李升瑞
1、房貸利率換“錨”如何計算？
從3月1日開始，存量浮動利率房貸的定價基準要換成LPR，也就是定價基準換錨，在這之前的房貸計算公式是這樣的：房貸執行利率=貸款基準利率*（1±浮動比例）；從公式當中也可以看得出來我們房貸的執行利率是由貸款基準利率和浮動比例兩者決定的，而浮動比例是永遠不變的，但是貸款基準利率是可能會調整的，上一次調整是在2015年，距今已經將近5年的時間了，5年期以上的貸款基準利率定格在了4.9%。
而現在以LPR為錨的房貸利率計算公式是這樣的：房貸執行利率=LPR+點數，在這種計算公式中最關鍵的是LPR和“點數”，而其中的“點數”一旦確定之後就是固定的，但是LPR是可以變動的。這是一個加法的計算公式，而從前的是一個乘法的計算公式。在兩種計算方式轉換的時候，關鍵是要確定“點數”，而在這個轉換過程中，LPR取值是2019年12月份的數值：4.8%，所以，點數就等於：你當前的房貸執行利率-4.8%，比如你現在的房貸利率是5%，那麼你的點數就是0.2%。
你往後的房貸利率就是：LPR+0.2%，其中的LPR是每個月的20日都會更新一次，而你可以選擇在一個週期進行重新計算房貸利率，這個週期最短是1年，比如你選擇的週期就是1年，你在3月1日完成了轉換，而且你選擇重新計算的時間是每年的4月1日，那麼到2020年的4月1日，你的房貸利率就會按照最新的LPR加上點數，得到 的結果就是你最新的房貸利率，使用一年後你再重新計算一次，如此反覆，直到合同結束。
2、未來的房貸利率是漲是跌？
其實整個轉換過程是比較簡單的，大家糾結和擔心的地方在於不知道未來LPR是漲還是跌，這個才是爭論的焦點，如果知道以後的走勢，那麼相信每個讀者都是可以很快就做出決策的。
那麼未來的房貸利率是漲還是跌？筆者認為是跌的趨勢，原因有這麼幾個：
原因1：短期內受疫情影響，經濟下行壓力加大，這個時候降息是穩定經濟的合適舉措，況且在2月20日公佈的LPR數據已經在跌了，雖然是微跌，但是也跌了，如果從去年8月份以來看的話，5年期的LPR已經下調過兩次了，1年期的LPR下調次數就更多了。
原因2：去年全球央行主導降息，而今年受疫情影響，全年再次降息的概率大大增加，在外圍都降息的情況下，我們隨著降息的可能性也不小。
原因3：以前我們老說通貨膨脹率高，那個時候我們的M2的增長速度是兩位數數、甚至個別時段快30%，但是現在M2增速已經連續3年維持在8%的水平，這個就從貨幣供應上控制了貨幣的增長。所以，利率也不太可能因為通貨膨脹而上漲。
原因4：中國經濟增速從10%以上下降到了8%，再降到了6%，未來可能進一步降到5%，經濟增速在下滑，那麼會帶動整個社會的投資回報率的降低，這個就導致社會能夠承受的資金成本（利息）是在降低的，從這個意義上講，LPR沒有比以前高的道理。
所以，筆者總體來看，認為未來的LPR是下降趨勢的，這個僅僅是個人看法。
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房貸利率換錨開始！只有一次機會！只有一次機會！只有一次機會！
也就是說，無論你是基準利率換LPR，還是從LPR換基準利率，都有且有一次更換的權利。一旦更換完畢，未來將會永久根據這個利率政策還款，除非有新的規定出臺。
那麼，對於大部分的人來說，我們就需要考慮幾個因素了！
第一，轉換之後的利率會有變化嗎？
答案是不會的！
假設你原先的利率是5.88%，也就是上浮20%，那麼當你從基準利率換到LPR或者從LPR換到基準利率後，你的房貸利率依然還是一個5.88%。
它會執行一個“多退少補”的換算方式！
第二，那麼兩者有什麼差別呢？
基準利率和LPR最大的差別就是一個是固定的，一個是波動的。對於基準利率來說，一旦選擇了就會按照之前的利率一直償還下去，不會有還款金額的變化。
而對於LPR來說，如果你選擇了LPR，未來就會根據LPR的波動而改變還款的金額。
就好比降息開始後導致LPR降低了，那麼你每月的還款金額就會見底；如果出現了加息，LPR隨之增加了，那麼你每個月的還款金額就會提高。
第三、到底選LPR還是選擇基準利率呢？
1、短期來看
①從國外的市場來看，其實大部分發達國家的房貸利率還是非常低的，並且拉長一個大週期來看也是處於一個下降的通道，所以從這點來看，未來中國的LPR其實也是一個降息的通道。
好比日本的幾十年裡房貸利率一直處於一個下降的通道，雖然中間有過反彈，但是總體依然會比幾十年前的利率低很多。
②國家還是大力扶持中小企業，實體經濟，甚至希望資金流入金融市場的，所以我們可以看到降息一直在持續，因此從短期來看我們也會面臨一個持續的降息趨勢。
