歡迎關注公號：眾智晨城，可免費領取地產、城市更新幹貨學習！！
“珠三角”經過上世紀八九十年代的經濟快速發展，本就人多地少的建設用地愈加緊張。為緩解建設用地緊張的局面，廣東省開始探索城市更新等低效存量建設用地的再開發。十幾年風雨，以深、佛兩地先行的“三舊”改造之風席捲了整個廣東，舊改在廣東如火如荼大規模展開，成為各大開發商拿地拓展的新途徑。
可現如今的舊改，是真的城市更新嗎？
一、舊改香餑餑，真的“香”嗎？
經過十多年的努力，舊改從最初的野蠻生長走向規範發展時代。改造範圍廣泛，改造模式不再是當初的大拆大建，還加入了功能改變、綜合整治、微改造等等可以單一或多種複合改造的模式。改造主體也可由政府、市場或權利主體組成。看外在似乎並無太大問題，符合發展需求，但是目前舊改項目的數據卻並不樂觀。
早在2010年—2016年期間，深圳宣稱要完成600箇舊改項目。但這麼多年來，這些列入計劃的項目，真正完成用地供應的僅為 20% 左右，已完成的項目，更是用手指都能數的過來。
而廣州更甚，據不完全統計全廣州約有300座城中村。廣州市住房和城鄉建設局招標公告披露，目前廣州全市已批未完工的舊改項目高達251個，其中舊村項目38個、舊廠項目213個。
更重要的是，以上這兩座城市，是舊改最火熱的戰場，延申到廣東其他二三線城市，能成的項目更是寥寥。
二、政府與市場的博弈
深圳已經形成了全面而詳盡的城市更新政策體系，為項目准入、規劃審批、權屬核查、違法建築處理、實施主體確認、用地手續辦理、集體資產監管等各個環節都提供了政策依據。從制度設計來看，舊改制度安排本身並無不妥，但實施的效果卻十分不理想，很多制度安排並沒有得到真正的落實。
例如：
政府鼓勵綜合整治、鼓勵有機更新，但由於大部分市場主體的操盤手對城市更新有深刻認識的人很少，絕大多數人都是從傳統房地產投資、開發口甚至是追趕舊改熱潮轉型企業的內部人員調來的，沒能有大局觀，專業知識不充足，只關注眼前的利益，熱衷於拆除重建；
政府鼓勵工改工，提升產業發展，推動當地經濟。而市場主體卻想盡辦法去調控規進行工改商住，爭取利益最大化的博弈；
政府鼓勵權利人自改，但政府給到權利人自改的政策紅利不夠健全，引入資金難度較大，幾乎沒有權利人自改的先例；
政府倡導產業優先，但各大房企引入產業能力堪憂，而通過自身製造產業技術又還未成熟。真正通過舊改形成規模化的產業園成功案例到目前為止還屈指可數；
政府要求集體資產平臺交易，但平臺交易只不過是“皇帝的新裝”，前期操盤手通過各自手段紛紛進村干涉投票結果，控村埋釘子事件頻頻發生；
政府規定搬遷補償簽約率達90%時，可以轉由政府組織實施，但深圳木頭龍項目十年苦等。
......
三、傳統開發如何接軌城市更新？
傳統的房地產市場主要是靠良好的政商資源和強大貨幣資本進行“高槓杆，高週轉”開發，以住宅和商業開發為主要產品形態。而城市更新不僅需要貨幣資本和政商資源，還需要大量的智慧資本解決其複雜的協議出讓、土地置換、集體轉國有、歷史疑難、產權統一、產業規劃和融資結構等問題。
舊改項目的商業模式與傳統的房地產市場也存在很大的差異：
一方面，在土地供應端，區別於傳統的土儲，政府退出交易市場，土地資源多數被村集體或私營企業，甚至是私人所控制，開發商要獲得政府的批准，首先需要取得原權利人的同意，而要取得原權利人的同意必須採取市場化的手段，在灰白地帶遊走，通過各項手段方式與原權利人形成一致意見，所以，在城市更新中，政商資源在土地獲取方面的作用受限；
另一方面，在項目開發和運營端，城市更新項目的產品也不是單一的商品房模式，而是包括集體物業、產業用房、保障性住房、回遷用房、生態環境、配套設施、文化傳承在內的混合產品模式。這樣的模式前期的開發涉及主體十分龐大，後期運營也不像傳統開發單單銷售或租賃樓盤或就能搞定的。
此外，城市更新中的搬遷談判、產品設計、項目融資、稅務籌劃、報批報建、招商運營也都有別於傳統的地產項目。
往後，進入城市更新領域的房企一定是需要越來越多專業化、高效化、多元化、創新化的人才，才能更好的融入項目的節奏與加快城市更新的發展，如何進行更好的招聘與培養這方面的人才，是未來房企都應該思考的問題。
城市更新項目需要將金融、產業、生態、人文和地產進行深度的融合，用金融驅動地產，地產升級產業，產業保護生態，生態解讀人文，同時綜合運用各種金融工具化解市場可能存在週期性風險，形成一個城市更新產、城、人、文相互結合的生態項目。
四、城市更新如何定位政府？
城市更新需要政府力量和市場力量協同發揮作用。問題的關鍵在於如何界定政府在介入市場行為的權利邊界？如何避免政府監督主體和改造主體身份的混同？政府又如何在市場失控時進行必要的干預？
政府定位應該考慮以下方面的因素，解決以下問題：
1.根據歷史遺留，產權不明晰，以及多數引導少數與司法介入拆遷思路制定完善的政策制度。
2.通過財政政策、貨幣政策等措施干預開發和分配，矯正市場行為。
3.加大產業紅利，引導當地產業升級發展，保證開發商與產業的互動。
4.參考多地做法，建設多元化城市更新發展方向房企，平衡多種改造方式的利益分配，使各大房企百花齊放。
6.流程簡化，強區放權，開放城市更新市場，降低市場交易成本。
7.平臺公開，加強監管，保證區域項目公平、公正、公開，為當地匹配最符合發展的房企。
未來，伴隨著房地產行業進入存量時代，城市更新的作用將愈加凸顯。房地產開發企業應繼續強化“城市運營商”、“美好生活服務商”等的定位，發揮自身項目經驗及優勢，通過城市更新改善城市環境，完善城市功能，打造城市增長的新引擎，讓“三舊”改造真正成為城市更新，讓城市生活更加美好。
文章這麼贊，轉發一下，分享給更多人學習。本號每篇推文都是經驗總結，超讚好文。關注“眾智晨城”公號。每週還會發送學習經驗乾貨，歡迎關注喲。
閱讀更多 城更舊改七星仔 的文章
