深圳寶安鳳凰裡小區業主的一紙“漲價檄文”，極有可能成為深圳樓市調控轉向的導火索。
即將過去的2019年，全國樓市大部分低迷，僅有深圳、蘇州等極少數城市熱度持續，尤其是深圳，接連不斷的利好政策，提振著二手房業主們的漲價信心。
然而當這種信心演變到極致，就出現了極端的現象，一些小區業主“抱團提價”，還發布諸多慷慨言論，招致了監管的注意。
截至目前，鳳凰裡、恆裕濱城小區已被深圳住建局點名，部分小區房源在安居客已下架，相關責任人被列入黑名單，限制了一些權利。
深圳業內人士指出，近期樓市炒作的風確實太過了，應該予以規範。
自2011年以來，限購、限貸等調控措施層出不窮，但大多針對新房進行管控，這次深圳對二手房業主出手，還是第一次。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳部分區域和項目火爆，不是購買力強大，而是炒作厲害，這已經引起了監管的注意，調控箭在弦上。“房住不炒的精神不能違逆，二手房市場也不例外。”
12月19日晚間，深圳市住建局表示，按照宏觀調控的長效機制要求，二手房年增幅不超過5%。如果出現二手房漲幅明顯超過近期成交價格，市民可以向區房地產主管部門投訴。
業主們的野心
12月17日，發生了一例可以載入房地產史冊的事件，史上第一次，二手房業主因“控盤漲價”被約談，相關責任人遭處罰。
這個被通報的小區是中糧鳳凰裡花苑，該小區位於深圳寶安區福永街道，於2016年建成，由8棟樓組成，總戶數為1304戶。
2015年開盤時，鳳凰裡的價格約為3.5萬/平米，2019年1-11月，該小區成交均價約為4.7萬元/平方米。
如果清楚深圳樓市這幾年的行情，就知道這個價格遠遠跑輸了大市。過去四年間，深圳各區樓盤少則漲幅翻倍，多則翻兩倍、三倍。
11月，深圳放鬆了豪宅線，二手房稅收大減，眼看其他小區熱火朝天地反價、提價，鳳凰裡小區的業主們著急了。
12月13日，這個小區的業主群管理組在微信群發佈《告鳳凰裡全體業主書》，以“要打響資產保衛第一槍”的名義，號召所有業主集體漲價，“放盤價為5.6萬至6.5萬為界”，建議“急賣業主以5.5萬為最低價”，如果低於5.5萬，“即刻收盤，重新加價後再掛”。
這份告知書隨後在網上不斷流傳，並最終導致監管出手。
這是第一個被官方正式通報的小區，但它並不是第一個“坐莊抬價”的。最先傳出“控盤漲價”的小區，是深圳灣“第一神盤”恆裕濱城。
11月底，恆裕濱城2期4棟的業主群裡就上演了這麼一齣戲，“群裡D戶型業主聽指揮，統一掛牌價到2600萬，低於這個數不賣”、“反正都往2600萬以上掛”、“下週2700萬謝謝”。
該小區在2015年開盤時，售價約為10萬元/平，如今掛牌均價突破24萬元/平，部分熱門戶型已經逼近30萬元/平。
類似“控盤”言論出現在很多小區。龍華壹城中心，目前掛牌價格約為7萬/平方米，而業主群有人表示，“現正常銷售的二手房報價請不低於82000/平”，“無計劃短時間出售的房產的若掛盤，價格不低於90000/平，低於此價格的，請配合調整價格”。
中海怡翠山莊也擬了一封告全體業主書，除了定價高低區別，與其他抬價告知書內容極其相似。
據21世紀經濟報道記者調查，在業主群裡發出類似漲價聲音的小區，不下10個。最早從恆裕濱城開始，蔓延到了寶安、龍華、龍崗等區的樓盤。
12月19日，住建部門再次通報，點名了恆裕濱城、鳳凰裡等小區。
目前，查看貝殼找房，中糧鳳凰裡所有二手房源已經下架，顯示“共0套房源”在售，鏈家、中原地產、Q房網等中介平臺也不例外。
李宇嘉認為，深圳業主集體護盤標誌著，當房子佔據家庭80%以上財富時，每個人想的是如何讓這個財富增值和變現；但業主們的控盤漲價，違背了“房住不炒”的基本精神。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手房是一個充分競爭的市場，“每個樓盤的價格是由市場來決定的。小區業主集體抬高房價，使得該小區的價格脫離實際，是非常不理智的行為，只會導致該小區有價無市。”
