法定繼承

若是按照法定繼承，根據我國《繼承法》第十條規定，遺產按照下列順序繼承：

第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

在沒有遺囑的情況下，房產按照以上順序繼承。若同一順位存在多個繼承人，那麼同一順位的幾個繼承人之間按照份額平均分配或者達成的份額的協議。此時，配偶未取得全部份額，若是要進行出售，則為無權處分。

若是同一順位僅僅有配偶一位繼承人，那麼配偶將取得全部房產分割，即可以有權處分。

律師說

這件事涉及到好幾個法律問題，我們一一來解釋一下：

1、夫妻共同財產：

夫妻房產共有，只要是婚後買的房，無論登記在誰的名下，都是夫妻共同財產，夫妻共同財產分割時是一人一半。

2、繼承：

夫妻中的一方去世，就涉及到繼承問題：

（1）、如果去世一方生前立有遺囑，把自己的那一半房產全部給另一半，那麼，另一方全部繼承，房產完全屬另一方所有，可自由處分，包括把房子賣掉。

（2）、如果去世一方沒有立遺囑，那麼就要按法定繼承分配。

分配原則是：配偶、父母、子女均為第一順位繼承人，享有同等的繼承權。

本案分配是：先除去還在世一方的50%的房產額，剩下去世方的50%，由去世方的配偶、父母、子女，有幾個算幾個，平均分割。

假如，房產價值100萬，先減去50萬，生下50萬所有繼承人均分。

如果繼承人放棄繼承的話，則不參與分割。

（3)、單獨賣房產生的法律後果

所以，另一方是無權單獨賣房的。

但是，實際生活中，因房產證上登記夫妻雙方或一方的姓名，這種情況，很容易讓買受人認為其房是其個人所有，也會存在賣房成功的可能。

這種情況，其他繼承人怎麼維護自己的權益呢？

（1）、如果買受人明知實際情況，還買，主觀上是惡意，那麼這種情況，其他繼承人可以要求撤銷雙方之間的買賣合同。

（2）如果買受人確實不知道實情，主觀上是善意的，那麼，買賣合同合法有效。其他繼承人只能向擅自賣房一方主張賣房款。

張麗亞律師

您好！

不可以直接買賣。一定要注意：夫妻雙方共有房產，一方去世之後，房子不會“自然”的全部歸屬另一方！

因此，在世一方無法直接買賣，必須要經歷繼承、過戶手續之後再行處置。

以下從兩個方面做一個解答：

房產處置的前提條件是什麼？

房產處置，必須要由產權人來進行，道理很簡答：不能把不屬於自己的東西賣給別人。

當任何一個人去世之後，TA的個人合法財產將變成遺產。如果有合法、有效遺囑，由遺囑指定的繼承人繼承；如果沒有合法有效遺囑，按照法定順序繼承人繼承。

結合題主的問題，“翻譯”一下就是：

• 夫妻雙方共有的房產中，一方去世，一半兒是作為去世人生前的個人合法財產。
  

• 這部分財產變成遺產，由繼承人繼承。
  

• 繼承人不一定只有在世一方一人。
  

因此，夫妻雙方中一方去世之後，在未辦理繼承之前，房子不會完全屬於在世一方。

而未來要進行房產處置，就必須要儘快確定產權人。確定產權人之前，要先確定繼承人。

小結一下就是：

確定繼承人→辦理繼承手續→辦理過戶。這三步是未來能夠處置房產的前提。

如何辦理？

1.確定繼承人。

在假設沒有遺囑的情況下，按照法定繼承順序確定繼承人。題主的情況中，不會涉及到第二順序繼承人。

有繼承權的人包括：配偶（在世一方）、子女、去世人的父母。

以上三類人，按照“平均”原則，享有整個房產的1/2的繼承權。所以，法定繼承情況下，往往會產生一個結果——本來是夫妻倆努力來的房子，一旦有人去世，房子的份額就可能分給很多人！

從處理辦法上，給出兩條建議：

建議（一）：由在世配偶全部繼承。原因是：房屋產權依然“攥在”一個人手裡，對在世配偶的保障性會更強。並且未來這套房子如何處置，完全一個人說了算，會少去很多不必要的麻煩。

