衡量一個城市的房價是否合理有兩個主要指標。
一是住房價格與收入的比率，即住房總價格與家庭年可支配收入的比率；另一個是租金回報率，即年租金與房價的比率。
一般來說，房價收入比越高，買房的負擔就越重。租金回報率越低，泡沫程度越高。
然而，在房地產市場的上漲時期，房地產價格能漲多高取決於高收入群體。在沒有購買限制的城市，外部需求的刺激作用也非常明顯，因此房地產價格收入比不能真正衡量城市的購買負擔。開封君在他的文章《全國房價收入比排行》中已經討論過這個問題。
相比之下，租金回報率與所有居民密切相關。房價取決於富人，而租金取決於普通居民。房價可能會無限高，但租金很難持續上漲。顯然，無論供求關係有多緊密，租金都不能脫離就業和收入的基礎。
因此，租金收益率或房價租金比可以作為衡量城市房價泡沫程度的參考指標之一。
這是2019年第一季度50個典型城市的租金回報率排名:
從租金回報率來看，西寧和烏魯木齊最高，廈門和青島最低。三線和四線城市通常高於一線和二線城市。上官港北部和深圳的四個一線城市都低於2%，而武漢、Xi、成都和鄭州等二線城市低於2.5%。
租金回報率是租金與房價的比率。反過來，房價與租金的比率可以衡量一所房子的正常回報週期。
從這個角度來看，廈門的房子至少需要80年才能恢復原貌，青島需要71年，南京需要59年，北京和上海需要55年，杭州需要50年，西寧和烏魯木齊不到30年。
顯然，如果房價失去了持續上漲的預期，幾乎所有城市的租金收入都無法支付擁有成本。
在這方面，我們有以下解釋:
首先，中國主要城市的整體租金回報率低於國際水平。
在國際上，租金回報率在3%-5%之間是合理的，在紐約東京約為5%，在倫敦約為4%。然而，北方、上海、廣州和深圳都低於2%，武漢等二線城市不超過2.5%，都低於國際平均水平。
最極端的是廈門，它的租金回報率在主要城市中最低，只有1.2%。這意味著，在廈門，如果一所房子只出租，至少需要80年才能恢復到原來的價值，租金收入可以忽略不計。
這背後的原因不是租金低，而是房價太高，租金跟不上房價的上漲，導致租金回報率不斷下降。
從發達國家的經驗來看，在城市化階段，房地產市場普遍處於上升期，房價和租金的走勢相互獨立，對租金收益率影響不大。一旦城市化結束，或者房地產市場進入一個新的整合階段，甚至從上升階段略有增加，租金回報率低的問題就變得非常突出。目前，中國的城市化率接近60%，離70%的城市化成熟階段只有10個百分點。與此同時，中國的房地產市場已經基本結束了總體擴張階段，城市之間的房地產市場呈現分化趨勢，許多房地產市場的整合將成為常態。在這種背景下，租金收益率的重要性將變得越來越突出。
第二，為什麼三線和四線城市的租金回報率高於一線和二線城市？
在50個城市中，西寧、烏魯木齊、韶關、牡丹江和銀川的租金收益率最高。同樣，在前十大城市中，沒有一個強大的二線城市。
造成這種現象的原因是，在房地產市場的上行週期中，房價的上漲遠遠超過房租的上漲。一、二線城市房價漲幅更大，但租金跟不上房價走勢，導致這些城市租金回報率不斷下降。
換句話說，3號線和4號線的租金回報率相對合理，但房價上漲空間存在問題。在這些城市，你不必擔心現在買房子，但你必須小心投資。
第三，房價收入比和租金收益率相對異常的城市需要特別關注。這裡有四個典型的城市:廈門、福州、三亞和石家莊。
廈門的房價收入比僅次於北方，而租金回報率在全國墊底。這意味著廈門的房價已經超出了城市發展的基本面，主要由外部循環基金支持。這些城市的房價最有可能大幅波動。
石家莊是另一個例子。石家莊整體收入水平不高，但房價處於二線城市的前列，導致石家莊房價收入比高，但租金回報率卻和一線城市一樣低，這意味著當地住房市場存在一定程度的泡沫。
福州和三亞相似。
第四，房地產市場的上升週期，無論房價收入比和租金回報率如何；然而，在房地產市場的下行週期中，應特別注意租金回報率。
對於一線和二線城市來說，只要房價每年上漲10%以上，即使租金回報率低於1%，也沒有必要擔心房子是否空置，因為房價上漲的收入足以支付擁有成本。
然而，如果沒有增加，就會有損失。如果房地產市場繼續長期橫向波動，甚至大幅下跌，就有必要考慮租金收入是否合理。
一旦房地產市場進入橫向市場，就必須考慮住房貸款的利息成本、資本佔用的機會成本、房地產成本甚至未來的房地產稅等成本。
據業內人士估計，目前國內住房持有成本約為2%-3%。如果租金收益率太低，那麼投資房地產不是一個好生意。
在未來的房地產市場，差異化是不可避免的。長期水平下降甚至部分下降的可能性大於總體上升的可能性。在這種背景下，對於那些房價收入比、租金回報率甚至經濟基本面都相對異常的城市來說，還應該再多留一點注意力。——結束——
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