李升瑞
1、房贷利率换“锚”如何计算？
从3月1日开始，存量浮动利率房贷的定价基准要换成LPR，也就是定价基准换锚，在这之前的房贷计算公式是这样的：房贷执行利率=贷款基准利率*（1±浮动比例）；从公式当中也可以看得出来我们房贷的执行利率是由贷款基准利率和浮动比例两者决定的，而浮动比例是永远不变的，但是贷款基准利率是可能会调整的，上一次调整是在2015年，距今已经将近5年的时间了，5年期以上的贷款基准利率定格在了4.9%。
而现在以LPR为锚的房贷利率计算公式是这样的：房贷执行利率=LPR+点数，在这种计算公式中最关键的是LPR和“点数”，而其中的“点数”一旦确定之后就是固定的，但是LPR是可以变动的。这是一个加法的计算公式，而从前的是一个乘法的计算公式。在两种计算方式转换的时候，关键是要确定“点数”，而在这个转换过程中，LPR取值是2019年12月份的数值：4.8%，所以，点数就等于：你当前的房贷执行利率-4.8%，比如你现在的房贷利率是5%，那么你的点数就是0.2%。
你往后的房贷利率就是：LPR+0.2%，其中的LPR是每个月的20日都会更新一次，而你可以选择在一个周期进行重新计算房贷利率，这个周期最短是1年，比如你选择的周期就是1年，你在3月1日完成了转换，而且你选择重新计算的时间是每年的4月1日，那么到2020年的4月1日，你的房贷利率就会按照最新的LPR加上点数，得到 的结果就是你最新的房贷利率，使用一年后你再重新计算一次，如此反复，直到合同结束。
2、未来的房贷利率是涨是跌？
其实整个转换过程是比较简单的，大家纠结和担心的地方在于不知道未来LPR是涨还是跌，这个才是争论的焦点，如果知道以后的走势，那么相信每个读者都是可以很快就做出决策的。
那么未来的房贷利率是涨还是跌？笔者认为是跌的趋势，原因有这么几个：
原因1：短期内受疫情影响，经济下行压力加大，这个时候降息是稳定经济的合适举措，况且在2月20日公布的LPR数据已经在跌了，虽然是微跌，但是也跌了，如果从去年8月份以来看的话，5年期的LPR已经下调过两次了，1年期的LPR下调次数就更多了。
原因2：去年全球央行主导降息，而今年受疫情影响，全年再次降息的概率大大增加，在外围都降息的情况下，我们随着降息的可能性也不小。
原因3：以前我们老说通货膨胀率高，那个时候我们的M2的增长速度是两位数数、甚至个别时段快30%，但是现在M2增速已经连续3年维持在8%的水平，这个就从货币供应上控制了货币的增长。所以，利率也不太可能因为通货膨胀而上涨。
原因4：中国经济增速从10%以上下降到了8%，再降到了6%，未来可能进一步降到5%，经济增速在下滑，那么会带动整个社会的投资回报率的降低，这个就导致社会能够承受的资金成本（利息）是在降低的，从这个意义上讲，LPR没有比以前高的道理。
所以，笔者总体来看，认为未来的LPR是下降趋势的，这个仅仅是个人看法。
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房贷利率换锚开始！只有一次机会！只有一次机会！只有一次机会！
也就是说，无论你是基准利率换LPR，还是从LPR换基准利率，都有且有一次更换的权利。一旦更换完毕，未来将会永久根据这个利率政策还款，除非有新的规定出台。
那么，对于大部分的人来说，我们就需要考虑几个因素了！
第一，转换之后的利率会有变化吗？
答案是不会的！
假设你原先的利率是5.88%，也就是上浮20%，那么当你从基准利率换到LPR或者从LPR换到基准利率后，你的房贷利率依然还是一个5.88%。
它会执行一个“多退少补”的换算方式！
第二，那么两者有什么差别呢？
基准利率和LPR最大的差别就是一个是固定的，一个是波动的。对于基准利率来说，一旦选择了就会按照之前的利率一直偿还下去，不会有还款金额的变化。
而对于LPR来说，如果你选择了LPR，未来就会根据LPR的波动而改变还款的金额。
就好比降息开始后导致LPR降低了，那么你每月的还款金额就会见底；如果出现了加息，LPR随之增加了，那么你每个月的还款金额就会提高。
第三、到底选LPR还是选择基准利率呢？
1、短期来看
①从国外的市场来看，其实大部分发达国家的房贷利率还是非常低的，并且拉长一个大周期来看也是处于一个下降的通道，所以从这点来看，未来中国的LPR其实也是一个降息的通道。
好比日本的几十年里房贷利率一直处于一个下降的通道，虽然中间有过反弹，但是总体依然会比几十年前的利率低很多。
②国家还是大力扶持中小企业，实体经济，甚至希望资金流入金融市场的，所以我们可以看到降息一直在持续，因此从短期来看我们也会面临一个持续的降息趋势。
