司法拍賣是指人民法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進行或委託拍賣機構公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。

為實現司法公開最大化與變現資產最大化，一般情況下，法院會通過互聯網拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開處置財產，也就是常說的“網絡司法拍賣”。

“網絡司法拍賣”中會涉及相當比例的房產，即大家俗稱的“法拍房”。很多人考慮到“法拍房”的價格優勢、不受限購政策約束等因素想競拍“法拍房”，但又因不瞭解其中的程序“望而卻步”。

今天，本期小編就為您揭開競拍“法拍房”的又一面紗。

什麼是法拍房

法拍房是司法拍賣房產的簡稱，是指遭法院強制執行拍賣的房屋。之所以會形成法拍房，是因為業主因為發生債務關係（如因銀行按揭、民間借貸、各種金錢給付義務而產生的債務等）到期無法清償而被債權人經過司法程序向法院申請強制執行，將業主名下的房屋進行拍賣，以拍賣所得價款償付債權人。

法拍房能買麼？

法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，指的是被法院強制執行拍賣的房屋。法拍房起拍價低，綜合辦理完整個流程所需要的費用，如果覺得比較划算的話，還是可以購買的。如果你想要購買法拍房，那麼在購買之前一定要了解清楚法拍房存在的風險，並設想下自己是否能夠承擔這些風險。

關於法拍房的拍賣方式

司法拍賣在以前一般是通過拍賣公司現場拍賣的方式競拍，但自2017年1月1日起，《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》正式施行後，法院一般都通過網絡的形式在網上進行公開拍賣。

法拍房限購嗎

我國大部分城市對法拍房的購買是不設限制的，但是各地政策會變化或出現特殊情況，請在競拍前諮詢當地房管局等有關部門，並以其相關政策為準。

從哪裡獲取“法拍房”相關信息

若客戶有意參拍，行卡會有支付限額。

想要參與競拍“法拍房”，明確房屋信息是關鍵。有意向參與競拍者一定要從正規可靠的渠道獲取信息。

根據最高人民法院發佈的司法拍賣網絡服務者名單庫，您可從以下幾家平臺獲取“法拍房”房源信息（附相關網址）。

1、公拍網（www.gpai.net）

2、淘寶網（www.taobao.com）

3、京東網（www.jd.com）

4、人民法院訴訟資產網

（www.rmfysszc.gov.cn5）

5、中國拍賣行業協會網

（www.caa123.org.cn）

法拍房可以貸款嗎

基本上有產權證的的房源都可以貸款，具體貸款額度按照購房者具體房源持有、貸款情況而定。

法拍房按揭貸款和二手房差不多。具體要看客戶資質，需要在拍之前提供徵信流水，預審通過後再拍，拍到以後憑首付款憑證和成交確認書辦理貸款。

法拍怎麼看房

請在競拍前諮詢當地房管局等有關部門，並以其相關政策為準。並不是所有房源都可以入戶看，有的在公告裡面會安排某一天統一看房，有些需要和拍賣行或者法官協商，有的房源就是入戶看不了。

所以拍前對實地走訪和對同類房源進行調研很重要。

法拍房怎怎樣參與競拍

一般情況下房子法院會負責（配合）競買人騰房。當選好心儀的房子以後，接下來就要按照規定的時間和規定的程序參與競拍。參與競拍的過程中需要做好以下幾件事情：

1、繳納保證金

如果您沒有相關平臺賬號的話，第一步就得先按平臺要求進行註冊。保證金能通過銀行卡轉賬或者第三方支付平臺支付，一般不接受現金。保證金在競拍成功後會直接轉化成房款，競價失敗的話，會自動無息退回到相關賬戶。

