房地產公司開發了一片工業園區，工業園區設計成獨立的倉庫和廠房，該工業園區開發完成以後，房地產公司作為自持物業對外出租。
由於工業園區所處地理位置相對偏遠，出租率不太理想，A公司為了吸引客戶，推出第一年免租的營銷政策，從第二年開始計算租金。
以下是其中一棟廠房對外出租的情況：
A房地產公司將其中一棟廠房出租給B公司，該廠房財務核算的資產原值為1500萬元（含土地），出租條件為：2017年免租金，2018年租金100萬，2019年租金100萬，合同三年簽訂一次。
01優化合同
第一種合同簽訂方式：2017年免租金、2018年租金100萬元、2019年租金100萬元，合同三年簽訂一次。
第二種合同簽訂方式：2017年至2019年租金200萬元，合同三年簽訂一次。
02納稅解析
一、增值稅繳納
1.根據財政部 國家稅務總局《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅(2016)36號附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》相關規定。
按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務，提供不動產租賃服務適用增值稅稅率為11%，徵收率為5%。
2.根據國家稅務總局《關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告國家稅務總局公告2016年第86號》
第七規定：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。
針對以上案例，結合相關政策，我們得知，對於出租土地或房屋等不動產，如果協議中約定有免租期的，免租期間無需視同銷售，也就是說免租期間無需視同銷售繳納增值稅。
二、房產稅繳納
根據《房產稅暫行條例》相關規定。
第三條規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
第四條規定，房產稅的稅率，依照房產餘值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
根據財政部 國家稅務總局《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二規定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
因此，兩種不同的合同簽訂方式，對房產稅的繳納將產生較大的影響：
第一種合同簽訂方式應繳納房產稅：
2017年應繳房產稅：1500×（1-20%）×1.2%=14.4萬元（假設當地房產稅按房產原值減除比例為20%）
2018年應繳房產稅：100×12%=12萬元
2019年應繳房產稅：100×12%=12萬元
2017年-2019年應繳房產稅：14.4＋12＋12=38.4萬元
第二種合同簽訂方式應繳納房產稅：
2017年-2019年應繳房產稅：200×12%=24萬元
通過以上案例分析我們發現，企業在生產經營過程中合同簽訂是一件多麼重要的事情，僅僅是“免租金”這三個字，卻將讓企業多繳房產稅14.4萬元。
該案例僅僅只是一個籌劃思路，實操中，多繳房產稅的現象說不定遠遠大於這個金額。
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