（新龙国际商务区效果图）
NO.1|壹
在过去的2019年，我们一起见证了乡镇盘黑马般的逆袭，虽然这些乡镇盘都是传统意义上的“孤盘”。
（嘉宏·九里晴川开盘现场）
所谓“孤盘”，即楼盘周边只有仅此一家楼盘在售，所有的热度都需要自己从零建立。这些盘在宣传起来形单影只，板块热度提不起来。而开发商也很少去炒板块，因为利好实在是乏善可陈，周边有几个菜市场，商业配套就算是齐全了。
即便如此，乡镇充沛的地缘客，外加价格相对城区也有一定优势，周边又没有竞品，所以整体去化情况都还不错。
与之相反，如果一个板块内聚集的楼盘过多，反而更加令开发商头疼。
这样板块的代表之一，就是人们常说的“宇宙中心”——小新桥。
NO.2|贰
常州主城区2019年网上公布涉宅地块成交总面积3381804平方米，约5072.7亩，总成交金额约482亿元。按照2019年供地计划，实际供应量
超出计划51%。伴随土拍市场的火热，纯新盘如雨后春笋般层出不穷，导致常州已经有不少楼盘正陷入内卷化竞争。
什么是内卷化竞争？
字面理解就是无法向周边展开只能向内卷，意思就是“过密和重复竞争”。在供给不充分或存在上限时，竞争到达一定阶段，劳动收益边际递减，需求方就会陷入自我剥削，我们将其称之为内卷化竞争。
再简化一些，就是一个客户过来，十几个楼盘一起争抢，最后出现销售人员比客户还要多的局面。
新桥目前有6家新盘在售，除去即将清盘的碧桂园·壹号天禧不说，看似数量不多，但从相隔的距离看，实在是挨得太紧了。
不光距离挨得近，销售的价格区间也基本在17000-19000元/㎡。除了翡丽都会是毛坯外，其他都号称“精装科技住宅”，基本配置方面也难分伯仲。集中供冷供暖只是板块特色，又无法和周边楼盘区分。
简单讲，产品大同小异，同质化严重。
产品如何已是既定的事实，无法更改。在这样的局面下，大量的精力只能放在营销和竞争上，胜负的关键，落到了谁先能割到第一波韭菜。
2019年11月初，翡丽都会率先进行认筹。当晚，另外2家楼盘的销售立刻作出反应。
其中一家爆料认筹现场安排了几十个小蜜蜂营造繁荣假象，并称亲眼所见；另一家放风价直接降2000元/㎡，抢夺客户。
因果轮回，去年12月初，绿地名墩道售楼处公开，门外站满了前来拓客的销售。还有不少是开着车拦人，虽然只有几步路的距离，同样专车接送。
（绿地名墩道售楼处公开现场）
NO.3|叁
这样内斗的竞争形式显然是很累人的，但房子还是要卖，只能互相倾轧，互相影响。至于效果如何，看一下各家楼盘的备案情况：
牡丹蓝光晶矅：总体去化率58%
碧桂园翡丽都会：总体去化率55%
弘阳上坤云峯：总体去化率49%
绿地名墩道：总体去化率40%
碧桂园光明碧玥和鸣：总体去化率21%
比较意外的是，去化排名第一的，竟是去年年末最后一天才压哨首开的牡丹蓝光晶曜。但仔细一想也情有可原，毕竟首开楼栋位置很好，价格也相比其他几家较低，整体性价比很高。
（牡丹蓝光晶曜开盘现场）
碧桂园翡丽都会因为拿地价最高，同时也为了和自家的碧玥和鸣区分，成为板块内唯一毛坯房。毛坯房的独特性加上户型改造空间大，3公园的生态环境也算是一大特色，价格虽然逼近精装房，但也有不少买房人愿意买单。
从以上两家去化情况较好的项目中，大概可以简单总结2点规律：
1、买房人对新桥未来的期盼很高，但目前大部分只能接受16000-17000元/㎡的价格区间。
2、有独特性、区分度的产品更能受到买房人青睐，买房人也愿意为这部分的溢价买单。
参照以上两点，碧桂园光明·碧玥和鸣2成的去化就很好解释了。
首先18000元+/㎡的价格就超出不少人的心理预期，大面积的户型均价21000元/㎡，总价约400万。
虽说一直以来宣传的就是打造新龙高端住宅，价格高一些也情有可原，但具体高端在哪里，似乎不是十分明显。2.2的容积率、11-18层一梯一户的小高层、189㎡户型宽面长17.4m……似乎各方面是强那么一些，但没有让人眼前一亮的特点。
NO.4｜肆
板块去化情况一般，那最早一批入手的买房人是不是亏了？
对于这一点，显然是否定的。
整个常州今年仍然看涨的行情下，作为重点建设的新龙国际商务区，只会跑赢均值。目前的低沉与横盘，究其根源，就是规划利好尚未兑现，没有给到买房人更多的信心。
就目前而言，其实新龙国际商务区的配套已经领先不少其他板块，而且有自己的独特的优势。
交通方面，有长江常州港、沪蓉高速、江宜高速、奔牛国际机场、京沪高铁常州北站、地铁1号线、常泰过江通道。是全国少有的六位一体的交通区域。
教育资源上有常州外国语学校、北郊高中等名校迁入，新龙实验学校已经投入建设，预计2021年开学，前段时间新龙小学规划效果图也已曝光，利好正在逐步兑现。
新龙小学效果图
新龙实验学校效果图
常州第四人民医院、新龙湖音乐公园、高铁生态公园、新龙生态林、5星级酒店……
每一个配套单拎出来，都是一大亮点。
NO.5｜伍
目前板块内的楼盘间竞争压力大，利好建设周期长，对于中意此处的买房人而言，什么时候入手才是比较好的时机？
首先恭喜已经入手的买房人，抢到了首开优惠。
对于还没入手的买房人，以下几个时间节点，希望要多加关注。
1、新北市政府的迁移
政府办公位置的选址一定程度上也反应了板块的定位，可以给买房人很大的信心。
2、26万方商业地块的归属及建设情况
新桥的商业配套一直是块短板，此前盛传万达有望进驻，但截至今天也还没有确切的消息。可能是还未尘埃落定，也可能是秘而不发，以防楼盘涨价。毕竟这是一个重磅利好，参考天宁吾悦建成后对楼市的影响就能知道。
3、新桥3幅地块的土拍情况
我们自己不好判断行情，那就让开发商们来帮我们判断。
板块内未来还有3幅地块待出让，楼面价将徘徊不前，还是能再创新高甚至“破万”，可以根据开发商的态度来制定买房计划。
不过需要注意的是，在2019年12月6日，常州自然资源网就已经对新北区轩文路东侧云河路北侧地块规划条件进行了批后公布。截至今天，该地块也还没有挂牌。
已有新房的消化情况，也将影响新地块的出让时间，具体何时竞拍，还要等待后续公告。
除了以上几个节点，当下疫情肆虐，各家开发商第一季度的销售受到打击。即便疫情过后，买房人对经济发展的信心短时间内也难以恢复，楼盘或许会放出一些优惠或特价房刺激消费，如果有合适的价格，也是个不错的选择。
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