Siwindy
房貸利率的一舉一動都在牽動著無數購房者的心絃，上浮意味著房貸利息有所增加，讓原本就高昂的房款更加高不可及；下調則意味著房貸利息有所減少，減輕購房者的負擔，是個入市的好時機。
年初，不少城市傳出銀行調整首套房貸利率的好消息。2019年2月，天津多家銀行首套房利率從上浮15%調整到5%，南京的一些銀行也調整到上浮10%或5%。
該消息一出頓時讓眾多購房者蠢蠢欲動，而三、四月樓市出現的“小陽春”與此或也有一定的間接關係。正當大家翹首以盼購房成本會越來越低之際，決定樓市的重大新聞一個接一個：新版徵信報告、不將房地產作為短期刺激經濟的手段、加強房企融資的監管、嚴查32城房地產貸款業務、房貸利率上調……讓整個國內樓市震盪不已。
明明大家都認為樓市調控即將有所放鬆，為何看上去卻在不斷收緊？特別是房貸利率的上調，將直接決定著購房者在短時間內是否買房。在小萬看來，或有兩方面原因：
一、過熱的樓市不利於產業長期發展。
今年上半年，國內樓市似乎在熬過去年的“寒冬”後又開始煥發勃勃春意，甚至有愈演愈熱的情景。像杭州，今年上半年土地出讓金額高達1375億，要知道去年杭州土地出讓金總共也才1420億。
上有天堂下有蘇杭，與杭州齊名的蘇州也不甘示弱。四月，蘇州商品房住宅共計成交10014套，環比上漲68.96%，二手房成交11748套，環比上漲99.52%，均是三年來最高成交量！至於蘇州房價也是節節上升，部分地區直逼上海某些地區。
除了蘇杭，國內多線城市的房價在今年上半年都有大幅度增長，引發的結果就是危害到購房者的利益，更是與“房住不炒”背道而馳。
為使國內房地產長期有效地發展，有關部門在關鍵時刻從多個方面對樓市“從嚴從厲”地進行調控，上調房貸利率就是其中非常重要的一環。
二、過熱的樓市不利於國內經濟發展。
據國家統計局發佈的最新消息顯示，今年上半年GDP同比增長6.3%。在世界貿易擴張都有所放緩，國內長期積累的一些結構性矛盾凸顯，經濟有下行壓力的背景下，國內經濟能延續總體平穩、穩中有進的發展態勢，是來之不易的。此時作為我國支柱型產業——房地產，就更需要穩定地發展。這或許就是前不久國家首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的原因，因為沒有哪個時候比現在更需要：穩。
說完房貸利率上調的原因，我們再來說說影響。
像小萬所在的城市——九江，截止到2019年8月14號，九江首套房貸利率為基準利率上浮15%~25%，其中，中國銀行更是從之前的15%上調到25%。而二套房貸利率也有所上漲，最高可達上浮35%。
假設在九江購買一套百萬元的房產，按揭七成、分三十年還清的話，購房者需要多支付八萬元的利息，讓原本就有些不堪重負的購房者雪上加霜。對於房價已位於高位的一二線城市而言，影響則更大。
購房成本的增加無疑會勸退一部分購房者，但對有些等不及的剛需購房者而言，卻只能咬牙入市，等待他們的將是一段勒緊褲腰帶的日子，因為2019年7月份的全國CPI指數又上漲了，同比增長2.8%，環比增長0.4%，物價又上漲了。
房貸利率的全面上調是一則重要信號，預示調控將有所加大。因為，利率上調會增加買房壓力，一定程度上減緩購房者和炒房客入市的步伐，讓樓市得以冷靜。
中國樓市是典型的政策市，雖沒人能預測到幾年後房價是漲是跌，但按照經濟發展的規律來看，平穩上漲是大勢所趨。我們所能做的，就是把握好每一個樓市發展週期，在調整期抓住稍瞬即逝的機遇。不要幻想能抄底，也不要在山峰上高位入市，這才是一位冷靜理智的購房者所需要具備的素質。
