臨近年關，許多房企的日子正在變得異常辛苦。銷售遇冷、拿地困難、債務違約陰霾籠罩，承受重重壓力的房企坦言“活下去太難”。
大型頭部房企的日子不太好過，何況中小房企。萬科去年高喊“活下去”，如今成了許多房企的現實。他們紛紛勒緊了褲腰帶，調整區域組織架構、降薪裁員，收縮“瘦身”求存。
融資端的緊縮，從未像今年這般嚴厲。
經歷了黃金時代、白銀時代，房地產真正的行業兼併重組，大洗牌來臨。對中小房企來說，千億是門檻，擠破頭都要躋身千億俱樂部。只是當新一輪調控來臨時，有些房企，不得不永遠停留在了千億的門檻之外。
老牌房企暴雷進行時
在房地產行業的凜冬到來之際，老牌房企也並非堅不可摧，曾連續15年進入百強房企榜的老牌房企頤和地產倒下了。11月14日，因多項信息未披露，頤和地產及其董事長何建梁被證監會出具警示函，共涉9筆違約債務，總計18億人民幣、5000萬美元。
頤和不是個案。今年已有多家老牌房企爆雷，銀億、上置集團、粵泰控股、三盛宏業等，這些擁有20多年曆史的老牌房企，在這次下行週期中，有的已被淘汰，有的處在崩潰邊緣。
10月，三盛宏業集團董事長現場灑淚的圖片刷屏朋友圈，原因是三盛宏業集團難以向員工兌現公司理財。隨後，三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信託查封旗下資產，並宣佈該信託計劃提前結束。曾是地產百強企業的三盛宏業，如今則需要成立臨時監管小組來推進債務重組。
9月6日，上置集團被自己的第二大股東上置投資告上了法庭。上置投資向上置集團申索合計約1.5億元人民幣應付及欠付款，違反協議的損害賠償，以及相關的利息、訟費及其他濟助。而上半年，公司業績首次由盈轉虧至1.99億元。
成立時間比萬科還早的粵泰股份也面臨流動性危機，出售資產自救。公司於6月向世茂出售了五個項目，總對價約64億元。
還有寧波首富熊續強掌管的上市房企銀億集團突然申請破產重整，消息流出後也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發了公告，銀億集團、銀億控股已於2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。
房企“破產潮”開啟 年內近450家已經出局
對於房地產企業而言，2019年的冬天早已開始。在行業融資“緊箍咒”下，金融去槓桿直接壓垮了不少房地產公司，部分還不得不面臨著出局的命運。
據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
在這張長達30頁的房地產破產名單中，多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。
過去，房地產行業都被視為最賺錢的行業，因房地產致富的老闆不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產結局，實屬歷史罕見。
從資金吃緊、銷售緊張到債務問題集中爆發，幾乎所有出現問題的房企都經歷著相似的過程。行業拐點的過程中，讓不少房地產企業感受到了凌冬已至的陣陣寒意。
不少房地產大佬還公開發表了對地產投資的看空言論，引來網友熱議。近期，萬通集團創始人馮侖就公開表示，“樓市政策太過嚴格，現階段持有房產根本就沒有意義，如果自己手裡有多餘的房產，就會賣了換成別的流動性大的資產。”
全行業收縮瘦身
事實上，頭部房企的日子也不好過，頻頻傳出組織架構調整、降薪裁員的消息。
作為行業“老大哥”的萬科，不僅調整了區域職級結構，從原來的V序列變成1-50數字序列，還調整了薪資結構。
萬科在此次調薪中，將基本薪資比例下調，提高績效佔比。有行業人士表示，“雖然很多降低的部分放到績效裡面去，不過目前行業下行，實際績效工資發多少並不樂觀。”
也有人認為，“萬科的銷售並不差，加上王石透露萬科的年報非常好，並不存在降薪。”
萬科方面回應稱，調整前後多數人的薪資是不變的，不存在普降或普升。調整是為了及時匹配人員崗位的責任變化，能夠有上有下，也不再論資排輩，組織也更加靈活。
中梁地產更是對12大區域進行了一場“大手術”，收縮合併為南方、北方、西部、山東、江蘇、浙江六大區域，直減一半。
“現在業務規模在壓縮，企業要稍微放緩節奏。”財經評論員嚴躍進表示，規模壓縮後，部分業務人浮於事，甚至虧空，有必要整合組織架構，來保證流動性安全，以及保證人事制度、項目公司平穩運作。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，隨著房企融資收緊，大部分企業都開始控制成本，以保證現金流，不排除部分公司有裁員的行為。
除了對組織架構進行縮編，還有像華僑城這類大量出售項目，對資產進行優化調整。據21世紀經濟報道記者不完全統計，在今年6-7月兩個月的時間內，華僑城至少出售了涉及成都、西安等地7個公司的股權
王小嬙表示，在政策面、資金面都趨緊的背景下，房企融資難，回款慢，去化壓力大，完成業績的壓力也大，一系列調整在所難免。
高槓杆模式難以為繼 房企普遍融資困難
在業內人士看來，背後的信號十分明顯，那就是房地產高週轉、高槓杆、高負債的商業模式已經走向終結，房地產的“高光時刻”不再出現。
北京某中型房地產企業負責人表示，過去大家積極拿地、集團發展多元化業務，依賴的是持續不斷的現金流和不受限制的高槓杆。如今這種高槓杆擴張的模式，卻成為壓垮房企的沉重枷鎖。“財務槓桿過高、資金斷流、融資跟不上、借錢還不了，這就是很多公司活不下去的原因。”
天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，現在涉及違約或嚴重流動性困難的房企以小型房企為主，且這些企業多在業務擴張或管理上存在一定的問題。從財務數據上看，財務費用率快速上升、籌資現金流惡化、現金短債比快速下降是房企違約前比較常見的現象。高槓杆是違約房企比較一致的財務特徵，多數違約房企的淨負債率在100%以上。
一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的“關閉”，房地產企業面臨著雙面夾擊，導致生存的壓力越來越大。
