廈門入市地王盈虧參半，但島內依舊值得“寸土必爭”

導 讀

島內土地值得“大膽出手”，但島外高價地還是要慎之又慎。

◎作者 / 馬千里、邱娟

上個月，廈門島內迎來重量級土拍，其中湖裡2019P01地塊是廈門自2014年島內斷供5年來成交的第3幅宅地，經過89輪激烈競拍，該地塊最終被中駿以59.4億元的總價競得，樓板價高達45103元/平方米，溢價率達30%，成為廈門新的總價和單價的“雙料地王”，土地熱度再度攀升。

回想廈門上一波地市高熱是在2016年，按照開發進度，這些地王理應進入銷售期，下文我們就看一下這些地王生存狀態如何？島內和島外的項目又有何差異？

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土地市場：2016年後島外陷入沉寂

但島內依舊逢拍必出“地王”

在2016年”地王年”的映襯之下，廈門近些年土地市場明顯沉寂了許多，地王數量明顯較少，這與政府的供地節奏和政策嚴控不無關係，2017年下半年、2018年廈門土地市場迴歸理性，成交量價雙雙回落。在調控政策持續高壓背景下，部分房企為了降低市場風險，多選擇以合作方式獲取土地儲備，聯合開發逐漸增多。

直到2018年下半年，廈門島內斷供5年之後才供應了2幅優質宅地，2018年才始有地王“湧現”，並且地價接連突破新高，值得注意的是，上月廈門拍出的“雙料地王”也位於島內，並且是被2018年地王“得主”中駿再次競得，由此也可以看出中駿對於島內市場的高預期。究其原因，一方面是由於島內供地稀缺，另一方面也是由於島內需求旺盛，去化情況明顯優於島外所致，島內供求關係的失衡更加加劇了島內土地市場的熱度。

而從地王的平均樓板價來看，因為2018、2019年的地王均位於島內，使得平均樓板價較2016、2017年有明顯提升，尤其是2019年，島外土地市場較為平穩，各區域均無地王產生，只有島內拍出的湖裡“雙料地王”一宗地王產生，使得2019年地王樓板均價躍至45103元/平方米，較2016年地王平均樓板價上漲了42%，即使較2018年下半年同位於島內的2宗地王的平均樓板價也上漲了17%，由此可見島內土地市場熱度還是延續在高位的。

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項目入市情況：六成地王已經開盤

尚未入市地王多為島外高單價地王

根據CRIC統計，截止2019年12月1日，六成地王已經入市，入市項目的平均入市週期達20個月，遠超過全國平均入市週期10個月。

就已入市的單個地塊來看，入市最快的是2018年底成交的島內單價地王，同時也是當時全市的單價地王項目——中駿天宸，拍地之後7個月就開盤，該項目拿地樓板價高達39090元/平方米，溢價率高達15.5%，這與島內嚴重失衡的供求關係有極大關係，由於島內供地極其稀少，而島內需求又持續存在，這類位置優越、配套完善的項目去化速度有保障。根據CRIC監測數據，截止12月1日，7月27日首開的229套房已經去化200套，去化率高達87%，加上首開平均銷售均價68755元/平方米，房地差近3萬元/平方米，地房比僅有57%，房企盈利空間十分可觀。在去化和盈利均有保障的局面下，近期項目二期已經開啟預售，可以預想項目二期去化也將保持高速。

而入市最為緩慢的地王是前翔安區單價地王——IOI棕櫚國際住區，拿地之後35個月才首開，就盈利情況來看，該項目樓板價36889元/平方米，銷售價格47000元/平方米，房地差為10111元/平方米，地房比為78%，項目大概率會面臨虧損；其餘入市項目開發週期多在1-3年之間不等，總體呈現出“盈利項目入市快，難回本項目入市慢”的特點。