家千萬房產網
前不久，這是一張非常火熱的圖片，各個群都在轉發，廣州本地的記者問我，利率又要上升嗎？我仔細看了一下，說這個應該不是廣州的利率，因為在此之前廣州利率已經上浮到這個標準了，故而不存在再次上浮，後來我找到了全文，證實這是大連的政策。
從2018年年中開始，各個銀行利率逐漸下降，廣州主流利率從上浮10%，逐漸調整到了上浮8%，上浮5%，四大行的個別支行也有出現基準利率（需要一定的條件），至於各個小銀行，也有出現其他的利率。
2019上半年利率其實依然處於下降通道，中信出現上浮4%，讓我們很振奮，感覺2019年主流利率降到基準不是問題。
隨後風向變了
4月19日中央又提及房住不炒，也是中央首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。7月30日，中央再次提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
住建部4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
之後利率逐漸回升了，各個銀行又逐漸上浮5%，上浮8%，截至當前，主流的利率又是上浮10%了，在廣州依然存在部分銀行有較低的利率，比如基準利率也有。
在這些政策的背後，其實是由於2018年放鬆利率後，包括部分城市取消限售（開封則是一日遊），讓人誤會釋放出了一些信號，就是房地產調控政策放鬆，房價即將啟動，加上部分剛需買家確實存在壓抑已久的買房需求，故而房地產市場出現了一些回暖，交易量，價格價格都有所回升。
對於這些信息的導向，中央利用會議精神強力引導，同時調整房地產的信貸政策，利用利率槓桿來指引市場走向。
調整利率對買房的影響：
1.提高借款人利息負擔
這些信號的背後，提高房貸利率，提高了借款人的信貸成本，提高了利息負擔。
我們來看看貸款100萬，從上浮5%到上浮10%的利息變化
我們可以看到上浮5%，第一個月的利息是4287.50元
上浮10%之後，第一個月的利息是4491.67元，可見優惠幅度上浮5%，月利息支出會增加204.17元。注意月供僅僅增加151.89元，這是因為月還款的本金不一樣。
可見，每個月利息增加200元左右，差不多就是差一餐飯了，以後朋友聚會一個月又得少一次了。
2.影響交易信心
房貸利率的高低，會很大影響房產交易的信心，上面說了一個月僅僅一餐飯，但是利率從7折到上浮10%，尤其申請的貸款不是僅僅100萬啊，所以增加的利息負擔是很多的，尤其數據長年累月的積累，利息的增加更多。以購買500萬的房子，申請350萬房貸為例，7折利率的第一個月利息是10004.17元，上浮10%的第一個月利息是15720.83元 ，月利息增加5716.66元，這個真的不是一餐飯的事情了，已經可以抵一套小房的月供了。不過隨著本金減少，月利息差距也會逐漸減少。
從2005年開始房價起漲，一直都有聲音說房價已經過高，房價即將降價。無數人在觀望，無數人有失望，但是每一次的調控政策出臺，都會給人寄予希望，這次該跌了吧？這次是不是壓死駱駝的最後一根稻草？
一旦這種信心上受到打擊，自然市場交易低迷。
3強調政策的穩定
這是對房住不炒政策延續強調，防止出現市場誤讀，撥亂反正，繼續維持政策的穩定性。
對於接下來的交易建議：房產調控政策還會繼續穩定一段時間，期間房價絕不可能出現大幅度的波動，期望從房產市場投機得到過去的高額回報暫時不太可能。
建議大家多看房，但是謹慎出手。
南方房產