11月15日，深交所披露，美的置業一筆債券被中止審核，該債券擬發行金額為10.13億元，債券類別為ABS。與此同時，近期先後有鑫苑供應鏈1-10號資產支持專項計劃、融創長租公寓一號資產支持專項計劃等兩家公司ABS項目先後被“終止”。據不完全統計，最近兩個月，房企獲批的ABS產品不足5只。
在股權融資市場，涉房融資項目趨於停滯狀態。據瞭解，目前多家上市房企的定增項目仍處於停滯狀態，而其他上市公司若融資項目涉及房地產業務，也會受到監管的從嚴審核以及反覆問詢。
據wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發佈定增的預案（部分修改定增預案），但僅有4家被證監會核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已經被證監會受理，近期的進展也僅僅是發審委通過，尚未拿到批文。
值得注意的是，監管對於房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，“補充披露公司和子公司是否存在房地產業務”、“未來是否會有開發和銷售房地產計劃”、“定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策”等等。
在業內人士看來，之所以強化再融資涉房業務的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產市場，進而影響到房地產調控的整體效果。有投行人士指出，目前監管層對再融資項目涉房業務，幾乎是零容忍，若想要推進再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關房地產業務。
史無前例的“錢緊”
張大偉等人士認為，今年房企不好過的原因，主要在於政策對資金面的收緊。房地產調控一直存在，時緊時鬆，開發商們都早有覺悟，但融資端的緊縮，從未像今年這般嚴厲。
此次對融資端的嚴控是史無前例的。根據中原地產數據，2019年以來，已經有超過25次針對房地產資金鍊的政策。
11月5日，標普報告指出，“融資受限束縛開發商擴張拳腳”，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。
中國監管機構正嚴密監控房地產開發商的融資渠道。
除了去年開始對國內債市融資實施限制措施以外，房地產相關調控已擴大到了境外債券市場、信託融資，以及商業銀行貸款等融資渠道。
政策不斷對房地產融資管控“打補丁”。標普表示，開發商，尤其是那些擴張較為激進而運營記錄較短的，通常依賴信託貸款、委託貸款和理財產品等非標融資渠道。但最近實施的房地產融資限制措施意味著，這些獲取新融資的渠道基本上被進一步封堵了。
標普全球評級分析師廖美珊表示：
“如果想獲取或保持市場份額，中國房地產開發商可能需要重新將重心放到產品差異化、成本管理和運營效率上。他們已不再具備單純依靠舉債來拼規模擴張的彈藥了。”
雪上加霜的是，2015-2016年是房企發債的寬鬆期，房企在2015年大量發債，今年迎來償債小高峰。
銀億於去年平安夜當天的首次爆雷，就是其在2015年發行的公司債券。
克而瑞研究數據顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據發行量較大，多數企業的債券期限在3-7年間，今年房企面臨償債高峰期。今年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處於高位。
2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進一步上升，到期債券突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。
從中央到銀保監會多次強調要防範房地產金融風險。今年8月，32城銀行房地產業務迎專項檢查。每城檢查銀行機構數量不少於3家，違法挪用資金流入房地產行業等行為將被嚴查，包括開發貸、個貸、住房租賃等業務。
同時，中央已經定調，首次明確提出，不會將房地產作為短期刺激經濟的手段。
嚴躍進表示，這一輪的資金鍊收緊，比預期的要長，一些高杆槓的企業，特別是這兩年擴張很厲害的企業，會面臨流動性風險。迫於資金上的壓力，甚至要倉促賣項目，陷入比較尷尬的境地。
宋會雍也說，“此前政策都是一鬆一緊，現在少有放鬆的可能，市場調整週期對應拉長。”
80%房企都死掉？房企馬太效應加劇
不可忽視的事實是，遭遇資金和債務問題、融資困難的房地產企業，正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。
經濟學家馬光遠曾表示“中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。”
11月6日，融創中國董事長孫宏斌發表觀點指出，當前房地產行業的頭部企業，前五名的市佔率大約18%，在未來五年，前五名能佔到30%。
在業內人士看來，房地產行業的洗牌局開始，實際上也是行業週期發展的一個必然結果，未來缺乏資金、土地等規模優勢的房企，將逐漸淘汰出去，或者被更多頭部的房地產企業吸納併入，可以預見，房地產行業的馬太效應會越來越強。
聯訊證券首席經濟學家李奇霖指出，對房企而言，我們認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，後續回款能力可能沒有那麼強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。
在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，在監管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。
本文綜合自中國基金報、21世紀經濟報道
閱讀更多 正商參閱 的文章