中原地產首席分析師張大偉指出，一般控盤漲價的人多為職業炒房客，但這波深圳不少普通業主也熱情參與其中。從博弈論角度，他認為，漲價不可能形成同盟，因為一旦有人低價放盤，所謂聯盟就會土崩瓦解。
炒作底氣何來？
是什麼在支撐業主們聯手漲價？
無風不起浪，深圳業主的炒房野心也是有來由的。
何倩茹表示，深圳二手房的行情，其實從今年年初開始已經出現，2月份粵港澳大灣區規劃出臺、8月份先行示範區的提出、以及11月取消“豪宅稅”，這些都陸續刺激了二手房的成交行情，雙方入市更積極。
在各種利好政策推動下，深圳作為熱點城市，資金不斷湧入，樓市隨之上行，漲勢明顯，大量業主短期內資產淨增數十萬、乃至數百萬。
11月中，深圳放鬆了豪宅線，引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律師人士告訴記者，近期業主反價、違約嚴重。
據易居研究院11月《40城住宅成交報告》，對比北上廣其他三個城市，深圳二手房11月成交價格也是一線城市中環比、同比漲幅最高的。
國家統計局數據顯示，深圳二手房價格環比漲幅已經連續三個月位居全國前五，11月價格環比上漲1.4%，在全國排名第三，是一線城市裡唯一一個價格上漲的城市。
據深圳中原地產統計，今年深圳二手房成交登頂三年新高，11月份突破8000套，全年成交超越2018年，環比上漲11.84%，同比上漲91.93%。
11月，深圳二手房成交均價突破6萬元大關，達到62442元/平。這是這個城市的二手房均價首次突破“6萬”，創下歷史新高，也遠超北上廣。
二手房市場變好，業主和中介通過微信群控盤、抱團抬價的操作也隨之出現。
萊坊中國區戰略諮詢部高級董事陳鐵東指出，業主們的做法，凸顯了深圳住宅的緊缺。深圳的產業格局及城市定位高，土地基本劃撥給工業，新增住房供應有限。
另一邊，深圳鼓勵人才落戶，相對其他一線城市來說，深圳的入戶與限購門檻也是最低的，年輕的購買力是拉動深圳樓市的一大需求來源。
安居客房產研究院首席分析師張波指出，影響深圳樓市的主要因素仍然是購房者對於區域的未來預期，利好政策一波接一波，不但本地購房需求明顯提升，外來的投資性需求也在聚集。
深圳業主們正是從中看到炒房的機會，想趁機謀利。
多名房地產業內人士指出，深圳業主不理智的行為表象之下，根本原因仍然是深圳住宅緊缺的事實，自住和投資需求放大，市場供需極不平衡。
雙十二時，深圳突發新政，取消商務公寓“只租不售”，也是為了增加商品房供應，穩定供求關係。
調控呼之欲出？
近期，從佛山到廣州，各地樓市政策密集微調，就在人們對走向猜測紛紛時，12月10-12日，在北京召開的2019年中央經濟工作會議再次明確“房住不炒”。
深圳當然不會是例外。
在土地市場已經出現了對沖性的調控。11月22日，深圳土拍市場推出6宗住宅用地，都採用“雙限雙競”模式，當天沒有出現地王，還有一幅地流拍。
12月11日，深圳前海出讓4宗地塊，其中一塊宅地就設定了9.9萬元／平的銷售均價限制，狙擊高房價的信號已經很明顯。
據中原統計，2019年1-11月，合計房地產調控次數高達554次，同比2018年同期的425次漲幅高達30%。12月以來，房地產調控也已超過30次。
張大偉指出，近期部分城市的房地產出現了各種亂象，要市場穩定，必須針對這些亂象制定政策。
12月19日，深圳房地產業內傳言，有關部門接下來將針對二手房成交和價格等出臺新政，進行限制。但截至目前，並沒有得到證實。
李宇嘉判斷，如若監管部門對二手房進行管控，將標誌著深圳樓市調控開始由平穩轉向偏緊，市場秩序大整頓開始。
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