建議（二）：由夫妻的子女繼承。原因是：子女本身就是合法繼承人，只要子女對父母孝敬，也是遲早要給的事兒。

2.辦理繼承手續。

上述給出的繼承人建議，會產生兩種結果：

• 一種結果是全部繼承人都同意。不管是平均分還是集中到一人名下，例如，子女們都樂意先將房子全部繼承到父親或者母親名下。這種結果，是指的“無爭議”。
  

• 一種結果是繼承人不同意、達不成一致。例如，有些人就要多分，其他人不同意，爭執不下。這種結果，指的是“有爭議”。

  
  

簡單說一下常規的辦理方式：

無爭議情況下，現行常規方式是去公證處辦理一個《繼承權公證書》。所有繼承人到場、放棄繼承到人可以委託，準備好去世人（包括去世人本人、以及繼承人中去世的人）的死亡證明、繼承人身份證明、親屬關係證明、財產證明。

有爭議情況下，就只能去法院通過訴訟方式解決。法院出具《法院判決書》。

3.辦理過戶。

拿著上面提到的《繼承權公證書》或者《法院判決書》，去房產所在地的不動產登記中心，辦理過戶手續，把房產證上的產權人變更。

補充提示

房產證變更完成之後，房屋的產權人就可以進行處置，例如出售。

但是這裡有一個需要注意的問題：

如果涉及到多位產權人，那麼在房產證變更的時候，要注意“共有情況”，這個對後期出售有比較大的影響：

• 如果是“按份共有”，未來出售的時候，只需要有佔據2/3以上產權份額的人同意，即可出售。
  

• 如果是“共同共有”，未來出售的時候，就需要所有產權人同意，方可出售。
  

一紙家書

嚴格上講，房產屬於夫妻共同財產，配偶一方死亡，其所享有的房產份額則作為遺產予以繼承。另一配偶並非完全的權利人，不享有全權處分房產的權利。所以配偶一方出賣房產行為，屬於無權處分行為。

但是，這個畢竟屬於法律規定。不動產採用物權登記原則，所以雖然房產屬於夫妻共同財產，但也經常僅僅登記在配偶一方名下。

但是若登記在過世配偶一方，這個時候另一方則不管是在法律上，還是在實際處分中，都無法單獨完成房產過戶。

但是，若房產僅登記在當下配偶一方，雖然根據法律規定，其不享有相應的權利，但是客觀上仍然具有單方處分房產的可能性。該房產僅登記一方名下，不管是作為不動產登記中心，還是買受人，都可以信賴該房產屬於其個人所有。不過，至於買受人能否取得房產，則根據善意取得制度認定。若不符合善意取得制度，則其他權利人可以提起撤銷訴訟。

葉律師

只要你不是二婚夫妻，而共同擁

有的房產是你們夫妻婚內共同出

資添制的，而且還有雙方提共同

資金的票據為證，財產來路清楚

丈夫正常死亡後的財產自然移轉

由妻子所有。

但是：一、如果是二次婚姻，丈

夫有婚前財產登記錄的財產，應

歸前任妻子所生育的子女共同享

有。只有二婚後夫妻間共同創造

的物業才能完全歸屬二婚妻子。

二、如果原配夫妻，丈夫在婚外

情中生育兒女，他（她）持有親

子dna鑑定報告書，生子同樣享

受死亡父親婚內外財產繼承權。

學者110

“夫妻房產共有，一方逝世後，另一方可以賣房嗎？”這個問題應該就屬於那種看著沒有太大爭議但很容易就處理錯誤的事情。

“夫妻房產共有”即房產屬於夫妻共同房產，雙方各佔一半的房產份額，雖然房產屬於夫妻雙方且大概率是夫妻雙方出資購買的，但是在一方逝世後，屬於逝世一方的那半房產份額就變為遺產，很大概率上並不是由另一方一人繼承。

（下面假定妻子逝世，丈夫賣房）

而房產非丈夫一人繼承就會造成，房產除丈夫以外會出現其他共有產權人，這種情況下丈夫想要出售該出房產就需要丈夫一人佔有房產份額的三分之二才可以，但是如果丈夫想要出售自己所佔的房產份額是可以的。