我在山東青島，說一下我們城市的情況 從今年5月開始，青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15%，二套房上浮20%、個別達到25%。
具體來說，目前除了郵儲銀行首套房上浮15%、二套房上浮25%外，中、農、工、建、交五大行，以及青島銀行、匯豐銀行、光大銀行等均執行“人行指導價”，即首套房上浮15%，二套房上浮20%。而在5月份，個別銀行首套房利率能做到基準上浮8%，二套上浮16%。
雖然利率上浮了，但是如果資料齊備，放款速度卻是很喜人的，三五天放款差不多。
這一手對青島的樓市降溫效果我感覺挺明顯，該買剛需的增加了一些成本 會更慎重，投資客看到機會成本高了，也更冷靜了。今年下半年青島一些新樓盤的價格明顯比之前可愛，二手房的價格也接連跳水，法拍房貨也很多，剛需是可以出手的，地產商除了融創一枝獨秀，其它賣的好的不多。另外，市內一些好位置的土地拍賣價格也不如以前，市場迴歸理性了，也就更加健康了。
青島早知道
兩相結合傳遞出明確信號，想投機炒房的可以洗洗睡了，樓市調控還遠未到達放鬆的階段。
01 炒房客有更大的機率在短期內出售房產，提高利率並不能有效阻止炒房。
況且，現在貸款政策是認房又認貸，很多炒房客根本沒有首套貸款的資格了，首套利率上升對他們更造不成影響。
02 剛需購房才是最慘的，本來資金有限，利率上調增加購房成本，很多人更買不起房
剛需者買房的最大目的就是自住，很多人這一輩子就買一套房子，過高的利率不僅讓他們需要準備更多的首付款，而且在整體20幾年的還款週期裡都要承擔更多的利息，這顯然不符合調控的初衷。
成交量的下降，市場的低迷，高位橫盤的價格都讓北京的房子不在是投資客的最佳選擇，這也促成了相對穩定的樓市現狀，利率保持穩定也符合當前市場預期。
綜上，利率的調整主要還是針對於樓市波動過大的城市，尤其是那些過熱的城市，炒房客預期樂觀，極容易出現價格不正常上漲的情況，此時通過提高利率的方式，可以快帶降溫市場熱度，減少投資客的未來預期，保障市場穩定。
小崔聊房
在此之前，廣州樓市已經不容樂觀，2019年二手樓市已經下滑嚴重，雖然2019年一手整體還算平穩，但也是上行乏力，處於空頭多頭激烈博弈階段。
這次全國多地集中上調房貸利率，廣州更是提前行動上調了房貸利率。相比蘇州等地的大幅度上調，廣州則有上調有下調，整體溫和平穩。
在中美貿易戰正酣、且全球金融放寬預計央行必然跟進、且國內經濟下行壓力巨大的背景下，在諸多專家預測各地政府會逐步放開限購，例行就是的慣性思維下，這時候多地密集上調房貸利率，有這麼幾個含義：
1、全國再度明確“房住不炒”的政策紅線；
2、嚴正警告各地方政府、各開發商、各專家，各炒房客，讓大家放棄政府托盤救市，房價會持續上漲的幻想；
3、表達中央政府即使面臨經濟壓力再大，國際壓力再大，政府不會放棄壓制地產，把經濟重心轉向高科技領域的決心。
對廣州及周邊樓市的影響為
1、雖然廣州沒有蘇州等上調幅度大，但受國內整體樓市預期影響，下半年下行壓力必將更大，多頭空頭博弈中空頭更處上風。
2、利率調整幅度相對溫和，主要在於配合中央房住不炒政策，更多在心理預期層面影響，在實際落地層面，對購房者影響不太大。
3、在下半年多重利空影響下，如年底衝業績降價，各房企進入償債高峰期降價回籠資金等，樓市原本已經如同不堪重負的駱駝，再為這個駱駝身上加了一把稻草！
廣佛地產房吹局
上調房貸利率，透露出以下幾個信號：
第一：堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。
