离2020年春节还有70多天。
接下来的日子，楼市政策上可能有一点小悬念，但天津二手房基本没悬念了，寡淡的行情会持续到年底。
01
新房市场“金九银十”不再风光，二手房市场从今年5月开始就不怎么“风光”。
10月，天津二手房均价（市区、环城）跌幅0.92%，已经是六连跌，跌幅较9月又扩大一些。
接下来的两三个月，大概率还是这样的状态，整体微跌下行。
从现在的数据来看，已经和“体感温度”很接近了。
一夜入秋，之后一夜入冬，不管是手上有房子，还是没有房子的人，都不会打消担忧。
成交价格不断走低，与业主心态有很大关系，不少业主经过半年的“跌宕”，认头出手了。
比如南开区园荫里一套63.21平米房源，10月份成交总价157万，单价约2.4万/平米。同类型的房源，前几个月大约在2.8万/平米。
这套房源挂牌价格163万，成交周期226天。
很典型的案例，业主在3月房价高点挂牌，但并没有出售，当时成交单价能达到3万/平米。
后来房价一路走低，业主放平心态，最后选择“放低身段”出手。
再比如华苑小区的天华里，今年5、6月份成交单价还能在2.8万/平米，甚至是3.5万/平米，但9、10月份已经看不到这个数字了，基本都在2.5万/平米左右。
天津二手房踉踉跄跄的走过了大半年，今年已经看不到逆转希望，最焦虑的还是想卖房的房东。
02
10月天津二手房成交量依旧很平淡，不温不火。
根据贝壳找房、我爱我家、中原地产三家的数据总和，10月成交近4000套房源，比9月增加了约2%，基本持平。
按照比例合算到全市，大约成交40多万平米，低于50万平米的成交量，价格势必还是向下的趋势。
表面看成交量是个稳定的状态，但事实上，背后的挂牌量一路走高，已经突破10万套大关。
按照比例换算，现在的成交量也有些“陷泥潭”。
“陷泥潭”的一个不可推卸的原因：中介们更喜欢卖新房，导致二手房流动变慢。
365置业交流群中经常有群友吐槽，二手房挂了两个月，中介就带看了3次，反倒一直给推荐新房。
问题是，二手房卖不出去，哪有钱来买新房？
二手房市场流动放缓，一定程度上，也拖滞了新房市场，尤其是改善类房源。
“二手房卖不掉，降价没人关心”，这是很多业主的心声。
03
如今，天津二手房整体趋势已不可逆。
贝壳找房的挂牌量突破10万套，成交均价“六连跌”。
不太乐观的循环之下，短期内二手房价不存在价格反弹的动力。
10万套挂牌量，至少代表了两层含义。
首先，这是有数据统计以来，天津二手房挂牌量最鼎盛的时候。
其次，以贝壳找房近几个月的成交套数看，即便无新增房源，去化周期也超过33个月，压力指数也是历史级。
从贝壳找房的数据来看，10月日均带看量约2749次，比9月低了3%，但相比7、8月还是有起色的。
说明在9、10月购房者的看房需求在持续释放，可成交量却没有起色。
不是没有需求，一部分在观望，一部分被新房分流。
一个很实际的问题：要不要降价尽快卖掉？
3个需要明确的关键点：
① 虽然限价打开，但新房依旧被市场行情“自动限价”，二手房短期内再次暴涨的可能性几乎为零；
② 春节是一个重要的节点，参考今年初的小阳春行情，明年一定会有这种季节型行情，但要说有多轰轰烈烈，恐怕也谈不上，只有很短的窗口期。
③ 假设政府出政策拉抬行情，更多的是在量上，价格不会有那么迅速的反应，而且也主要针对新房市场。
因此，需要换房的自住改善，可以做出降价处理，做好心理建设，因为新房价格已经进入“安全期”了。
总的来说，卖出的窗口正在变小，买进的大门还敞开着。
04
10月，十区二手房价格均下跌。
西青区跌幅最大，为1.49%，这与西青区新房供应量比较大有关。
比如说中北镇的富力湾天阔园，10月份的成交均价基本都在1.9万/平米，8、9月还能扛在2-2.1万/平米。
万科四季花城雅园10月的成交价格已将降至1.9万/平米，突破了2万/平米的“心理线”。
其次跌幅较大的为河西区、河东区。
红桥区、和平区跌幅相对较小。
根据贝壳找房后台监控，现阶段，主动降价的二手业主，正在变多。
比如有些小区，一周之内降幅就能达到十几万。
据了解，这些业主并非一次降到底，而是一点一点的降，降了一点，没人买，那就再降一点，不断的在试探买房人的心理价位。
最夸张的是，有的业主7天内降价次数竟然达75次，也是很着急了。
从近期成交的房源区域来看，70平米以下的小户型，约80%都来自市内六区；120平米以上的大户型，约60%也都来自市内六区。
而70-120平米的中间面积段成交房源，环城四区等占比较高一些。
这说明，市区的老破小现阶段依旧有价值支撑，为了学区、低总价落户的买房人不会忽视这些房源。
而改善类购房者最终都是要回归市区；刚需、刚改类更多的置业区域在环城四区。
这也是天津楼市的大趋势：改善回流、刚需外溢。
05
10月，92个板块中，仅有12个板块均价上涨，比9月减少了16个。
均价下跌板块的占比开始扩大，整体情绪似乎又“下了一个台阶”。
10月涨幅前十名的板块为：大胡同、北闸口、劝业场、军粮城、小淀镇、小白楼、三条石、铁东路、芥园道、果园新村。
10月跌幅前十名的板块为：新兴街、大寺、兴南街、陈塘庄、精武镇、八里台、大王庄、华苑、江都路、咸水沽。
06
各地方政府在调控政策方面，都在不断试探性的前进。
十九届四中全会并没有提及房地产，在现在这个时点，也许不提是最好的处理方法。
能确定的是，政策不会再紧了。
山东和浙江两地住建部门的最新表态，都显示当地“一城一策”试点将在年初的基础上进一步扩围。
这或许就是接下来的“小旋律”了。
这次的放松预期大概率不会带来今年小阳春那样的行情了，毕竟“过热”就要“挨打”，更多的会是托底的作用。
现在天津大部分二手房价格都进入了“安全区”，基本不用担心买完后无底线的降。
因为降幅再大，业主就不卖了，成交量已经停住了。
不过，放松预期的出现，将带来观望情绪的消散，会出现短暂的窗口期，这个时候，打算卖房的业主需要果断。
閱讀更多 天津365淘房 的文章
