針對近期老房貸轉換的問題。為什麼會給出固定利率這個選項?

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以上問題我來分享一下我的觀點

2020年初“房貸利率”有些活躍,隔三差五地登頭條霸屏朋友圈。

先是19年12月28日,中國人民銀行發佈公告稱將開始進行存量浮動利率貸款定價基準轉換。緊接著1月1日,央行又傳來降準0.5個百分點的消息。

降準是大事,對於普通購房者來說,房貸利率的變化與自己息息相關,因此也更為關注“換錨”一事。

公告稱,2020年3月1日起,將進行存量浮動利率貸款定價基準轉換,並將於2020年8月31日完成所有轉換。

以前,購房者貸款買房的利率,是以央行發佈的貸款利率作為標準,上下浮動,這個利率就是我們常說的貸款基準利率。

現在,參考標準不再是基準利率,而是LPR。

什麼是LPR?

LPR,全稱Loan Prime Rate,即貸款基礎利率,於2013年10月起正式發佈。LPR不是央行發佈的利率,而是由18家銀行共同報價後,全國銀行間同業拆借中心去掉一個最高價和一個最低價,最後計算平均值得出。

在2019年8月下旬,LPR就曾在地產市場刷了一波存在感,據中國人民銀行發佈的公告顯示,2019年10月8日起,新發放的商業性個人住房貸款利率與LPR掛鉤。

既然與LPR直接掛鉤,那麼房貸利率究竟如何計算呢?

有過購房經歷的都知道,在LPR執行前,貸款基準利率為4.9%,購房者最終的房貸利率=4.9%*(1+上浮/下浮倍數)。

LPR執行後,根據央行規定,首套房利率不低於LPR;二套房利率為LPR+0.6%。因此,最後房貸利率=LPR*(1+上浮/下浮倍數)。

而LPR是每月20日公佈,可升也可降。就近4個月的走勢來看,無論是1年期LPR還是5年期LPR,在8月改革之後,都呈現出平穩下調的趨勢。而且就市場主流觀點來看,在房住不炒的主基調下,“穩”是大勢所趨。

以後房貸利率會變化嗎?

新貸款直接以LPR為基礎利率,按照LPR+基點模式執行就行,那老貸款要轉換為LPR,房貸利率是否會發生變化呢?

原文如下:

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

答案是肯定的。因為LPR本身就是變化的。按照央行的公告顯示,房貸可以由個人和銀行約定一個重新定價的週期,最短為一年。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價週期為1年,重定價日為每年1月1日,2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是轉換前的執行利率。到了2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+加點,此後每年以此類推。

也就是說,不管是3月轉換還是8月轉換,對於2020年還貸來說,執行的依舊是現行利率,從2021年1月1日開始,房貸利率才會隨著5年期LPR利率的變化而變化。

固定VS浮動,哪個更划算?

既然房貸利率是變化的,那麼怎樣轉換更有利呢?央行給了兩個選擇:

第一個是,選擇浮動利率。也就是LPR+銀行加點的方式,房貸利率會隨LPR的變化而變化,值得注意的是,銀行加點還可以為負值。

而且,定價基準只能轉換一次,轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

舉個例子,小張的商貸原合同期限為30年,剩餘期限20年,利率為基準利率上浮10%。因此現行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果小張在2020年6月決定換成“LPR+銀行加點”的方式。那麼根據2019年12月的LPR數值4.8%計算,銀行加點=5.39%-4.8%=0.59%。

小張還貸的利率就會分成兩個階段,2020年12月及之前,利率5.39%;2021年以後,利率=2020年12月LPR+0.59%,且以後每年的房貸利率,會根據之前一年的LPR進行調整。

第二個是,選擇固定利率。顧名思義,就是與銀行商定一個“固定利率”,在貸款期限內一直執行這個固定的房貸利率,以後LPR是漲是跌,都與你無關。

那麼究竟是固定好,還是浮動好?央視財經《經濟信息聯播》欄目對此進行了報道。

中國銀行研究院首席研究員宗良表示,從利率變動的總體趨勢上來看,無論從全球還是從國內環境上,利率下行的概率要大於利率上行的概率。因此,對於貸款剩餘期限較短,貸款剩餘額度也較少的購房者,兩種方式的差別不大。但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者,選擇隨行就市更有利。

好了,相信購房者對LPR以及存量房貸利率市場化有了一定的瞭解。總體來看,這次換錨對具體的購房者而言影響不大。要實在拿不準,可以對LPR走勢多觀察一段時間,在8月之前進行轉換都是可以的。

最後,需要提醒購房者,房炒不住是房地產市場的主基調,因此,在購房時,著重考慮居住屬性。


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萬一哪天通貨膨脹,利率到10以上,選固定就賺了


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首先了解下什麼是LPR:由“基準利率+上浮多少”,轉成“LPR+基點”。值得注意的是,“基點”加多少,由借貸雙方協商確定。這類房貸,客戶有談判權,上下浮動有一定的彈性空間。

舉例來說,如果此前的房貸利率為基準利率上浮10%,基準利率此前為4.9%,上浮10%後,房貸利率為5.39%。那麼2020年3月份開始轉換後,購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變,只是計算公式發生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。

舉例來說,比如借款人小王,買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優惠,貸款日2015年8月1日,期限是20年。

如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR,現在5年期貸款基準利率是4.9%,轉換前的實際執行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則,小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%,即減39個基點。

此後,直至這筆房貸償還完畢為止,這個加減點數都保持不變,房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。其他常見浮動比例對應的加減點數見表1。

定價基準轉換為LPR後,利率在第一個重定價日前不會發生變化,從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價週期可執行原合同約定,也可由借貸雙方重新約定,房貸重新約定的重定價週期最短為一年。

若重定價日為每年的1月1日,那麼在2020年3月至8月的任意時點轉換,2020年的利率均與原合同利率保持一致,2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率,此後年份以此類推。若重定價日為每年貸款發放的對應日,那麼根據大部分銀行的轉換公告,在重定價日之前轉換的,2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率;在重定價日之後轉換的,則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。


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