上個月的梧桐郡，幸福裡，和光，未來悅等，都是出自餘杭區，一定意義上，餘杭是杭州一艘重磅旗艦。
從規劃的角度，評測餘杭板塊的投資價值，以及彙總了餘杭區幾乎所有新盤的信息，方便搖號。
一、雄起的餘杭
餘杭區位於杭州北部，是杭州最大的分區之一，土地儲備大。
以上是餘杭區2020年總體規劃，紅黃色表示主要開發的地塊，藍綠部分為山水資源，佔去一些土地，也相對均衡宜居。
餘杭區是杭州發展速度最快的區，2018年GDP是2300多億，是西湖區的2倍，拱墅區的4倍，增速11%，遠超其他。
萬人搖盤中，大多數都集中在餘杭，側面說明投資餘杭，是大多數人的看法。
二、餘杭區哪些板塊值得？
發展前景的基礎就是人，是產業，上圖是餘杭區產業規劃分佈圖。
產業商業集聚的角度，餘杭目前主要分為3塊，未來科技城組團，臨平組團，北部新城組團。
1、未來科技城組團：未來科技城，南湖，老餘杭，中泰，杭州西站等。
產業分佈最集中，夢想小鎮，阿里巴巴，人工智能小鎮，之江實驗室，達摩小鎮，都是高附加值產業，這個組團排第一，沒毛病。
其中以西站，南湖這些遠期前景最大。
2、北部新城組團：北部新城，仁和，良渚等。
產業相對弱，阿里雲計算數據中心，新能源小鎮，說實話新能源國內汽車都的不咋地，標杆蔚來新能源汽車都快活不下去。
從引入的華潤萬象城來看，政府最近變主意了，想往金融商務中心方向帶。好在近二大主城，拱墅區申花，橋西，西湖區三墩，前景上可以在餘杭排第二。
其中以北部新城，良渚比較突出。
3、臨平組團：臨平新城，臨平山北，超山，塘棲，星橋，喬司，崇賢等。
以製造業為基礎，附加值一般，升級高端智能數據化，有前景，但是改造製造業，可能時間更長，不確定性更大。
引入了不少產業，但臨平的關鍵還是製造業，大環境下，還需要時日重振。從房產投資前景的角度，排行第三。
其中崇賢，星橋，山北有地鐵的區域可以重點看看
三、餘杭46個盤！
板塊的前景是一部分，還要看具體的樓盤，近期有約17個新樓盤，累計約46個樓盤。
四、5個新盤點評！
接下來跟大家點評四個純新盤，一個即將加推的樓盤！
▲杭州富力中心效果圖
1、杭州富力中心（住宅首開）
樓盤位置：餘杭區文一西路與綠汀路交匯處
銷售房源：3#、8# 共計164套
戶型情況：115㎡、118㎡
預計價格：待定
樓盤板塊：未來科技城
開盤時間：預計11月中旬
交付時間：西北區2021年底前
樓盤點評：
2017年拿地價1.4萬/方，住宅共約1000套。
未來科技城中心，地鐵5號線葛巷站上蓋，東區商業綜合體+300米的高樓，地段是很好，關鍵是價格！
銷售已經在蠢蠢欲動，預計馬上要搖號，看看價格能否打破未來悅3.1萬的頂？
據說馬上出的信達壹號院的價格死死按在了4.8萬，富力想捅破得有點能耐的，小編更希望富力拿出好價格，接棒梧桐郡，再來一個萬人搖。
▲首創禧瑞江南
2、首創禧瑞江南（新盤）
樓盤信息：由9幢高層與18幢疊墅組成；
預計首開：20#、21#、26#
預計價格：待定
樓盤板塊：臨平新城
開盤時間：預計11月首開
樓盤點評：
首創禧瑞江南與中交理想時代芳華僅隔了一個天長小學，同屬臨平新城，且項目同樣以毛坯入市，因此兩盤的售價不會有太大差別。
首創禧瑞江南是首創置業在杭開發的首個項目，項目規劃有高層與疊墅，容積率僅1.5，整體體量超過21萬方。
其中高層主力戶型建築面積約93-115㎡，疊墅主力戶型約143-159㎡，項目計劃10月下旬首開3幢高層與1幢疊排。
看兩個盤怎麼纏鬥了，最好價格越鬥越剛~
▲融信沁瀾
3、融信沁瀾（新盤）
樓盤位置：餘杭區杭行路與橋良路交叉口
銷售房源：待定
戶型情況：高層97㎡、洋房：121㎡-131㎡
預計價格：待定
樓盤板塊：未來科技城
開盤時間：預計12月底
交付時間：精裝2021年11月底
樓盤點評：
位於北部新城，杭行路與橋良路交叉口，距離10號線吳家橋站約300米，萬象城約800米。
樓面價2.1萬，這個地方，比樓上富力中心還貴，不合邏輯。共347套住宅，是小盤。
邏輯上看，這盤不會高於幸福裡的2.65萬，不然根本沒辦法賣，算了下保本價在2.9萬。。。
▲世茂璀璨瀾宸
4、世茂璀璨瀾宸（新盤）
樓盤信息：餘杭區好運路與儲運路交叉口
預計價格： 待定
銷售房源：1#、2#、3#、4#（356套）
戶型情況：高層97㎡，109㎡，126㎡
樓盤板塊：北部新城
開盤時間：預計12月
樓盤點評：
世茂璀璨瀾宸也是北部新城，位於好運路與儲運路交界處。
離在建地鐵4號線二期規劃儲運路站約500米，鄰大運河，離萬達，萬象城約2公里，並不算近。
只有356戶，4棟樓，樓盤偏小。
樓面價17692元/㎡，同樣被幸福裡壓迫，又被運河源誘惑，高於2.65萬，大眾接受度就下降了。
▲上塘九里鳥瞰圖
5.上塘九里
樓盤信息：餘杭區仁和大道與怡然街交叉口
預計價格：參考上期19800元/方
銷售房源：12#、13#
戶型情況：高層89㎡，117㎡
樓盤板塊：仁和
開盤時間：預計11月
樓盤點評：
仁和前面說過，先進製造業基地的規劃是美麗的，但是製造業一般成長期更長，投資不是5年，是10年以上才見到成果。
1.98萬的價格，與良渚大溪谷近了，這樣比就不怎麼划算了，因為離城區是太遠了。
樓面價9895元/平方米，對開發商的壓力小，限價仍然是掙的，周邊自住的話還是看看。
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