活躍！深圳大宗交易額或破3年最高值，投資佔比達58%

據戴德梁行數據統計，截至2019年第3季度，深圳今年大宗交易成交金額已達311億元

，這一數字已破2018年全年的280億元紀錄。

業內人士稱，深圳大宗交易今年有望突破2017年以來的3年最高值。

8月18日，深圳“先行示範區”政策出臺，賦予深圳建設中國特色社會主義先行示範區的歷史使命，並給予深圳成為全球標杆城市的發展目標，前3季度其頻現的大宗交易也反映出了市場對於深圳優質物業的持續關注和興趣。

投資佔比較去年上升15%

相對於住宅物業的單一，投資性物業往往更受市場投資者的喜愛。

而寫字樓由於良好的現金流、較低的運營難度以及更高的投資回報，成為了境內外投資者配置的首選，越來越成為大宗交易的主角。

10月9日，高力國際發佈了2019年第3季度深圳甲級寫字樓市場研究報告。報告指出，國家“中國特色社會主義先行示範區”的政策將在一定程度上提升投資者對深圳寫字樓市場的信心。

截至2019年第3季度，在深圳大宗交易中，投資佔比的比例接近6成，達到58%，同比2018年上升了15%，機構投資屬性依舊活躍。

其中，總部企業處於自用考慮而購置寫字樓的大宗交易在今年的總量佔比也有所增加，需求頻現，自用買家這一佔比在前3季度達到了40%。

繼上半年，華僑城大廈180億元被打包整售，成為今年目前深圳最大單筆大宗交易之後，2019年10月，中國燃氣購買了5萬平方米羅湖招商中環整棟辦公樓用於總部辦公。（圖源：戴德梁行）

據不完全統計，目前深圳整售型寫字樓超過20個，一些通信企業也紛紛購置深圳的寫字樓物業用於辦公，例如，過去，OPPO，VIVO也曾分別拿下中國華潤大廈和壹方中心多個樓層。（圖源：戴德梁行）

整售快速穩定回籠資金

除了看好深圳市場，持續買入深圳核心地段的成熟物業之外，伴隨房地產調控以及信貸收緊政策的持續影響，資金流動性壓力下有更多的房企願意出售手上的商辦資產，而全年的銷售金額甚至更多依賴於大宗交易。

例如，2019年4月，深業集團公佈旗下的深業泰富廣場大宗交易總額達到51.8億元，其中包括3宗10億級交易，總額分別為15.5億元、15.1億元、11.3億元.除了少量商鋪，其他均為寫字樓和公寓。

該項目是深業集團旗下控股上市平臺深圳控股2018年下半年提高業績目標的信心來源之一。

深圳控股曾在此前業績會上表示，深圳“731”調控政策對於公寓類產品影響較大，進而導致許多買家轉為觀望心態，其下半年推出的兩個主力項目的去化只有20%到30%。

同樣，部分急需變賣資產維持公司償還債務等大宗交易在深圳也較為常見，如美的近期大手筆買入深圳科技園整棟寫字樓。

10月16日晚間，*ST新海（002089）晚間公告顯示，盈峰投資（盈峰系從創立之初就與美的關係密切，接連從後者手中接手優質資產，在坊間有“隱形美的”之稱。）以現金方式收購公司持有的深圳易思博95%股權，交易金額為14.22億元。經初步測算，預計本次交易

將產生約9.8億元的投資收益。

據瞭解，易思博大廈則位於南山科技園騰訊總部旁，2017年建成，面積約為5萬平方米，相當於出售單價為3萬多元/平方米，控股公司新海宜已轉*ST,急需變賣資產維持公司償還債務等。業內稱該整售單價幾乎為“白菜價”。

相比散售，大宗交易能快速穩定地回籠資金。商務公寓、寫字樓等選擇“打包”銷售，原因之一就是開發商為了儘快回款。深圳中原地產投資部總經理楊創慧曾對媒體表示，“只要價格便宜，留有一定的升值空間，就有人大手筆買賣。”

楊創慧介紹，目前深圳大宗交易市場以投資公司為主要買家，通常買入後再進行包裝、運營以提升價值，“投資公司的這種模式才有價值可言。”

外地大戶豪購深圳公寓

受到粵港澳大灣區和先行示範區的雙重利好疊加，因住受宅限購和限貸的影響，今年深圳公寓市場熱度明顯增加，投資者將目標轉向不限購不限貸的公寓，一些外地個人機構投資大戶更是出手闊綽。

2019年8月中旬，位於龍崗大運片區的仁恆夢公園公寓開盤，共分批次推出1-7棟的2747套商務公寓，均價為3.6萬元/㎡。

據媒體報道，有上海豪客“掃貨”購買了臨近樓頂的整3層共63套公寓，稱用於投資，預估總價在1.5億元—2億元，而另一外地客戶也大手筆買入42套公寓，耗資約1億元，稱計劃開設酒店。

無獨有偶，位於龍華的恆大時尚慧谷，一棟耗資約9億元人民幣的公寓，也傳出洽談整售消息，此外，鄰近龍崗大道地鐵3號線塘坑站的建信天宸，其公寓也遭到大戶們的搶購，其36-42平方米公寓熱銷，有外地豪客擲下5200萬元一次購買40套公寓，這也成為該樓盤對外宣傳的噱頭。

公寓整售案例頻發，表明了外地投資客對深圳潛力物業的看好。

外資機構成交佔比達歷史最高

2019年第1季度，領展宣佈以66億元收購福田怡景中心城，這也是作為外資進入深圳的標誌性交易。

相對來說，自用型買家依舊是傳統大宗交易的主力。值得一提的是，截至2019年第3季度，深圳今年大宗外資機構成交金額佔比達到了28%，為歷史最高。

不同於內資型賣家，多數境外機構投資者頗為謹慎。不過儘管外資機構的投資決策較為謹慎，但總體上依舊看好深圳資產。

戴德梁行方面分析，由於中美貿易戰持續拉扯帶來的不確定風險，近期人民幣兌美元持續下跌，甚至一度跌破7，國內經濟增速放緩等因素，都令以投資為目的的外資機構型賣家放緩投資步伐，外資機構正通過對深圳房地產市場的持續觀察研究，尋找最合適的投資標的和時間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當市場房價速度過快的情況下，散售速度在減緩，市場上有越來越多的投機機會，為大宗樓宇資產交易提供了上升空間。

目前，就整售市場而言，深圳與上海、北京之間雖然仍存在較大差距，但深圳的同比增速為7.4%，遠遠超過上海同期的5.9%，北京的6.3%，也遠遠高於全國平均水平6.3%，深圳依然在高速發展之中。

戴德梁行華南區資本市場主管陳俊儒認為，今年深圳大宗交易成交量以及來深圳考察的機構數量都創下紀錄，深圳優越的產業基礎以及營商環境加上國家給予的歷史機遇，預測未來深圳將成為繼上海、北京之後大宗交易最熱門的投資目的地。