大家都知道七月的國常會再次提出了房子的要求。既然上面出了政策，那麼下面就要落實，如何落實？房子是用來住的，不是用來炒的，所以必須限制炒房客。炒房客基本上是買很多，拉抬房價，再賣出；上調利率，算是手段之一。
第二：倒逼資金進入實體。
經濟數據不好，那麼經濟也需要資金刺激。入股放水，降息降準，則資金還是容易進入樓市。現在樓市穩定，資金見買房無利可圖，自然會流入實體，這屬於變相疏導資金進入實體。實體強，則樓市就不會漲太猛。
第三：流動性方面說。
房貸利率提高，很明顯你要花的錢更多了，很多人想買但是沒錢，就會觀望。流動性再次削弱。記住，流動性不足不會讓樓市跌，只會讓樓市穩定，交投清淡。
這些政策的目的，就是要穩定樓市。樓市大漲是不可能了，但是也不能大跌，穩定才是主基調。大家認為呢？
螞蟻聊股市
今年以來，杭城首套房貸利率呈現了先降再升的趨勢。3月光景，一些銀行的首套房利率僅為基準上浮3%，甚至維持基準利率。進入6月，不少銀行悄悄調整了首套利率，由原先的基準上浮5%調至8%。而伴隨著全國熱點城市普遍上行的大背景，最近，杭城的首套利率似乎又有了變動。
結果顯示，現階段杭城大部分銀行首套利率實行基準上浮8%，也有多家銀行調至上浮10%。
一些銀行首套上漲 最高實行基準上浮10%
也有銀行堅守基準利率
今年5月來，全國熱點城市呈現利率持續上行的趨勢，杭州也進行了相應的跟進。相較於其他城市，杭城利率的調整則主要體現在首套房上。6月，不少銀行首套利率由原先的基準上浮5%調至8%。而在最近，又進行了一輪上漲。
現階段杭城大部分銀行首套利率維持在基準上浮8%，有銀行利率漲至上浮10%。這之中，中國銀行、建設銀行、農業銀行、江蘇銀行、杭州銀行等首套利率最高實行基準上浮10%。
不過，仍有銀行較為堅挺。包括匯豐銀行、上海銀行、花旗銀行在內的幾家商業銀行，首套最低可申請到基準。想要申請基準的客戶需要注意的是，這些銀行的審核標準都較為嚴苛，另外自身也需良好徵信以及其他方面的優秀資質。
放款週期變慢 有人等了足足一個月
溫和調整下仍是置業時機
無獨有偶，與房貸利率上行一起到來的還有放款速度的變緩。一位銀行工作人員向記者透露，原本最快一星期放款的節奏現在基本上不太可能實現了，
一般來說都需要10天或者兩週左右的時間。更有甚者，等了足足一個月。
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對於購房者來說，擔心的則是在等待的週期中，貸款利率再次出現變數。畢竟，利率上即便是小小的數字變動，購房成本也是真金白銀的增加。以之前上浮5%與如今上浮10%的首套利率相比，300萬商貸20年，每個月要多掏411元，總得下來四捨五入就是10萬塊，足足一輛小汽車的錢。
不過，我們也可以看到，在這波全國利率收緊的政策中，杭州的利率上調其實較為溫和。對比周邊南京首套房貸利率基準上浮20%甚至更多的情況下，杭州在幾輪的調整下，房貸利率依舊處於相對較低水平。政策的溫和調整，實際上也正是為了抑制投機行為，貫徹“房住不炒”。
住杭房產
房貸利率又開始普遍上調了！這一點都不奇怪。回憶下上半年房地產市場的疑似回暖，就應該知道下半年形勢了，因為所謂小陽春必然迎來的是新一輪政策收緊，事實上果真如此。無論強調和重申房住不炒，還是各地收緊信貸政策，加強執行落實力度，都將讓整個市場處在一種比較理性的狀態。
