淘哥昨日報道，最近深圳個別豪宅項目業主掛牌價上漲極快，比如說恆二，88平的掛牌要到2600萬以上，這意味著單價要29.5萬以上了。
如下圖，掛牌2700萬的話，妥妥的過30萬一平米了。當然了，掛牌價和成交價中間還差一個太平洋，不過確實說明最近豪宅業主心態非常爆棚。
文章發出來後，很多讀者留言，要麼是不敢相信，要麼是充滿焦慮感。事實上，剛需才是深圳的大多數，剛需們怎麼辦？
淘哥的建議是，剛需就不要去湊熱鬧，不要只盯著深圳灣香蜜湖前海這些豪宅，其實深圳很廣闊，依然有適合各個層面的優秀住宅。
關鍵的是，歷史經驗證明，拉長週期看，低價剛需房的漲幅非常可觀。
淘哥今天給大家介紹一個剛需住宅項目，位於一個發展潛力巨大的高科技片區，單價僅需3.5萬起，還不到豪宅的一個零頭，性價比非常高。
主力戶型是建面約79平的2房，建面約97平的3房，建面約105平的3房（一共有3種戶型），建面約132平的4房還有建面約150平的4房。
這意味著，首付不到百萬即可上車。
NO. 1｜壹
剛需房中長期漲幅巨大
三個經典案例
有些朋友眼中只有豪宅，看不起中低價位剛需房，其實，不少豪宅片區也是由剛需片區慢慢進化而來，歷史數據表明，拉長週期看，低價剛需房的漲幅非常可觀。
這裡有幾個案例，跟大家分享一下：
1、本世紀初，2000-2004年的時候，南山還是深圳的郊區，當時不少來深圳不久的年輕人買不起市中心的房子，所以選擇在那置業。
2003年，淘哥有一個同事在蔚藍海岸買了一套120平的房子，單價4000元出頭。當時，市區就是羅湖福田，蔚藍海岸那一片算是郊區。
淘哥的電腦裡還有這張圖，這是2002年時，後海觀海臺的景象，當時還沒有現在的後海填海區，沒有深圳灣1號、悅府、人才公園，當時後海這一片的房價3-4千，目前13萬左右，升值30倍以上，首付增值
150倍以上 類似的故事，在後海有非常多。02年到05年期間，購買後海片區的蔚藍海岸，觀海臺等樓盤的，大多是剛來深圳幾年的年輕人，比如說中興華為的新員工，他們積蓄不多，買不起福田羅湖，不得已選擇了當時還是遠郊的南山。
隨著城市發展，高新技術產業的發展，南山的房價也漲了不少。現在從鏈家網上的掛牌數據來看，都要10萬起步，漲幅約25倍。
可以說，這一批剛需年輕人，25倍漲幅，如果按2成首付算，首付增值125倍。這幫人不但事業發展，成為各自公司的中高層，有的創業有成，而且，所持有的物業也是一路升值。這就是一個個最典型的深圳夢。
2、第二個案例
有人說，淘哥，你舉例的南山太特殊了，運氣好從剛需片區變成了豪宅區。那好，我再舉一個人們心目中，過去幾十年一直是剛需片區的地方——布吉。
1996年，布吉國展苑12.8萬52平隨便選，均價2461元，現在大概3.6-4.2萬/平，22年間漲了17倍。
3，布吉不夠？再舉龍華的案例，昨晚龍華金茂府開盤了，均價10.3萬，推出200來套，賣了161套。龍華有豪宅化的趨勢。
可是，你知道嗎，2000年的龍華風和日麗，價格才2800元/平。隨著龍華的發展，現在龍華房價也漲了，這個樓盤目前的二手房掛牌價4.2萬/平左右，最大漲幅超接近15倍。
過去三十年，深圳不斷擴張，一路向西，成就了南山寶安。轉向向北，龍華崛起。東進戰略，龍崗開始火熱。
示範區大利好之下，小小的2000平方公里，深圳每一塊土地都是寶地，過去15年南山的奇蹟，誰敢說一定不會出現在龍崗等其它區域呢。
未來的深圳，可能是一座沒有郊區的城市，房價窪地將會被慢慢填平。你現在看不起龍崗，也許未來就不得不去更遠的惠州、東莞買房！
據淘哥瞭解，位於龍崗寶龍科技城內的京基御景半山花園，因為限價因素，單價僅需3.5萬/平起，遠低於周邊新房與二手房。總價290萬起，首付僅需85萬起，上車門檻非常低。一定要珍惜這種機會！
NO. 2｜貳