2、開始競拍出價

競拍方式很簡單，按照設定的加價幅度，按照自己的價格預期增加數額即可。

3、繳納拍賣款

網絡司法拍賣成交的，由網絡司法拍賣平臺以買受人的真實身份自動生成確認書並公示。買受人應當在拍賣公告確定的期限內，將剩餘價款交付人民法院指定賬戶。

風險提示：競拍過程中一定要慎重考慮自己的實際經濟情況和購買能力，千萬不要盲目出價。如果競拍出價成功後又悔拍，保證金將不予退還；而且，悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。請誠信競拍！

法拍房怎樣騰房

請在競拍前諮詢，標的情況說明中會註明，一般情況下房子法院會負責（配合）競買人騰房。

拍買成功後，會有債權人打擾麼

房屋成交過戶後，拍賣成交人就取得了房屋的所有權，對於房屋是合法所有。

原債權人如果於原業主還有債務糾紛，債權人會找到原業主通過起訴或者其他方式解決，與這個房子就沒有任何聯繫了。如果真的有其他人打擾，可以通過司法途徑保護自身的合法權益。

法拍房稅費問題

標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，交易過程中所涉及一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電、氣等欠費均由買受人承擔，未明確繳費義務人的費用也由買受人承擔。自行辦理水、電、煤等戶名變更手續，相關費用自理。

其實，稅費徵收規則和二手一樣，買房需要交納契稅、房產稅；上家需要交納增值稅、個稅。法院的具體公告會規定上家稅費是否需要買家承擔。

怎樣過戶，辦理房產證？

請在競拍前諮詢，標的情況說明中會註明，一般情況下房子法院會負責（配合）競買人騰房。

在競拍完成、繳納剩餘價款後，最重要的事情就是辦理相關過戶手續了。這一階段您需要做好以下幾件事情：

1、拿到協助執行通知書和執行裁定書

在繳納剩餘價款後，法院會出具協助執行通知書和執行裁定書。買受人可以直接拿著協助執行通知書和執行裁定書到房屋所在區縣的不動產登記事務中心申請“強制過戶”，無須與房屋的原產權人有任何接觸。

2、繳納相關稅費

在辦理過戶手續之前，您需要到稅務機關繳納相應的稅費。至於稅費的具體金額和繳納方式以及稅務明細，稅務機關會有說明。

3、辦理過戶手續

在完成以上步驟之後，買受人需攜帶協助執行通知書、執行裁定書和相關稅務繳納憑證到房屋所在區縣的不動產登記事務中心申請過戶，辦理相關產證。

注意事項

1、買受人逾期未支付拍賣款，法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。

2、買受人付款後應及時提取標的物，逾期不辦理的，買受人應支付由此產生的費用，並承擔本標的物可能發生的損毀、滅失等後果。

3、拍賣人根據法律規定有權在拍賣開始前撤回拍賣、拍賣結束前中止或暫緩拍賣。

4、能否辦理過戶手續及辦理過戶手續的時間請競買人在競買前自行到相關職能部門諮詢確認，因標的物現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續及辦理二次過戶造成的費用增加的後果自負，拍賣人不作過戶的任何承諾，不承擔過戶涉及的一切費用。涉及標的物存在違法、違章部分，由買受人自行接受行政主管部門依照有關行政法規的處理。

5、很多不明情況的人會誤認為，“法拍房”有很多“坑”，生怕一不小心買了“冤枉房”。其實，產生這種可能性的原因是參拍人沒有做好拍賣前的信息調查工作，未經充分了解信息，就盲目參拍，最後導致拍到的房子和自己期望的有所差距。

要想避開競拍中的“坑”，以下事項必須提前瞭解：

1、標的物的實際狀況。一般拍賣平臺上有相關圖片和視頻，有重大瑕疵（如房屋漏水）的會有特別說明；

2、房屋上是否有戶口。如有則需要成交後辦理戶口遷出的相關手續；

3、房屋上是否有租賃合同。如有請關注租賃合同到期時間；

4、房屋內是否有他人佔用（如業主或不明住客居住）；

5、房屋上是否有其他附著義務。如拖欠物業費、水電費等；

6、明確是否支持貸款。因“法拍房”需短期內付清全款，拍賣前應做好資金準備工作。現在，有部分金融機構推出了司法拍賣的貸款，相關信息可關注拍賣平臺中的貸款服務，亦可諮詢拍賣輔助機構。