據融360大數據研究院監測數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.110倍，環比上漲了2BP；二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲1BP。從數據上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。全國來看，杭州，首套房貸利率上浮8%到10%；二套房貸利率上浮10%至15%，15%居多。蘇州，7月份部分銀行首套房貸利率從20%上浮至22%；8月初，又上浮至25%。南京，8月份之前首套房貸利率多上浮15%；8月份之後，有四五家銀行上浮至20%。鄭州，從8月初開始調整，房貸利率上浮15%、20%，目前首套房貸利率很多是上浮20%。
這樣的信號已經非常明顯，當前房地產市場形勢大變，此前穩中向好的市場趨勢在某些城市面臨著挑戰，這也向購房者發出警告，買房要謹慎，不能再貿然入市。可是為什麼要對剛需購房者下手呢？
過去房貸利率較低，鼓勵大家買房，幾乎將槓桿加到了極致，然而最終還是需要我們來買單，積累的風險需要化解，如果還敢繼續加槓桿那麼很多人可能真的就無力還貸成為壞賬。這對銀行來說不得不防。
過去的日子很難再出現了，雖然未來對剛需還是需要鼓勵和保護的，但是整體寬鬆的日子一去不復返。這也標誌著房地產大時代的一個轉折。總的來說，此輪房貸利率上調或許還會繼續，不排除全國房貸利率平均水平仍會下降，但接下來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩，甚至會有少部分熱門城市上調。當市場穩定下來後，打擊炒房的任務才算告一段落，或許才開始考慮剛需購房者的買房問題。因為風險不除，可能後果很嚴重。
光宇吐樓市
當前，全國房價上漲比較明顯，或者有較強上漲動力的城市，不同程度地上漲了首套貸款利率，比如：杭州、蘇州和成都等。
就多多所在的上海來看，這幾年的首套貸款利率，一直在9.5折上下徘徊，特別優質的，有點關係的客戶，還可申請到9折。
那麼，接下來探討的是，上海的首套貸款利率，是否會上升？然後，才是首套貸款利率上升對房價的影響。雖然一直在放風，個人覺得，上海的首套貸款利率，短期還是難以上升！
一是上海的房價穩，上海的房價在上半年相比去年下半年小幅回暖後，一直維持在當前的狀態，新房有政府備案價加以設限，二手房的市場雖然活躍了起來，但因供給量比需求量略大，價格相對較穩，上海的房價走勢，可以說是多多率先提出的典型的“廠”字形走勢。房價穩了，政府的調控工具裡面，首套貸款利率，相對而言，沒有那麼迫切。
二是上海的人口淨增長較慢。這幾年，由於拆除違法建築、疏導大都市人口等原因，上海的人口淨導入，收到了較大的影響，人口導入的趨緩，也勢必會帶來對住房需求的趨緩，再加上上海嚴格的調控措施，5年社保、非單身等，將許多想買而又不能買的朋友，暫時擋在了門外，需求被疏導或者被壓制，銀行的房產貸款額度，沒有提早用完，銀行上漲首套貸款利率的願望，也就不會那麼強烈。
雖然，上海樓市的成交在上漲，連續5個月，二手房的成交突破2萬套，但因新房的限價繼續、土拍限價繼續、土拍的資質審查繼續，再疊加不確定性大的外在環境，上海樓市大漲的可能性不大，如果沒有大漲，首套貸款利率，也就沒有十分必要了。
下半年，上海樓市將在成交活躍的情況下保持房價都平穩。
多多聊房
上調利率是抑制有效需求的基本操作，房價承壓，無需過多分析。
在這個時間點上調利率，或者說爆出上調利率的大面積新聞，為什麼？背後的動因是什麼？對房市週期短期和長期會有什麼影響？值得思考。