深圳東部寶龍科技城，下一個南山科技園
龍崗寶龍科技城其實是一個非常有潛力的區域。
今年2月粵港澳大灣區發展規劃綱要提到深圳定位為科技創新中心，在“廣深港”科技創新走廊中舉足輕重。早在2015年東進戰略提出後，龍崗就承接約5600億資金投入，與南山形成“西南山、東龍崗“的東西部創新格局，也是“廣深港“科技創新走廊的重要節點。
今年4月，深圳市人民政府印發《深圳國家高新區擴區方案》，深圳國家高新區從原來的11.52平方公里規劃面積，擴區後深圳高新區總規劃面積為
159.48平方公里，形成“一區兩核多園”的高新區發展佈局。其中，龍崗三大功能區之一的#寶龍科技城#就是其中一個新擴園區。
寶龍科技城片區佔地18.03平方公里，規劃主導產業為移動通信、集成電路、醫療器械等高新技術產業。11月9日，深圳市第一次集中推出30平方公里的產業用地，其中寶龍片區佔了2宗。
11月21日，根據深圳市土地房產交易中心公佈的數據顯示，龍崗寶龍街道將於12月20日出讓4宗工業用地，均為戰略性新興產業用地。可以預見龍崗寶龍科技城作為一個對標南山科技園的高新科技園區，接下來將步入發展加速期。
目前，寶龍科技城已有比亞迪、海能達、先進微電子、中廣核、亞輝龍、五洲龍、創維等多家名企落戶，僅次於深圳南山科技園的高新技術產業集聚密集度。
隨著區域的規劃，發展的推進，未來寶龍科技城將以發展戰略性新興產業為主，引進大量高新技術企業。在促進區域經濟發展的同時，未來該片區的科技就業人員將超40萬人，為寶龍片區帶來大量的新增居住需求。
除此之外，寶龍街道還將借鑑國內外軌道建設經驗，發揮高鐵坪山站綜合交通樞紐的要素集聚和輻射帶動作用，打造東部高鐵新城。
隨著寶龍街道片區的發展，未來將形成“西有南山高新園科技城，東有龍崗寶龍科技城“的發展格局。不過，相比南山目前新房動輒單價8、9萬/平起，寶龍科技城的新房價格更顯親民！
NO. 3｜叄
區域利好下，房價窪地或將被填平
京基御景半山花園3.5萬的價格是什麼概念？在全深圳無論橫比縱比，性價比都很高。
要知道，前段時間深圳的日光盤深業中城，單價10.8萬/平起，相較之下3.5萬還不到其1/3。
要說網紅日光盤沒說服力，那我們再來看看二手房的價格。淘哥從鏈家網上截了一張圖，根據圖上數據顯示：
目前深圳的二手房均價中，龍崗二手房均價4.2萬/平，遠高於項目的價格。從整體來看，僅有坪山、大鵬新區價格略低於項目。但你要知道二手房無論從社區配套、居住舒適度甚至外部配套都不可與新盤比擬。
總價290萬起，能在深圳中心區買多大的房子呢？根據目前深圳中心區的二手房均價，淘哥簡單進行了計算：
可以看出，目前首付85萬起，總價290萬除了能在京基御景半山花園買到兩房一廳的戶型，在深圳其他主要區域只能買一個單房或一房一廳的二手房。同樣的價格，面積差最大超過近1.5倍的面積大小的戶型，還是新房，淘哥認為，這價格真的沒得說。
不僅項目與深圳中心區比具備價格優勢，即使與周邊項目相比，限價所體現出來的價格優勢十分明顯！
根據鏈家網上的數據顯示：項目周邊的住宅新房價格在4.2-5.9萬/平；
項目周邊二手房除了建設年份比較久的振業巒山谷和振業天巒價格低於4萬/平，其他單價均高於4萬。
綜合分析，淘哥認為，目前的京基御景半山花園價格在區域內非常有優勢，上升到市級層面性價比高。但
淘哥一貫覺得，價格和區域價值潛力並不是影響房產增值的唯二因素，項目的產品、戶型設計、周邊配套這些也影響房子未來的價值空間。
NO. 4｜肆
半山低密度品質大盤，半圍合式佈局居住更舒適
京基御景半山花園位於龍崗區寶龍街道沙荷路與寶荷支線交匯處。該項目佔地約6.3萬平米，總建面約22萬平米，容積率僅有3.45，是一個位於半山的低密度品質大盤。