計算一下丈夫擁有多少房產份額，首先夫妻共有房產，丈夫有1/2，妻子的1/2（在不考慮遺贈的情況下），如果留有遺囑，遺囑將房產給誰誰就有1/2，那麼就是丈夫1/2，遺囑繼承人另外1/2；如果沒有遺囑按照法定繼承，就需要看第一順序繼承人有多少人，假設有X個第一順序繼承人，那麼丈夫就可以繼承1/X的房產份額，那麼丈夫的房產份額就是1/2+1/X。

東友律師團

對於這個問題，嚴格來說，如果該房產為夫妻雙方的共同財產，一方去世之後，另一方是不能擅自來處置房產的，因為該房產裡面包含了去世一方的遺產，對於這部分遺產，應當先由繼承人繼承，或者是幾個繼承人之間達成協議之後才能夠進行處分。

所以這就要看去世一方在世時，是否訂立有遺囑，對於這部分遺產是否做出了特殊的約定。如果做出了特殊的約定，應當按遺囑來執行。如果沒有遺囑，或者遺囑被確認無效之後，才按照法定繼承的順序來繼承。

另一方配偶雖然是作為法定繼承人之一，但是也要看是否還有其他繼承人的存在。如果還有其他繼承人，必須幾個人繼承任之間達成協議之後才能夠進行處分，否則，如果擅自處分，其他繼承人提出異議，是有權要求擅自處分乙方返還遺產，或者做其他處理的。

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任律師工作室

這個問題看似簡單實則很複雜，因為在實踐中會有很多種不同的情形。接下來讓我們具體分析一下。

根據司法實踐，夫妻房產共有存在房屋登記在雙方名下、房屋登記在男方名下和房屋登記在女方名下這三種情形。

如果房屋登記在雙方名下，一方去世以後還存在其他第一順位繼承人的話，那麼另一方並不能取得所涉房屋的完全所有權。也就意味著另一方不能單獨決定賣房。

如果涉案房屋登記在男方名下，女方去世以後，還存在其他第一順位繼承人的話，理論上男方也不能獨自決定買房。但是在實踐中，由於房屋登記在男方一個人名下，符合善意取得制度的，買受人可以取得房屋的所有權。

如果涉案房屋登記在男方名下，男方去世以後，還存在第一順位繼承人的話，女方不能單獨決定賣房。就算房屋完全有女方繼承，女方也需要辦理完房屋繼承手續才能賣房。

當然以上只是最概括的簡述，司法實踐遠比理論要複雜的多，我們經常需要面對並解決新問題。

榨汁小二郎

夫妻共有的房子，一方去世了，另一方不可立馬賣房。如要出賣，必須完成二樁事。①釐清房屋產權，②將房屋變更為生存方亇人所有。具體說，一方去世，原夫妻共有房屋性質發生變化，去世方所有份額成遺產房，應由去世方配偶、子女和父母共同繼承，那麼原夫妻共有的房屋變成生存方與去世方的法定繼承人共有的房屋。而生存方要出賣房屋，只能出賣亇人的部分，所以首先必須分割房屋，讓去世方所有的法定繼承人明確自己的繼承份額，並與法定繼承人達成房屋所得補償款協議。而後由生存方和其他法定繼承人共同去房屋登記部門，將原夫妻名下的房產變更為生存方亇人的房產。如不變更登記，夫妻名下去世方的房屋額即屬無主房屋，不能證明已屬生存方所有，所以只有變更登記歸屬生存方亇人所有後，才能到市場進行房屋買賣交易。

依山傍水758

夫妻共有房產，夫妻各佔50%的產權比例，一方去世，另一方要出售房產，主要分為兩種情況：

1.有遺囑的，尊重遺囑的原則，按照遺囑的要求產權共有人一起出售即可，然後按照產權比例分割房款；或者遺囑繼承人及所有具備繼承資格的人員全部放棄繼承，辦理公證後換證出售；

2.無遺囑的，具備繼承資格的所有人員協商公證同意出售按比例分配房款；或者具備繼承資格的所有人員放棄繼承，又或統一由一人繼承公證後出售。

各種情況不同，會有一定的出入，每種情況需要具體分析。

關鍵字: 賣房 婚姻 社會