（新龍國際商務區效果圖）
NO.1|壹
在過去的2019年，我們一起見證了鄉鎮盤黑馬般的逆襲，雖然這些鄉鎮盤都是傳統意義上的“孤盤”。
（嘉宏·九里晴川開盤現場）
所謂“孤盤”，即樓盤周邊只有僅此一家樓盤在售，所有的熱度都需要自己從零建立。這些盤在宣傳起來形單影隻，板塊熱度提不起來。而開發商也很少去炒板塊，因為利好實在是乏善可陳，周邊有幾個菜市場，商業配套就算是齊全了。
即便如此，鄉鎮充沛的地緣客，外加價格相對城區也有一定優勢，周邊又沒有競品，所以整體去化情況都還不錯。
與之相反，如果一個板塊內聚集的樓盤過多，反而更加令開發商頭疼。
這樣板塊的代表之一，就是人們常說的“宇宙中心”——小新橋。
NO.2|貳
常州主城區2019年網上公佈涉宅地塊成交總面積3381804平方米，約5072.7畝，總成交金額約482億元。按照2019年供地計劃，實際供應量
超出計劃51%。伴隨土拍市場的火熱，純新盤如雨後春筍般層出不窮，導致常州已經有不少樓盤正陷入內卷化競爭。
什麼是內卷化競爭？
字面理解就是無法向周邊展開只能向內卷，意思就是“過密和重複競爭”。在供給不充分或存在上限時，競爭到達一定階段，勞動收益邊際遞減，需求方就會陷入自我剝削，我們將其稱之為內卷化競爭。
再簡化一些，就是一個客戶過來，十幾個樓盤一起爭搶，最後出現銷售人員比客戶還要多的局面。
新橋目前有6家新盤在售，除去即將清盤的碧桂園·壹號天禧不說，看似數量不多，但從相隔的距離看，實在是捱得太緊了。
不光距離捱得近，銷售的價格區間也基本在17000-19000元/㎡。除了翡麗都會是毛坯外，其他都號稱“精裝科技住宅”，基本配置方面也難分伯仲。集中供冷供暖只是板塊特色，又無法和周邊樓盤區分。
簡單講，產品大同小異，同質化嚴重。
產品如何已是既定的事實，無法更改。在這樣的局面下，大量的精力只能放在營銷和競爭上，勝負的關鍵，落到了誰先能割到第一波韭菜。
2019年11月初，翡麗都會率先進行認籌。當晚，另外2家樓盤的銷售立刻作出反應。
其中一家爆料認籌現場安排了幾十個小蜜蜂營造繁榮假象，並稱親眼所見；另一家放風價直接降2000元/㎡，搶奪客戶。
因果輪迴，去年12月初，綠地名墩道售樓處公開，門外站滿了前來拓客的銷售。還有不少是開著車攔人，雖然只有幾步路的距離，同樣專車接送。
（綠地名墩道售樓處公開現場）
NO.3|叄
這樣內鬥的競爭形式顯然是很累人的，但房子還是要賣，只能互相傾軋，互相影響。至於效果如何，看一下各家樓盤的備案情況：
牡丹藍光晶矅：總體去化率58%
碧桂園翡麗都會：總體去化率55%
弘陽上坤雲峰：總體去化率49%
綠地名墩道：總體去化率40%
碧桂園光明碧玥和鳴：總體去化率21%
比較意外的是，去化排名第一的，竟是去年年末最後一天才壓哨首開的牡丹藍光晶曜。但仔細一想也情有可原，畢竟首開樓棟位置很好，價格也相比其他幾家較低，整體性價比很高。
（牡丹藍光晶曜開盤現場）
碧桂園翡麗都會因為拿地價最高，同時也為了和自家的碧玥和鳴區分，成為板塊內唯一毛坯房。毛坯房的獨特性加上戶型改造空間大，3公園的生態環境也算是一大特色，價格雖然逼近精裝房，但也有不少買房人願意買單。
從以上兩家去化情況較好的項目中，大概可以簡單總結2點規律：
1、買房人對新橋未來的期盼很高，但目前大部分只能接受16000-17000元/㎡的價格區間。
2、有獨特性、區分度的產品更能受到買房人青睞，買房人也願意為這部分的溢價買單。
參照以上兩點，碧桂園光明·碧玥和鳴2成的去化就很好解釋了。
首先18000元+/㎡的價格就超出不少人的心理預期，大面積的戶型均價21000元/㎡，總價約400萬。
雖說一直以來宣傳的就是打造新龍高端住宅，價格高一些也情有可原，但具體高端在哪裡，似乎不是十分明顯。2.2的容積率、11-18層一梯一戶的小高層、189㎡戶型寬面長17.4m……似乎各方面是強那麼一些，但沒有讓人眼前一亮的特點。
NO.4｜肆
板塊去化情況一般，那最早一批入手的買房人是不是虧了？
對於這一點，顯然是否定的。
整個常州今年仍然看漲的行情下，作為重點建設的新龍國際商務區，只會跑贏均值。目前的低沉與橫盤，究其根源，就是規劃利好尚未兌現，沒有給到買房人更多的信心。
就目前而言，其實新龍國際商務區的配套已經領先不少其他板塊，而且有自己的獨特的優勢。
交通方面，有長江常州港、滬蓉高速、江宜高速、奔牛國際機場、京滬高鐵常州北站、地鐵1號線、常泰過江通道。是全國少有的六位一體的交通區域。
教育資源上有常州外國語學校、北郊高中等名校遷入，新龍實驗學校已經投入建設，預計2021年開學，前段時間新龍小學規劃效果圖也已曝光，利好正在逐步兌現。
新龍小學效果圖
新龍實驗學校效果圖
常州第四人民醫院、新龍湖音樂公園、高鐵生態公園、新龍生態林、5星級酒店……
每一個配套單拎出來，都是一大亮點。
NO.5｜伍
目前板塊內的樓盤間競爭壓力大，利好建設週期長，對於中意此處的買房人而言，什麼時候入手才是比較好的時機？
首先恭喜已經入手的買房人，搶到了首開優惠。
對於還沒入手的買房人，以下幾個時間節點，希望要多加關注。
1、新北市政府的遷移
政府辦公位置的選址一定程度上也反應了板塊的定位，可以給買房人很大的信心。
2、26萬方商業地塊的歸屬及建設情況
新橋的商業配套一直是塊短板，此前盛傳萬達有望進駐，但截至今天也還沒有確切的消息。可能是還未塵埃落定，也可能是秘而不發，以防樓盤漲價。畢竟這是一個重磅利好，參考天寧吾悅建成後對樓市的影響就能知道。
3、新橋3幅地塊的土拍情況
我們自己不好判斷行情，那就讓開發商們來幫我們判斷。
板塊內未來還有3幅地塊待出讓，樓面價將徘徊不前，還是能再創新高甚至“破萬”，可以根據開發商的態度來制定買房計劃。
不過需要注意的是，在2019年12月6日，常州自然資源網就已經對新北區軒文路東側雲河路北側地塊規劃條件進行了批後公佈。截至今天，該地塊也還沒有掛牌。
已有新房的消化情況，也將影響新地塊的出讓時間，具體何時競拍，還要等待後續公告。
除了以上幾個節點，當下疫情肆虐，各家開發商第一季度的銷售受到打擊。即便疫情過後，買房人對經濟發展的信心短時間內也難以恢復，樓盤或許會放出一些優惠或特價房刺激消費，如果有合適的價格，也是個不錯的選擇。
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