市做支撐，一家獨大的情況，粵港澳大灣區不同的城市的根據各自規劃和產業優勢，相互協作，緊密銜接，發揮出一加一大於二的優勢，這是其它任何城市圈所不具備的。

粵港澳大灣區各個城市之間的相互協作，發揮每個城市自身的優勢，能達到效益最大化。

3.經濟總量好：在大灣區的香港深圳廣州經濟總量都突破了2萬億，這三個超級大城市的GDP總量接近7萬億，這已經超過了中國絕大部分整個省的經濟總量。剩餘的佛山、東莞、澳門、惠州、中山、珠海等的GDP規模也都在3000億以上，這些GDP足可以體現這些城市的富裕程度。

粵港澳大灣區經濟底子好，產業結構完整，新增人口多，年輕人多，活力充足，加上國家的正確規劃，一定會有不凡的成績。

經營觀察

我們判斷一個城市有沒有投資價值，要從兩個角度分別入手，一個是投資房地產前景如何？另一個是創業的投資前景如何？因為這兩個方面考慮的因素是不同的。

01，北上深

4個一線城市，暫時把廣州放在外面，應該說這些年來廣州已經有點落後於其他三個城市了。

北上深如果投資房產，租金回報比較低，但是房價易漲難跌，所以還挺有投資價值的，問題只在於總價比較高，限購比較嚴，不是你想買就能買。

尤其深圳現在的政策這麼好，未來的發展相信會更大，所以這三個城市中，深圳更具有投資價值。

如果從創業做生意的角度來說，其實三個城市都差不多，同樣具有非常多的資源，同時也有非常大的競爭。

02，中部城市，武漢，西安，成都，重慶，貴陽

如果要評價這些城市的房產投資價值，我們首先要看看這些城市對周邊人口的吸引力。

貴陽的供應量比較大，對於本省的吸引力，與其他省份城市比較起來並不算太強，這些年來致力於旅遊的發展和大數據的建設，但是如果河南也搞大數據，貴陽的競爭力會被削弱。

武漢吸引了不少的創業人口，尤其是互聯網類，光谷的吸引力很大，所以武漢的房產有一定的潛力。

成都和重慶對於周邊的吸引力比較大，不僅僅限於四川和重慶周邊，甚至包括更西邊的其他省份。這一點，比起西安有一定的優勢。

但以上的城市基本都限購。

創業來說，武漢，成都，重慶的優惠較多，營商環境也不錯，潛力較大。

03，長三角和珠三角

比較長三角和珠三角，肯定就不是拿其中的某一個城市來對比，因為如果具體到某一個城市，那就要具體分析。

假如用整個城市圈來做對比的話，從做生意的投資價值來說，我更看好珠三角，也就是現在的粵港澳大灣區。首先還是因為政策上的傾斜，其次是因為觀念。珠三角是最先改革開放的地區，所以在觀念方面具有更大的開放性和靈活性，地方政府的施政理念也比較符合市場化。

但是粵港澳大灣區也存在一些困難，畢竟在這個灣區裡面有不同的政治體制，而且面積這麼大，人口這麼多，本身的經濟發展結構就不均衡，不過這也是他的潛力所在。

財說得明白

目前全國最有投資價值的應該是雄安，最有價值的城市圈應該有長三角，珠三角和西部

雄安是新設立的新區，和上海深圳是齊名的，只不過現在都在做基礎的建設，各行各業都還沒有正式的投入生產，所以現在是一個機會，目前來說雄安的土地和住房等等的基礎設施都比較便宜，國家也是大力的扶持，國內頂尖的企業也已經在抓緊建設，不久的將來會將總部遷入其中。首先地理位置比較好，靠近首都北京，交通方便，地鐵，輕軌將來都會有，到首都時間非常短。離港口也不遠，對於外貿事業的發展也比較有幫助。目前入駐的都是一些大型的企業，將來會和深圳上海一樣的繁華。

最有投資價值的城市圈還是比較多的，主要是沿海地區，沿海由於發展的比較早，經濟比較發達，各種交通物流也相當便利，對於企業的成長比較有幫助，沿海地區的發展也吸引年輕有能力的人來工作。做生意分內貿和外貿，現階段的外貿是非常好的，主要是因為海運等設施比較先進，全球貿易利潤也比較高。上海和香港都是金融中心。

西部大開發是最近今年提出的，新中國成立時喊的口號是讓一部分人先富起來，現在沿海地區已經發展起來了，要發展西部了。西部地廣人希，國家也是花重金投入，當地的寬鬆政策也是吸引更多的企業入駐。

現在發展最好的肯定是北上廣深了，物價成本要投入的都比較巨大。要想投資應該要找長期的還未開發過的城市，比如雄安。

靈和睿

目前全國最有投資價值的城市群，毫無疑問還是京津冀、長三角和粵港澳大灣區城市群！未來這三大城市群地位將進一步鞏固。

當然，基於龐大人口基數、經濟發展和人文歷史原因，後起的成渝經濟圈（成都）、中部經濟圈（武漢）和中原城市群（鄭州）也很有投資前景。

在萬科與深鐵洽談合作期間，萬科曾經發表過一番言論，也就是引入深鐵作為合作伙伴的原因。萬科未來將在多數城市探索“軌道+物業”的發展模式，通過核心區域的軌道+物業模式是成本可控、配套成熟的項目發展模式。

從經濟發達國家的城市發展歷程看，一個國家整體城鎮化率達到一定水平後，粗放型的整體城市發展將告一段落，很多單體城市將盛極而衰；而有核心城市帶動的城市群將是未來城市發展方向，尤其是有穩定經濟基礎的傳統城市群。比如長三角、粵港澳大灣區和京津冀城市群。

每個單體城市能容納的人口數量是有限的，目前全球人口最多的城市是日本的東京，市區人口1350萬（2016年底），東京城市群人口3700萬（2016年底），建成區面積621平米千米。

東京2017年的GDP是9750億美元，摺合人民幣63375億，相當於北京和上海的GDP總和還多些，足見東京城市群的經濟實力。說明單體城市再強也打不過城市群，只有走城市群的路子才能取得更進一步發展。

東京城市群交通很通暢、便捷，解決這個問題的方案是地鐵，這正是萬科與深鐵合作的一大原因。從發達國家的城市發展歷程和經驗看，只有地鐵能解決單體城市繼續發展和城市群之間連接的交通問題，解決了交通問題，也就解決了城市群發展的問題。

目前看，京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群以龐大的經濟體量、常住人口、發展機遇和完善配套，處在了全國城市群發展的前列，這種地位隨著經濟發展將在未來得到鞏固。

北京是全國政治、經濟、文化、交通中心，這種地位不管現在，還是未來都不會改變，對全國人口都有吸引力；那麼京津冀城市群未來地位只會進一步鞏固。

上海是全國金融、經濟、交通中心，肩負著面向世界、推動長三角地區一體化和長江經濟帶發展的重任，在全國經濟建設和社會發展中具有重要的地位和作用。那麼，長三角城市群也會進一步鞏固。

粵港澳大灣區城市群涵蓋了香港、澳門、廣州、深圳、珠海等11個城市，2018年底常住人口7000萬，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。其實，都不用懷疑，粵港澳大灣區城市群將是未來中國對外的一張牌，完全可以比肩，甚至超越世界另外三大城市群：紐約城市群、舊金山城市群和東京城市群！

因此，小菜最看好粵港澳大灣區城市群，其次是京津冀城市群，後面是長三角城市群以及新興的其他城市群（成渝經濟圈、中部經濟圈和中原城市群）。

關鍵字: 流入 圈有 財經