一、上調利率與目前房市週期趨勢相悖
個人一直在觀察，目前全國房價整體處在本輪週期的第三階段，即平盤和等待反彈階段。而7月的二手數據顯示全國出現了量價齊升的情況，全國二手中位數環比出現了4%的上調，而二手新增供給從去年四季度到現在一直在增加，特別是廣深兩城，三季度過去供給增幅是原來的250%+。
量價齊升，不再只事前的微盤震盪，這就是市場在探底的信號。
因為嚴格限購，本輪週期的三階段相較13、14年的上輪週期更長，距離16年的火熱已經過去快2年的時間。
整個週期看上去，房價具有穩定後向上的預期。
一片向好，正應該是銀行爭取房貸客戶的當口，此時卻上調房貸利率抑制有效需求，僅從房市本身看略顯奇怪。
二、上調利率的原因猜想
雖然對房市一直很關注，但沒有感受深圳、廣州有利率上升，都是新聞在講。查了一下，沒有看到很明顯的命令原因。
美聯儲松閘，全球進入降息，某國定點放水也沒有停止的信號，房住不炒依然，此刻如果統一要求調息，面對購房群體和市場都不是很合理的行為。
所以猜想是銀行的自發行為，或者是金融體系在某個層面統一的共識。
房貸是金融系統提供的產品服務，利率可以看做是定價，這種服務的定價，在金融體系內部，與房價沒有直接關係，只與某個銀行的利潤計算和市場供需有關。
利率上調，或許就是金融體系根據市場現狀判斷，它應該在產品定價上賺取更多利潤。
現在去廣場舞裡問大媽買房，她們都會告訴你貸款買房就是賺到，已是社會共識。這個共識下，實際銀行對貸款買房是虧了利潤的，每年GDP的增速和通漲，是的房屋資產價值不斷增加，而利率收益在長時間之內不會隨資產價值增加而增長，受限於現有金融管至，銀行沒有合適的工具吃到這部分利潤，但肯定有意願。
這種奇怪的提息，從而提升利率，可以看做金融系統要求購房者給予利潤補償的新模式。
目前房市交易上升，可以推斷交易主體大多是不得不買的剛需，房貸作為最安全的產品，提升利率毫無金融風險，當整個市場都提升，剛需購房者面對的就是一塊鐵板，只能努力找錢包繼續。
而對銀行，上調利率增加購房門檻同時又貫徹了房住不炒的方針，沒有阻力。
另外多想一層，如果提升利率是銀行體系在某個層面統一的共識，那麼現在整個房市疲軟，房地產行業對中國經濟的造血功能趨弱，同時房產稅無法落地，考慮到央行和財正在最高層面實際是一個東西，這種行為也可以作為另一種利用房地產業的模式。當然這就是瞎猜了。
上調利率，從這些分析來看是合理的。而且可以看出，上調利率印證了中國經濟對房地產極強的依賴性。
三、利率上調的影響以及延續性分析
先說個題外話，對成熟的房地產投資客，房貸利率增加或減少，只要他的資金鍊沒有問題，對這些人群沒有任何影響，利率上調打壓不了炒家。
利率上調影響的是非投資客人群，這部分人佔市場的主體，所以目前已經出現的量價齊升會再次承壓，回暖澆上一點涼水。本輪平盤和等待反彈階段因此會更更長。
利率只是影響供需的一個方面，核心還是要看需求的基本面，量價齊升反映了有效需求在目前嚴格的限購之下依然出現了恢復和增長，利率小幅上調顯然不足以對抗這種趨勢。
市場未來回暖，銀行就會再次面臨房貸競爭，眼下反市場的上調即便是一個共識，也會因市場競爭被某些人率先打破，通過打折促銷搶佔市場。因此只要週期往下走，市場回暖，利率回到基準附近以及給首套打折，就要不了多久。
2018年四季度我在其他平臺對19年房市做了預測，其中有兩點：
①一線城市三季度回暖。
②房貸利率會回到基準附近。
目前上面這兩個觀點依然不變，或許會因為人為原因慢一點，但市場總是形勢比人強。
持續觀察。
