□ 马涤明
中消协11月5日发布对全国36个城市148个住宅小区的物业调查报告，其中，物业服务综合满意度得分仅为62.59分，处于及格水平。其中，“保洁服务”处于不及格水平，得分仅为57.34分。因乱养宠物、无序停车、门禁失效、客服不作为等问题，秩序管理和客户服务管理得分也相对较低，分别为59.35分和54.47分，同样处于不及格水平。
在公众印象中，小区物业服务情况普遍不理想，业主与物业间的矛盾问题多且频发，早已见怪不怪。受调查小区物业服务综合满意度处于及格水平，得分实在是不低了。
这次中消协指出的问题，主要是前期物业事实垄断、小区公共收益去向不明、小区保安形同虚设、安全设施损坏，等等。分析问题成因可以发现，主要原因一个是物业太强势，甚至“反客为主”；另一个是相关制度政策或滞后，或有待完善。
以前期物业管理的垄断问题来说，相关法规赋予了开发商对前期物业管理企业的“绝对指定权”，物业公司当然要讨好开发商了，两家想不合谋都不行。很多开发商旗下本就有物业公司，然后是“自己指定自己”或“老子指定儿子”。如果换一种模式，在政府部门主持或监督下，对前期物业公开招标，同时设置一种包括业主参加的评价机制，以决定前期物业企业的去留，或许是避免垄断或利益合谋的一种办法。
理论上说，物业与业主之间是契约关系，但事实上，不论契约的设定还是履行，开发商与物业都占据一定的主导地位。即便契约条款明摆在那儿，业主们仍很难有效制约物业，维护自己的合法权益。
业主们不喜欢的物业公司之所以轰不走，最大的问题是法律程序的门槛高，集齐半数以上业主表决，谈何容易。而上法庭，则需要具备法人资格；业委会可以具有法人资格，但成立业委会仍需半数以上业主投票。
所有的问题都可归结为一句话：松散的业主，导致了契约不彰，维权艰难。
因此，住宅小区管理作为社会公共管理的一部分，少不了政府和社区组织的公共管理和服务。而小区是否和谐、矛盾纠纷能否通过正常途径依法依约解决，某种程度上也是对公共管理水平的检验。小区和谐，业主与物业间契约的有效履行，目前来说，离不开相关部门的积极协调与有效监管。
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