因此，綜合來看，如果你是要給2-3年，甚至3-5年的短期貸款週期，那麼選擇LPR一定是最好的選擇。通過LPR短期的一個大概率下降趨勢，會讓你的每月貸款出現逐步的減少，減輕你還款的壓力。
2、長期來看呢？
許多人其實會認為長期來看一定也是選擇LPR為好，因為參考國外市場來看，貸款利率確實是非常低的，中國也有足夠的空間進一步的下調，甚至許多國家還有負利率的出現。
但是！！
我們要知道的是，長期是一個１０－２０年，甚至３０位週期的時間，具備的不確定性非常高，而且對於中國來說，政策的變化是無法預估的，這就對於長期的選擇來說造成了“不確定性”！
再加上降低LPR導致房貸減少確實是利好購房者的，可對於銀行來說他們可是非常“被動和受傷”的，因此長期來看，其實大量的購房者是很難佔到銀行的便宜。
因此，長線來看，如果尋求穩定的那麼選擇基準利率是比較靠譜的，如果想要“拼一下人品”的，那麼久選擇LPR。不過從大趨勢來看，這兩者不會有太大的差異。
結論：
其實LPR和基準利率的轉變還是要看一個個人的情況，短期來看選擇LPR會得到實質性的貸款金額下降，而長期來看，則是一個仁者見仁智者見智的選擇了，沒有對錯，畢竟誰也無法預測未來一個長期的局勢！！
畢竟未來還要有一個通脹的考慮，萬一發生了通脹，那麼加息就是必然的結果，選擇LPR的就需要承擔還款金額上漲的損失。所以，長期如何選，這個沒有標準答案！
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琅琊榜首張大仙
大家好，從2020年3月1日起各大銀行已經在手機端或者電腦端公佈了對於存量住房貸款利率要轉換為LPR利率的通知。根據各大銀行的意思來看除去個別情況（公積金貸款和不夠一個定價週期）其餘都是要進行轉換的。轉換的意思就是從過去的5年以上固定貸款利率4.9%，轉變為LPR+加點（加點可以為負）的形式。那麼轉換後利率會上漲嗎？這個很難說，畢竟LPR利率是浮動利率，而且是每個月都浮動的。藉此機會簡單談談我的觀察。
很多專家學者都認為未來LPR利率大概率是要繼續下調，我倒覺得未必
“文字越少，內容越多”這是我國的特色，當一件事情從上到下媒體都是一邊倒的支持的情況下，大家往往需要謹慎點。可以肯定是，在短時間內（3-5年）因為經濟轉型和產業升級的需要，LPR利率持續下調或者維持4.75%左右的利率是大概率。不過畢竟住房貸款是長期貸款，多數都是10年以上，沒人敢保證未來這麼多年LPR利率會是持續下調的。幾點觀察：
第一、大家首先需要搞清楚影響LPR利率的因素是哪些？這點是最重要的。什麼是LPR？簡單來說就是目前18家銀行的報價利率，每個月20號公佈根據18家銀行的報價加權平均計算得出。那麼這18家銀行的報價取決於哪？還是央行給予的資金量，當銀行的資金充裕的情況下LPR報價肯定低（就像今年1月份為何會是4.75%，就是因為央行釋放了萬億資金），反之亦然。所以說，未來LPR是浮動的，根據市場情況來走的，自然會是有漲有跌。
第二、房貸利率“換錨”的計算方式很簡單，就是LPR變，加點不變。很多平臺都介紹了LPR貸款利率的計算方式在，這裡不再贅述。不過還是需要提醒大家短時間內因為各種各樣的原因LPR利率或許會持續一段時間的低利率，但是5年以後就未必了。因為LPR利率太低銀行就沒有“飯”吃了，畢竟銀行的主要收益還是依靠存貸息差來決定的。在銀行大約50%左右的貸款都是流向住房貸款來看，你讓銀行大幅度的降低住房貸款利率其實是不現實的。未來央行會不會考慮銀行的利益？這點值得大家討論。
房貸利率屬於長期貸款利率，更多的需要看長期走勢，短期走低不代表以後
第一、沒人敢保證未來10年甚至30年LPR利率持續走低，哪怕是歐美國家的負利率也不能持續。看到很多媒體人經常拿歐美國家的負利率和零利率來說事，真正懂經濟的朋友應該知道，零利率和負利率對於經濟未必是促進作用。過低的利率會使得大量企業或者個人拿銀行的錢進入股市、樓市和債券市場等，反而拖累實體經濟的發展。因為這些市場錢來的更容易，畢竟這年頭誰都知道貸款做實業的不容易，畢竟金融行業在全球來說都算是高薪行業。
第二、面對此次LPR利率調整多數人只能選擇接受，不過大家可以選擇定價週期。雖然說很多銀行都側面反映了要強制轉換LPR的意思，但是作為貸款購房者來說卻可以通過定價週期的選擇，一般是1-5年之間。如果說你對於未來LPR持續走低有信心可以選長點的定價週期，反之就一年一換。這也是勇談能夠給到大家的有限辦法。
綜上，房貸利率轉換後利率究竟會不會上漲？這個誰都不知道，畢竟住房貸款是一個長期貸款，短時間的利率下調不代表以後。未來走勢如何，還是要看市場貨幣充裕度，還是得由央行說的算。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