因此，综合来看，如果你是要给2-3年，甚至3-5年的短期贷款周期，那么选择LPR一定是最好的选择。通过LPR短期的一个大概率下降趋势，会让你的每月贷款出现逐步的减少，减轻你还款的压力。
2、长期来看呢？
许多人其实会认为长期来看一定也是选择LPR为好，因为参考国外市场来看，贷款利率确实是非常低的，中国也有足够的空间进一步的下调，甚至许多国家还有负利率的出现。
但是！！
我们要知道的是，长期是一个１０－２０年，甚至３０位周期的时间，具备的不确定性非常高，而且对于中国来说，政策的变化是无法预估的，这就对于长期的选择来说造成了“不确定性”！
再加上降低LPR导致房贷减少确实是利好购房者的，可对于银行来说他们可是非常“被动和受伤”的，因此长期来看，其实大量的购房者是很难占到银行的便宜。
因此，长线来看，如果寻求稳定的那么选择基准利率是比较靠谱的，如果想要“拼一下人品”的，那么久选择LPR。不过从大趋势来看，这两者不会有太大的差异。
结论：
其实LPR和基准利率的转变还是要看一个个人的情况，短期来看选择LPR会得到实质性的贷款金额下降，而长期来看，则是一个仁者见仁智者见智的选择了，没有对错，毕竟谁也无法预测未来一个长期的局势！！
毕竟未来还要有一个通胀的考虑，万一发生了通胀，那么加息就是必然的结果，选择LPR的就需要承担还款金额上涨的损失。所以，长期如何选，这个没有标准答案！
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琅琊榜首张大仙
大家好，从2020年3月1日起各大银行已经在手机端或者电脑端公布了对于存量住房贷款利率要转换为LPR利率的通知。根据各大银行的意思来看除去个别情况（公积金贷款和不够一个定价周期）其余都是要进行转换的。转换的意思就是从过去的5年以上固定贷款利率4.9%，转变为LPR+加点（加点可以为负）的形式。那么转换后利率会上涨吗？这个很难说，毕竟LPR利率是浮动利率，而且是每个月都浮动的。借此机会简单谈谈我的观察。
很多专家学者都认为未来LPR利率大概率是要继续下调，我倒觉得未必
“文字越少，内容越多”这是我国的特色，当一件事情从上到下媒体都是一边倒的支持的情况下，大家往往需要谨慎点。可以肯定是，在短时间内（3-5年）因为经济转型和产业升级的需要，LPR利率持续下调或者维持4.75%左右的利率是大概率。不过毕竟住房贷款是长期贷款，多数都是10年以上，没人敢保证未来这么多年LPR利率会是持续下调的。几点观察：
第一、大家首先需要搞清楚影响LPR利率的因素是哪些？这点是最重要的。什么是LPR？简单来说就是目前18家银行的报价利率，每个月20号公布根据18家银行的报价加权平均计算得出。那么这18家银行的报价取决于哪？还是央行给予的资金量，当银行的资金充裕的情况下LPR报价肯定低（就像今年1月份为何会是4.75%，就是因为央行释放了万亿资金），反之亦然。所以说，未来LPR是浮动的，根据市场情况来走的，自然会是有涨有跌。
第二、房贷利率“换锚”的计算方式很简单，就是LPR变，加点不变。很多平台都介绍了LPR贷款利率的计算方式在，这里不再赘述。不过还是需要提醒大家短时间内因为各种各样的原因LPR利率或许会持续一段时间的低利率，但是5年以后就未必了。因为LPR利率太低银行就没有“饭”吃了，毕竟银行的主要收益还是依靠存贷息差来决定的。在银行大约50%左右的贷款都是流向住房贷款来看，你让银行大幅度的降低住房贷款利率其实是不现实的。未来央行会不会考虑银行的利益？这点值得大家讨论。
房贷利率属于长期贷款利率，更多的需要看长期走势，短期走低不代表以后
第一、没人敢保证未来10年甚至30年LPR利率持续走低，哪怕是欧美国家的负利率也不能持续。看到很多媒体人经常拿欧美国家的负利率和零利率来说事，真正懂经济的朋友应该知道，零利率和负利率对于经济未必是促进作用。过低的利率会使得大量企业或者个人拿银行的钱进入股市、楼市和债券市场等，反而拖累实体经济的发展。因为这些市场钱来的更容易，毕竟这年头谁都知道贷款做实业的不容易，毕竟金融行业在全球来说都算是高薪行业。
第二、面对此次LPR利率调整多数人只能选择接受，不过大家可以选择定价周期。虽然说很多银行都侧面反映了要强制转换LPR的意思，但是作为贷款购房者来说却可以通过定价周期的选择，一般是1-5年之间。如果说你对于未来LPR持续走低有信心可以选长点的定价周期，反之就一年一换。这也是勇谈能够给到大家的有限办法。
综上，房贷利率转换后利率究竟会不会上涨？这个谁都不知道，毕竟住房贷款是一个长期贷款，短时间的利率下调不代表以后。未来走势如何，还是要看市场货币充裕度，还是得由央行说的算。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
