第1問

老師你好，有一套89方的合景映月臺，想賣掉置換綠城的湖境雲廬疊墅，或者中海黃龍雲起，或者九龍倉天璽。1.從自住兼投資的角度看，這樣置換是否合理？合景映月臺地段不錯，長期持有租金也可以。2.三個改善型樓盤800萬-1000萬左右推薦哪一個？

總價800-1000萬、湖畔雲廬、黃龍雲起、天璽

答疑：這樣的置換是合理的。

未來科技城核心區的二手房價格非常堅挺。合景映月臺因為靠近淘寶城，它的二手房價可以賣到4萬一平甚至更高，市場行情遠優於一些城東、城北近市中心次新房。

綠城交投湖境雲廬（推廣名：湖畔雲廬）、中海黃龍雲起、九龍倉天璽，一個在未來科技城核心區、一個在城西文教區、一個在申花核心區。

區位不同，產品類型也不同。

湖境雲廬是純精裝疊墅項目，主力戶型180-220方，10月份即將首開；黃龍雲起有高層住宅、洋房、也有辦公樓，主力戶型140-170方，現場示範區即將開放；天璽分兩期開發，一期是高層+洋房的組合，天璽隔壁還有一個天薈，天璽九龍倉單獨操盤、天薈與華髮合作。

純粹從自住改善角度出發的話，最優選的當然是湖境雲廬了。

低密精裝疊墅類產品、居住舒適性高，又有綠城品質保障。在建築設計審美方面，湖境雲廬有許多令人驚豔的細節，是今年行業內非常出彩的一個作品。湖境雲廬本來上半年就該開了，因為限價等種種原因拖到了現在，若價格出來合適，一定不要錯過。

如果想留在市中心，亦或者家裡有孩子需要上學、考慮學區的話，黃龍雲起會更合適。

畢竟是西湖以北3公里、正宗城西文教區，周邊一眾西湖區優質教育資源。黃龍雲起前身是杭師大美術學院舊址，文教區一塊難得的寶地；中海這次造黃龍雲起也是下了“血本”的，光是室內設計就請來HWCD事務所、梁志天、於昭。

如果更考慮後期升值潛力、房源性價比方面，天璽相對會更適合。

同樣的總價段，在天璽可以買到更大面積的戶型。九龍倉在豪宅打造上一向很有一套，尤其洋房，當年橋西碧璽的花園洋房也是驚豔了眾人。天璽一期、二期、天薈，三塊地36萬方的總體量，意味著這家開發商後期在板塊內擁有足夠話語權的同時，也會更肩負起品質重擔。

第2問

目前手裡有2套房，城北德信曉宸89方，城東萬家花園97方，想賣掉一套，置換成120多方左右、近地鐵、500-600總價新房，城西、城東都可以。賣哪一套比較好？有沒有合適的新盤，請老師推薦一下！謝謝

總價500-600萬、改善、城西或城東

答疑：德信曉宸、萬家花園擇一賣的話，會更建議優先賣掉萬家花園。

從地段上來說，雖然萬家花園更靠近市中心和地鐵站，但畢竟已經是2000年初的產品了，如果現在已經不住了話，完全可以賣掉置換做一個產品上的更新。

總價500-600萬，如果城東新城同區域內置換的話，首開東城金茂府會是一個不錯的選擇。東城金茂府離地鐵4號線二期明石路站只有200米左右距離，近期要加推的房源中恰好有120方戶型，總價可以控制在600萬以內。

如果往城西方向置換的話，可以看看申花和未來科技城。

申花近期在售的樓盤中，總價600萬以內有點不太夠了，建議等等後期的九龍倉天璽、天薈，以及現房銷售項目杭房建發養雲靜舍。

未來科技城，近期重點關注一下地鐵萬科天空之城，地鐵5號線五常站上蓋大型TOD項目，現售展中心已開放。另外，香港興業耦園的最後一幢洋房，26號領出了預售證，也值得重點關注。

第3問

老師好，城北萬象城幸福裡、和光塵樾，從投資兼自住角度來說，哪個樓盤更值得去搖？

幸福裡、和光塵樾

答疑：首先，這道題不是單選題，而應該是多選題。

幸福裡、和光塵樾這兩個樓盤均是區域內數一數二的地鐵紅盤，都很值得搖，也都很難搖。

和光塵樾9月份剛剛“萬人搖”，今年以來搖號中籤率一直只有1%-2%。幸福裡剛領出證，28號才開始報名，大概率也是“萬人搖”。建議好好把握每一次機會，兩個樓盤都積極報名參與。

其次，如果兩個樓盤硬要二選一的話，可能更推薦的還是幸福裡。

兩個原因：一、幸福裡自帶萬象城購物中心，如果是其他綜合體就不多言了，可萬象城是杭州商業地產中數一數二的IP，它對整個區域後期發展、板塊價值的帶動是難以估量的，想象空間更足。

二、幸福裡推盤數量多、節奏快。像這次首開，幸福裡就一次性拿出了598套房源，而且據我所知，幸福裡首開之後，年內還會有1-2加推，加推房源數量同樣非常可觀。這意味著幸福裡的搖號機會多，整體中籤概率也會相對更高一些。

第4問

金色和莊沒有搖中，手頭資金有限，只搖得起總價百萬出頭的房子，請教老師，後期杭州哪裡還有這樣的房子？

金色和莊、萬元房

答疑：很殘忍的一個現實是，單價萬元左右，總價百萬出頭的房子在杭州市場上越來越少了。

如果你去看過餘杭、蕭山一些距離較遠的鄉鎮，會發現在售新房最便宜也要1萬5-2萬一平了。像之前臨平北的超山、運河街道、富陽東洲，幾個比較知名的“萬元房”也都賣完了。

那麼“萬元房”以後在杭州市場上還有沒有？我覺得還是會出現的，就是你不知道它什麼時候會冒出來，就跟金色和莊一樣。

後期最值得重點關注的板塊還是大江東。大江東是一個寶藏板塊，它太大了，藏著許多我們不熟悉街道和樓盤。單單河莊街道，現在被挖出來的除了金色和莊之外，還有春意江南名邸、大江之星這兩個樓盤，後期是可以重點關注的。