天房發展（600322）2018年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
2018年度，公司通過努力，保持了公司平穩運行。公司本年度主要工作進展情況如下： (一)統籌安排確保資金平衡 2018年房地產企業融資受到各類監管政策的嚴厲限制，所有房企均面臨資金壓力。針對此，公司上下統一認識，通過緊盯存量融資，廣泛尋求增量資金，同時加大銷售力度、加快銷售回款、盤活存量資產，最終在控股股東的大力支持協調幫助下完成了公司債券的回售工作，保證了資金鍊的正常運轉。 (二)緊抓經營銷售，努力回籠資金 2018年，全國範圍內的調控政策頻出，限購、限貸、限價、利率上浮等一系列政策使房地產市場表現平淡。在此環境下，公司經營銷售團隊持續加大客戶導入和客戶轉化力度，最大程度加快銷售速度，同時加強在途資金管理力度，最大程度加快資金回籠速度。2018年，公司(含全資、控股子公司、參股公司按權益計算)完成銷售面積15.11萬平方米，完成銷售合同額38.04億元。 (三)通過合作繼續合理增加項目儲備保證可持續開發為實現公司可持續發展，公司對天津市重點關注項目進行了跟蹤調研及分析，並競得北辰北(掛)2017-188號宗地，建築規模17.77萬平方米。該地塊以股權合作方式與五家合作單位共同合作開發，目前已實現開盤銷售。 (四)繼續項目管控力度，力求縮短項目開發週期 公司所屬子公司海濱公司於2017年末取得的津濱漢(掛)2017-01地塊項目，通過超前組織，實現了8個月開工，基本實現項目12個月開盤銷售目標。 (五)品牌建設與新技術應用情況 "天房百年宅"是中房協"百年住宅示範項目"在天津的首個試點項目，"天房百年宅"項目的成功推出，既擴大了"天房百年宅"項目的影響力與知名度，為百年宅的順利開盤奠定了堅實的基礎，同時也為百年宅的銷售工作產生了極大的推動作用。2018年，公司獲得了2018年房地產行業AAA級信用等級，即房地產開發企業信用評價最高等級。 (六)優化子公司運營管理模式，引入市場化管理機制 公司在區域城市公司、物業公司、銷售公司以及改制後的資產管理公司中，引入市場化用人管理機制和市場化薪酬管理機制，引進市場高水平管理人才，快速提升子公司管理水平和經營效益，促進子公司的可持續、高質量發展。同時，持續虧損的子公司研究止損的辦法或擬定撤銷方案。 (七)調整組織架構，改進績效考核評價體系 公司將業務相近的部門、分公司的人員和職責進行合併，將業務不飽和的部門撤銷，人員及職責併入相關部門。在此基礎上，針對子公司與職能部門在工作屬性、職責範圍既對公司整體績效的影響程度不同，公司設立了基於關鍵績效指標及基於平衡積分卡的評價體系。努力營造"能者上、庸者下、平者讓"的良好企業氛圍，通過提質增效，提升公司的內功和核心競爭力。 (八)修訂完善公司內控制度 根據公司管理需要，公司全年制定、修訂並印發了27項管理制度，進一步完善了公司的管理體系，打好公司提質增效、實現健康平穩運營的攻堅戰。
二、報告期內主要經營情況 2018年，公司實現營業收入34.01億元，利潤總額2.52億元，淨利潤為1.44億元。歸屬於母公司所有者淨利潤為1.35億元。 截至2018末，公司總資產為316.63億元，淨資產為52.62億元，歸屬於母公司所有者淨資產為45.15億元。 公司(含全資、控股子公司、參股公司按權益計算)2018年全年實現合同銷售面積15.11萬平方米，實現合同銷售金額38.04億元。公司全年施工面積為274.54萬平方米，竣工面積為17.66萬平方米。本年度共取得天津市1宗土地儲備，規劃建築面積為17.77萬平方米，權益面積為2.93萬平方米。
三、公司關於公司未來發展的討論與分析 (一)行業格局和趨勢 2019年，中國房地產市場走勢將主要受以下幾個方面的影響：宏觀經濟運行面臨內外壓力，"穩增長"、"防風險"將會是明年經濟工作的重點，房地產市場調控政策將保持穩健，預計房地產有關政策微調的概率增大，但"房住不炒"和"租購併舉"的基本基調不會改變，此前因調控升級從而對部分改善型住房消費的影響，後期可能會有所調整，以保證居民的合理住房消費。預計2019年，房地產投資增速平穩回落。隨著宏觀經濟和居民收入增速有所放緩，同時疊加上"去庫存"和棚改貨幣化相關政策的調整，預計未來房屋銷售形勢會偏緊，銷售面積出現負增長概率加大。 從房價走勢來看，預計隨著房屋銷售面積增速的放緩，房價上漲的動力減弱，市場供求矛盾有所緩解，未來房價漲幅會出現回落。此外，區域分化特徵仍將延續，一二線城市市場表現取決於此類城市的限購限貸政策能否適度放鬆，一二線城市有關政策微調的可能性增大，其投資和銷售形勢或將好於2018年。 (二)公司發展戰略 公司發展戰略規劃(2014-2018)已經執行完畢，下一期發展戰略規劃正在制定中。 (三)經營計劃 2019年，公司計劃實現營業收入68億元，全年計劃施工面積285.26萬平方米。 (四)可能面對的風險 公司在之前的各年度報告中對可能面對的行業政策風險、金融風險、土地和原材料價格上漲以及項目開發建設環節等房地產行業面臨的固有風險進行了說明。 2019年，在融資方面。央行在《中國金融穩定報告(2018)》指出，房地產企業債務率較高，融資方式複雜，較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順週期性，削弱了其應對行業波動的能力。 在銷售方面，從2018年以來，我國房貸都處於收緊狀態。"當下整體房地產貸款依然處於相對緊張狀態，尤其是各地公積金貸款明顯收緊，必然導致銷售回款週期加長，對於房地產企業的資金壓力也是考驗。 四、報告期內核心競爭力分析 公司自成立以來，一直專注於房地產開發事業，通過數十年的成長，公司形成了資源整合能力、市場營銷能力、產品開發設計能力、成本控制能力、風險控制能力、人才開發能力等核心競爭力。通過發揮這些核心競爭力，公司已經發展成為以房地產開發經營為主、物業管理為輔的房地產綜合性企業。在本戰略期內，公司繼續按照在提升公司資源獲取能力、提升運營效率、完善經營理念、提升公司管理水平等戰略思路，進一步提升公司核心競爭力水平，同時，公司在立足天津本地的基礎上，著力開發蘇州市項目，形成天津蘇州協同開發的局面。本報告期內，公司核心競爭力未發生變化。
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