除上月中駿剛競得的湖裡“雙料地王”外，其餘未入市的項目均是位於2016、2017年地市高熱時成交的高價地王，

以同安區單價地王融信廈門世紀為例，該宗地在2017年5月就以競得，至今已有30余月，目前尚未開盤，根據公開信息顯示，預計2020年初開盤，開盤價格在37000元/平方米，考慮到拿地樓板價高達31520元/平方米，房地差僅有5480元/平方米，剔除掉建安、營銷、財務費用，根本沒有盈利的空間。

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盈虧情況：入市地王盈虧參半島內地王盈利指標居於前列

就已經入市的9個典型地王項目來看，根據測算地價房價比值處於30%-99%不等，房地差在175-29665元/平方米之間。盈利空間較大的項目分為兩類：一類是拿地早的項目（2015、2016年上半年），譬如世茂璀璨天地、首開龍湖春江彼岸、保利叄仟棟壹海里三個項目拿地均早於2016年6月，另一類是2018年湖里區拍出的2宗地，雖然拿地不早，價格也不低，但是由於該區域

在這件事上最有發言權的當屬中駿，因為地王項目中盈利空間最大的就是其去年競得的湖裡地王——中駿天宸，並且該項目首開4個月，去化率就已經接近9成，正是因為嚐到了湖裡高價地帶來的“甜頭”，中駿在上月土拍中的“不計代價”才顯得順理成章。

當然，依然有近一半的地王項目面臨虧損，加上拖延入市的“準虧損”項目，虧損的地王佔到了半數。就已經入市的虧損地王來看，這部分項目地房比多在75%以上。其中，位於集美區的禹洲璟閱城表現最為突出，該項目土地在2016年8月被禹洲地產以28億元的價格競得，樓板價高達32825元/平方米，2019年6月首開，首開平均售價33000元/平方米，地房比高達99%，房地差僅有175元/平方米，虧損十分嚴重。

對這些虧損地王項目的土地成交時間進行分析，發現這批地王集中成交在2016年下半年，這也與當時廈門樓市高熱有極大關聯，房企為戰略佈局考慮，補倉意願強烈，拿地有些“不計成本”、缺乏理智，每一次土拍史都是地王的更迭史，這一波地王上市正好趕上嚴苛的限價調控，因此大多難逃虧損的命運。

而就非地王項目來看，超九成項目是盈利的，僅有一成項目是虧損的，這與半數地王陷入虧損的困境截然不同，

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總結：“島內情節”仍未真正扭轉房企在島內要“大膽出手”

儘管廈門島面積不足廈門總面積的1/10,但廈門島（島內）依靠其優越的地理位置、自然環境，吸引了大量人口聚集。根據廈門統計局數據顯示，2018年廈門常住人口達411萬人，其中島內的湖裡和思明兩個區常住人口分別為103.1、101.5萬人，佔據全市人口的49.8%。從人口密度來看，廈門島內人口密度大1.3萬人/公里，是島外的10倍，從地區經濟總量來看，島內與島外也旗鼓相當，從人口、經濟、各類資源在島內和島外分佈的不均衡中，也可以看出島內購房需求之旺盛。

與此同時，在廈門城市擴張發展的訴求下，島內土地的供應占比還在進一步下降，近年來土地近乎“斷供”，使得湖里區、思明區供求關係偏緊，近三年兩區累計供求比均小於1，尤其是思明區已經多年未有供地，近三年累計供求比僅有0.52。總體來看，在緊供應、高需求的兩年夾擊之下，島內的房價上漲動能突出，產品的去化也很有保障，在島內拿地值得“大膽出手”。

而對島外而言，近些年人口增速雖快於島內、常住人口占全市的比重逐年提升，但受優質教育、醫療等配套不甚完善的影響，購房需求規模還是難以與島內相比，加之島外土地供應充裕、使得商品住宅供應明顯過量，房價上漲的動能難以顯現，以致部分高價地塊盈利空間堪憂，建議企業在面對島外的高價地時還是要慎之又慎。

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