在调控持续施威之下，之前狂热暴涨的楼市，已经完全冷静了下来。
尤其是二手房市场，亦如当下的天气，降到了冰点以下。
国家统计局数据，2019年10月，天津二手房价格环比下跌0.5%，比9月收窄0.4个百分点。
这也是继2019年7月份以来的“四连跌”。
另据365数据调查组统计，今年除了2-4月，其余月份的市区&环城二手房价格均呈下跌态势。
5月，环跌0.60%；6月，环跌0.20%；7月，再跌0.13%……刚刚过去的10月，又环比下跌0.92 %。
粗略算下来，今年天津二手房价格累计跌幅为1.2%。
假若与2017年3月这个二手房高点对比，很多小区房价都已降了25%左右。
比如华润橡树湾，2017年3月份时都卖到了21622元/平米，而最近成交的一套，16111元/平米，跌幅约25%。
但需要明确一点，虽然行情不容乐观，却并非铁桶一个。
依然有20%的房子可以走出“独立行情”。
学区房自不用多说，行情好时，它是绝对领涨，行情不好时，又化身抗跌的硬通货。
不过，这不是我们今天要说的重点。
今天，我们要探究的主题是，抛开学区光环，进入这20%头部区域，需要什么“资格”？
先来看几个样本小区：
1)仁恒滨河湾
2017年3月，位于海教园板块的仁恒滨河湾成交了两套房，均价都在2万2以上。
一套22181元/平米，一套22412元/平米。
对比现在，仁恒滨河湾的房价差不多还是这个水平。高点的2万2以上，便宜的也在1万9以上。
纵观近两年，仁恒滨河湾所成交房源的价格也大多集中在20000-22000左右。
由此可见，仁恒滨河湾很“扛价”。
究其原因，学区是一方面，更主要的是，产品和物业“给力”。
旁边的融创中央学府也是学区房，配套、资源有都是相同的。但抗跌能力却不如仁恒滨河湾。
小区2017年3月份时卖到了2万2-2万4，而最近成交的几套却一万七八。
这就是好物业所带来的保值增值。
说白了，不是说当初新房买的贵，以后二手房售价也肯定高。
因为，有好物业的小区可以“逆袭”！
2)奥城公寓
奥城公寓，很“奇葩”。
众所周知，公寓在天津市场不怎么受待见，但奥城公寓却是个例外。成交量月月靠前。
更惊人的是，价格也很坚挺。
2017年3月份，一个月成交了12套，成交均价在10927-19470元/平米不等。
2019年10月，月成交16套，成交均价14054-25192元/平米不等。
也就是说，调整这两年，奥城公寓的价格不仅没有跌，反而涨了！
这到底是什么呢？
原因很简单，总价低，可以落户。
奥城公寓主推小户型，最小的才二三十平米，总价七十万左右就可以入手一套。
而且地段也好，地处南开区、奥城商圈，北侧是水上公园、动物园，东侧是水滴，楼下就是地铁站！
虽说公寓交易时税费比较高，包括契税、个人所得税、增值税，还有增值部分30%-60%的土地增值税等。杂七八杂八加起来可不少。
所以二手公寓不值得买。但三手四手五手等，可以买。
因为“平进平出”的话，都没多少溢价了，又哪来那么高的税？！
所以当换了N多手之后的公寓，已变成了一个“流通工具”。
奥城公寓就是。从2008年交房到现在，不知道换了多少手了。所以它涨起来的是买家需要交的税费，很稳定。
综上可见，奥城公寓完全就是一款高级版的“落户神器”，能够涨价也在情理之中。
3)宜禾红橡公园
位于生态城起步区的宜禾红橡公园，2017年12月份的成交均价为18996元/平米，现在还是这个水平。
最新成交的一套，108.62平米的三室，成交均价20439元/平米。
不过宜禾红橡公园的价格坚挺，与前面的小区都不同，它属于一种“补涨”。
2014年时，生态城是差不多与张家窝一个水平，房价9000多。
然而，2015、2016年张家窝高歌猛进，甚至居于2万+。即使现在张家窝又回调到了1万7，但仍比生态城高。
而生态城却慢了一步，刚想抬头就被限价给摁住了，没有奔2万去。
但生态城这些年在城建方面的努力有目共睹，比张家窝强了十倍不止。而且还有张家窝无法比拟的教育资源和生态优势。
从这个角度来说，生态城的房价是被低估的，自然能够走出独立行情。
宜禾红橡公园只是其中的一个代表。
4)欣圆小区
东丽区欣圆小区又是另一番“硬气”。
该小区2016年8月卖1万5，2017年3月卖2万1，最新的成交价1万9。
也就是说，欣圆小区只比高点跌了12%。
一般小区从2017年到现在已经累计跌了25%。而欣圆小区，一个房龄20年、买东西还不方便的老破小，跌幅竟然是一般行情的一半，这很不合理。
原因就在于，欣圆小区有地铁预期。小区距离10号线和11号线交汇处300米。
更重要的是，这两条地铁线都已经在建了。
10号线预计2021年上半年具备通车条件。地铁11号线已于7月12日正式开工，预计2023年8月底竣工。
历史经验告诉我们，地铁升值的最大幅度，不是在规划期，也不是通车期，而是在建设期！
05)盛世家园
我们之前也说过，杨村很“清奇”。
它与团泊完全是两个极端，一个一降再降，一个却逆势上扬。
比如杨村的盛世家园。该小区去年5月时卖到1万8，最近卖出的一套成交均价19814元/平米。
而今年8月更卖出了25386元/平米，比2017年3月时会高！
分析原因，有持续的外来人口是主要因素。
通常来说，一个区域的房价上涨，离不开外来人口的支持。有外来人口流入，就代表着有新需求。而有需求，尤其当需求大过供应时，房价必然会上涨。
这说到根上，就是供需的问题。
武清区的外来人口流入庞大到什么程度呢？
去年全年，天津共引入了13万海河英才，而其中十分之一的人才都落户到了武清。
官方给出的数据是，2018年武清区共办理人才落户13166人，引才人数位于全市前列。
这还没有算上积分落户、亲属随迁等其他途径落户的人数。
再加上，杨村供应端不给力，在售新房很少，进而导致二手房十分惹火。
以上这些小区，只是几个有代表性的案例。
天津这样的小区还有很多，抗跌的逻辑也大致相同。基本上都是有学区、物业好、落户神器、价格补涨、地铁利好、有外来人口流入。
由此也可以看出，天津市场并不能一概而论。“分化”的大趋势一直存在，不论是新房，还是二手房。
虽然“大水漫灌”的黄金时期已经过去了，楼市格局越来越倾向于“二八定律”，但只要找到具备这样特性的房子，就可以无所畏惧。
即使楼市持续下行，也依然可以走出“独立行情”。
因他们有“傲娇”的“本钱”！
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