該項目背靠馬巒山山脈，面朝大運新城，屬於依山而建的住宅產品。項目整體設計上採用了半圍合式佈局，相較於“圍合式佈局”，沒有那麼封閉，相應的居住體驗會更舒服，它形成的大棟距、大景觀、無密閉的生態居住體驗，更受人們的喜愛，也是優質樓盤常用設計之一。
京基御景半山花園的小區住宅採用現代風格設計，大樓選用具備節能、環保、隔熱等優點的中空LOW-E玻璃，放眼龍崗，可以算是配置挺高的住宅區。
該項目總共有15棟高層和13棟多層，一共提供了1914套住宅產品。樓棟座落有致，大部分是南北朝向的，能保證充足採光和氣流循環。
據淘哥瞭解，項目的內部配套及產品打造也不錯：車位2117個，車位比約1.1，採用了2梯3戶和2梯4戶。
此次京基御景半山花園一共推出8種戶型，分別是：建面約79平的2房，建面約97平的3房，建面約105平的3房（一共有3種戶型），建面約132平的4房還有建面約
150平的4房。從整體上看戶型方正，每個戶型各有亮點，可以看出京基御景半山花園在設計上的用心。不僅在產品設計打造上用心，項目配套也非常齊全！
NO. 5｜伍
優質的潛力股，必須配套達到全方位齊全
京基御景半山花園背靠馬巒山山脈，面朝大運城，可比肩洛杉磯、香港等半山豪宅，可以享受到無敵山景。項目周邊還有高坳山、排塘山，臨近炳坑水庫、牛坳水庫，北邊還有深圳第二大正中高爾夫球場，匯聚了“三山二水一球會”，居住非常舒適。
項目還有總建面超30萬平的多元化綜合文體配套，可以給業主提供多元的文娛配套，滿足業主各種需求。
除了未來的東部高鐵新城，與項目5分鐘車程的地方還有地鐵14號線（預計2022年完工通車）的寶荷站，未來1站到大運中心，2站可達坪山中心，8站可抵福田崗廈北。除此之外，還有規劃中的33號線，今年準備通車的東部過境高速，已經開通的廈深高鐵、水官高速、坪鹽通道等，交通非常方便。
項目還自帶3200平的社區商業，周邊還有寶荷沃爾瑪和尖沙咀購物中心，15分鐘車程可達龍崗星河COCO PARK、萬科創超等，商業配套非常齊全。片區周邊還有中國醫學院學院腫瘤醫院深圳醫院、龍城醫院還有龍崗人民醫院。
項目規劃配建12班制的幼兒園，周邊還有寶龍學校、寶龍外國語學校、伊斯頓龍崗書院等諸多學校，教育資源非常豐富。
最後，對於京基御景半山花園這個項目，淘哥簡單總結三點：
1.區域價值發展潛力大，又是價格窪地；
2.總價低，首付不到百萬，上車門檻低；
3.整體戶型設計朝南，大部分南北通透，居住舒適度高；
4.項目產品設計用心，周邊配套齊全。
總的來說，這個項目推出的戶型還是不錯的，符合南方人對戶型的需求，居住舒適度高。隨著交通的兌現，未來交通也將非常便利。隨著區域規劃，政策的利好，未來項目所在片區發展潛力巨大，且從目前項目的價格來看，存在較大的價值空間。
淘哥認為，京基御景半山花園無論是從自住還是投資來看，都是一個值得重點關注的項目。
目前，京基御景半山花園正處於火爆銷售中，感興趣的朋友可以到現場瞭解一下。
（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
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由陶文傑創辦，15年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。現任深圳壹地產總編輯、創辦《文傑淘樓》。
曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，並多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。
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