您，深度關心的問題

Q1

拍賣標的若有多個抵押或撤封有什麼影響

答：多個抵押和查封，對於競拍人沒有影響。

根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第三十條第二款“查封、扣押、凍結的財產已經被執行拍賣、變賣或者抵債的，查封、扣押、凍結的效力消滅”。

以及《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第一款“拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債券，但當事人另有約定的除外。”

由此可知，除法定可撤銷情形外，拍賣標的一旦成交轉移，該標的上抵押和查封全部消滅，買受人不受抵押、查封數量的影響。

Q2

拍賣過戶後債權人上門該如何應對？

答：拍賣成交併轉以後，買受人對於拍賣標的具有完整的物權，是絕對的排他性權利。拍賣成交後，一般會出現兩類情況導致債權人上門。

第一種，被執行人的債務由於未能及時獲取處置情況，信息延誤導致的上門。這種情況，只需要向債權人出具拍賣成交相應法律文書。

第二種情況，債權人因各種情況惡意上門，純屬於要債無門，進行敲詐滋事，競拍人應及時報警，維護自身權益。無論各種情況，競拍人應保持理性態度，及時出示拍賣成交法律文書，通過合理合法的途徑保障自身權益。

Q3

拍賣成交解封后，過戶前，會被其他法院或公安查封導致我不能過戶麼？

答：一般情況下，拍賣成交後，處置法院會出具《拍賣成交裁定書》，並依據該裁定書要求不動產登記機構接觸原有的全部查封以便於後續過戶，不動產登記機構接觸查封同時會備註裁定書事項，在過戶前不再接受新的查封。

如確實產生該類查封，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條第二款“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權利拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者買受人時1起轉移。”規定，財產權利發生轉移，任何機構均無權查封，買受人可協調處置法院處理。

根據上述法院規定，一般情況下不會出現拍賣成交後又被查封的情況，但是鑑於各地法院系統尚未完全對接，不排除在拍賣成交裁定送達交易中心前，由於各機構間信息沒有實時對接，房產交易中心在收到新的查封裁定予以執行。

基於目前的法律規定和實踐操作，競拍人自行或通過處置法院及時與新的查封法院溝通，可以接觸查封。

Q4

辦理產證之後可以加名字麼？加名字需要交納稅費麼？

答：可以加名字。夫妻之間加名字不需要繳稅，可直接前往不動產事物登記中心辦理。加夫妻以外的名字視同買賣，需交納對應稅費。

價高者得。

Q5

法拍房是因為什麼原因被拍賣的？

一般法拍房是因為經濟糾紛、資不抵債才會被執行拍賣房屋的，一般是民事訴訟。

如果房子是因為刑事訴訟被拍賣的，我們會明確告知客戶。

Q6

什麼情況下，法院會在拍賣前撤回拍賣？

1、據以執行的生效法律文書被撤銷的；

2、申請執行人及其他執行債權人撤回執行申請的；

3、被執行人全部履行了法律文書確定的金錢債務的；4、當事人達成了執行和解協議，不需要拍賣財產的；

5、案外人對拍賣財產提出確有理由的異議的；

6、拍賣機構與競買人惡意串通的；

7、其他應當撤回拍賣委託的情形。

Q7

拍賣含室內所有物品嗎？

一般情況，法院評估的內容僅限於房屋的主體結構，不包含內飾、傢俱和裝修。

如果是這種情況，拍得房屋就僅限於房屋本身，裡面的其他財產需轉移；但若法院的評估包含裝修及傢俱或者其他，則拍得房屋後隨即獲得其他相關物品的所有權。

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