步子邁大容易扯蛋7

蘭州市的房價在未來五年，主城區將保持基本穩定，周邊地區依然有上漲空間。

判斷一個城市房價漲跌可以從一個幾個方面進行分析。我們暫以蘭州市2018年相關統計數據做一個簡要說明。

一、當地經濟發展水平

1.經濟總體狀況

一個城市的經濟發展水平決定了當地人民的購買力；蘭州市2018年實現GDP2700億元人民幣，比上年增長6.5%，物價上漲1.7%；全年全市城鎮居民人均可支配收入35014元，比上年增長8.3%；農村居民人均可支配收入12368元，比上年增長9.4%。

2.房地產投資情況

全年房地產開發投資586.62億元，增長35.74%，其中住宅投資307.72億元，增長12.19%。房屋施工面積4537.93萬平方米，增長2.96%；房屋竣工面積162.14萬平方米，下降23.77%。商品房銷售面積668.79萬平方米，下降8.84%；商品房銷售額520.11億元，下降4.96%，其中期房銷售額442.52億元，下降4.38%。

3.結論

2018年蘭州市經濟總體上在不斷增長，物價上漲，人均可支配收入有所提高。但商品房銷售面積和銷售額皆在下降，房產投資領域市場預期比較低迷。

二、人口總數&人口流入量

1.需求影響供給，城市人口多則需求量就大，反之，則小。另外外來人口的購房需求，畢業生的安家和就業選擇也是影響當地房價的重要因素。

2.2018年末全市戶籍人口328.47萬人，其中，城鎮人口231.25萬人，鄉村人口97.21萬人。年末全市常住人口375.36 萬人，比上年末增加2.4萬人。

3.人口總體上呈現增長態勢，流入人口在增加，市場需求依然充分。從需求與價格的關係來看，市場需求在增長，房產價格也會隨之增長。

蘭州人對房子的需求依然是刺激房價上漲的一大動力。

三、土地成交量和土地價格

1.房子離不開土地，房價的高低很大程度也包含著地價的成本在內。土地供應量的多少和土地價格的高低對市場供需矛盾的緩解有著重要意義。土地供應量多，後備土地資源充足，土地價格穩定，樓盤儲備豐富，房價穩定，市場上供應充足，那麼房價便會相對穩定。反之，土地價格的高漲會隨之帶動房價的上漲。

2.2018年蘭州全年土地成交面積約畝土地64888.053畝，城關區成交80宗土地，成交額高達22.86億，真可謂是寸土寸金。下圖為2018年蘭州市土地成交量及成交價格。

蘭州市正在不斷進行城市擴張，新區，榆中和皋蘭縣近年來受到許多大型開發商的青睞，紛紛在此拿地。

隨著主城區土地成交量的減少和人口增長，政府也著力在提高周邊地方的土地供應，加之周邊地方地價便宜，開發商拿地熱情高，期房銷售情況良好。

特別是新區和榆中地塊，開發商為了年底衝刺銷售額，降價促銷，部分樓盤出現了開盤即售罄的盛況。

3.結論：外來剛需買房將會集中在蘭州市周邊地區，這部分需求會再次拉昇蘭州的房價。

四、租售比

1.合理的租售比在1:300~1:200之間。低於1：300說明租金低，售價高，房產泡沫嚴重，未來在調控和市場運作下，房產投資潛力不大。高於1:200，說明社會需求量大，租金貴，租客轉化為剛需購房的人數會增多，房價會面臨新一輪的上漲，房產投資潛力大。

這一數據暫時未能找到，在此不做分析。

五、當地政府的房產政策

1.堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租售並舉的住房制度。

2.取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。城關區、七里河區、安寧區範圍內（含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區）的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

結論：政策導向依然利於剛需一組，房產投機和炒作基本上難以展開，因此是剛需上車的好時機。

因此，蘭州市未來的房價主城區將在較長時期保持穩定且有小幅增長。蘭州市周邊地區，特別是新區，皋蘭和榆中地區未來升值空間大，隨著基礎設施的進一步完善，這些地方的房價將會有大幅的提升，外來人口住房需求依然十分強烈，蘭州典型的人多地少，未來的需求空間仍然很大，房價目前看漲不看跌。

斯蒂芬林奇

沒有那個城市是隻漲不跌的，深圳、杭州、廈門都曾是極其火爆的樓市，去年也都經歷了一波回調，蘭州何德何能會只漲不跌？

而且有漲有跌的走勢才是健康的，只漲不跌或者只跌不漲都是不健康的。因此目前無論一二三四五線都是有漲有跌、喜憂參半、此起彼伏。即便現在有些熱點城市退燒，也還有三四線城市在上漲。這樣參差不齊的走勢反而有利於樓市的平穩，至少說明不會形成大規模的持續性的下跌。

蘭州雖然不是熱點城市，但也是一省之尊，是大區副中心城市，因此走勢也不會特立獨行。漲得過猛就調一調，調多了就回逐步企穩，這些不需要過分擔心。

至於跌多少，那得細分到區塊。有些城市核心區塊的樓盤質地良好，所以持續搶手，周邊下跌它也不一定跟跌。但也有些區塊炒預期利好炒過頭了，比如炒地鐵概念、炒商圈概念，最後根本沒那麼好的預期，那麼肯定就會出現較大幅度的回落。

反之，有些區塊沒有被熱炒，反而得到了重點規劃，那麼大概率會走出單獨的行情。因此即便同一城市，漲跌也不會齊步走，幅度更不會一樣。

城市發展報告

目前是年底，一手開發商搞活動回籠資金，會有一點打折，但是仔細算一下，你就會發現其中的奧妙[微笑]，打折回籠資金只是為了明年拿更好的地塊，所以不會跌

房產經紀人小陳

雖然是省會，但是蘭州經濟發展緩慢，人才引進較困難，人口有流出的趨勢，支撐房價上漲困難。

今日不同往時

回顧過去十年，蘭州房價一直上漲的，當然，每一年上漲的有多有少。感覺目前主城區繁華地段房價上漲幅度變小，滯漲了。

清靜無為釋懷

樓市調控只要是明眼人就會看出來，針對的就是高燒不退的一二線熱點城市。如果把眼光都盯在一線城市房價都在降的問題上，小編則請有這些想法的購房者回身看看你所在城市，包括蘭州。是否出臺了抑制房價上漲的具體措施？這些措施是否因地制宜？當地開發商是否有破產的？中介是否又開始不厭其煩地給你打電話？如果以上四個問題答案都是“是”的話，那麼，蘭州的房價估計會降。可是，但是，但可是，如果有一條不滿足的話，“再等等”的希望還是自己戳破的好。