□ 馬滌明
中消協11月5日發佈對全國36個城市148個住宅小區的物業調查報告，其中，物業服務綜合滿意度得分僅為62.59分，處於及格水平。其中，“保潔服務”處於不及格水平，得分僅為57.34分。因亂養寵物、無序停車、門禁失效、客服不作為等問題，秩序管理和客戶服務管理得分也相對較低，分別為59.35分和54.47分，同樣處於不及格水平。
在公眾印象中，小區物業服務情況普遍不理想，業主與物業間的矛盾問題多且頻發，早已見怪不怪。受調查小區物業服務綜合滿意度處於及格水平，得分實在是不低了。
這次中消協指出的問題，主要是前期物業事實壟斷、小區公共收益去向不明、小區保安形同虛設、安全設施損壞，等等。分析問題成因可以發現，主要原因一個是物業太強勢，甚至“反客為主”；另一個是相關制度政策或滯後，或有待完善。
以前期物業管理的壟斷問題來說，相關法規賦予了開發商對前期物業管理企業的“絕對指定權”，物業公司當然要討好開發商了，兩家想不合謀都不行。很多開發商旗下本就有物業公司，然後是“自己指定自己”或“老子指定兒子”。如果換一種模式，在政府部門主持或監督下，對前期物業公開招標，同時設置一種包括業主參加的評價機制，以決定前期物業企業的去留，或許是避免壟斷或利益合謀的一種辦法。
理論上說，物業與業主之間是契約關係，但事實上，不論契約的設定還是履行，開發商與物業都佔據一定的主導地位。即便契約條款明擺在那兒，業主們仍很難有效制約物業，維護自己的合法權益。
業主們不喜歡的物業公司之所以轟不走，最大的問題是法律程序的門檻高，集齊半數以上業主表決，談何容易。而上法庭，則需要具備法人資格；業委會可以具有法人資格，但成立業委會仍需半數以上業主投票。
所有的問題都可歸結為一句話：鬆散的業主，導致了契約不彰，維權艱難。
因此，住宅小區管理作為社會公共管理的一部分，少不了政府和社區組織的公共管理和服務。而小區是否和諧、矛盾糾紛能否通過正常途徑依法依約解決，某種程度上也是對公共管理水平的檢驗。小區和諧，業主與物業間契約的有效履行，目前來說，離不開相關部門的積極協調與有效監管。
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