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城市更新
（一）城市更新的概念
城市更新，是指由符合規定的主體對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和《辦法》規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：
- 城市的基礎設施、公共服務設施急需完善；
- 環境惡劣或者存在重大安全隱患；
- 現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；
- 依法或者經市政府批准應當進行城市更新的其他情形。
（二）城市更新基本流程
注意要點：
- 1、拆除重建類城市更新項目範圍內的土地使用權人與地上建築物、構築物或者附著物所有權人不同或者存在多個權利主體的，可以在多個權利主體通過協議方式明確權利義務後由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協議並依照《中華人民共和國公司法》的規定以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新，並辦理相關規劃、用地、建設等手續。
- 2、同一宗地內建築物由業主區分所有，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意拆除重建的，全體業主是一個權利主體。
————《深圳市城市更新辦法》（2009年）
拆遷補償專項解析
（一）、拆遷前期工作
1、確定實施主體：由區政府按有關規定和程序確定改造實施主體。
注意要點：
房屋徵收實施主體不得以營利為目的。建設單位和以營利為目的的房地產開發公司、物業管理公司等法人和其他組織均不得接受委託成為房屋徵收實施單位，也不得與房屋徵收實施單位存在投（出）資、被投（出）資的關係。
2、業主調查：對項目範圍內的業主進行調查，調查內容包括人口、收入、拆遷補償方式等。
3、制定拆遷補償方案：房屋徵收補償方案應當包括以下內容：
- 房屋徵收範圍、補償內容、補償方式、補償標準、項目補償費用概算；
- 作為產權調換的安置房的區位、數量、安置房調換標準、套型面積和計算基本價格、過渡方式、臨時安置用房標準等；
- 擬定的簽約期限和提前搬遷獎勵期限；
- 獎勵與補助標準；房屋徵收補償費用賬戶；
- 其他應當納入補償方案的內容。
注意要點：
轄區政府組織對拆遷補償方案進行公示（公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。且不少於30日）；
經房屋徵收範圍內占房屋總建築面積1/2以上、且占房屋所有權人總數1/2以上的房屋所有權人同意，可要求組織召開聽證會。計算房屋所有權人數時，房屋共同共有或者按份共有的全體共有人按一人所有權人計算。
——《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》（2013年）
深圳市人民政府令248號
4、建築物查丈：對拆遷範圍內的建築物基本信息進行查丈，其信息包括建築物數量、面積、用途、涉及業主的戶數等。
5、房屋產權確認：對房屋產權進行確認。
6、拆遷評估報告：包括被徵收房屋（含國有土地使用權）、構築物、其他附著物和搬遷費、臨時安置費、徵收經營性房屋所造成停產停業補償費、被徵收房屋室內自行裝修裝飾費以及產權調換安置房的評估等。此外還包括房屋徵收社會穩定風險評估報告，應當作出房屋徵收風險等級評價，並提出可實施、暫緩實施或者不可實施的建議，評估機構應從房屋徵收評估機構預選庫選取。
注意要點：
- 1、對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
- 2、住宅房屋的被徵收人選擇貨幣補償，但被徵收房屋經評估的補償價格低於該房屋在產權調換情況下本次房屋徵收提供的所有產權調換房屋的平均市場評估價格的，房屋徵收部門應當將該價差部分作為置業補助支付給被徵收人。
- 3、因被徵收人不同意評估、測繪機構進場等原因導致房屋徵收的評估、測繪無法正常進行的，房屋徵收部門應當依法進行證據保全後，會同依照本辦法確定的評估、測繪機構以實測佔地面積、目測房屋層數等合理方式估定相關評估、測繪參數，以相關參數作為房屋徵收的評估、測繪工作依據，最終確定被徵收房屋補償金額並作出房屋徵收補償決定，有類似被徵收房屋的也可以比照類似被徵收房屋的補償金額予以確定。
——《深圳市房屋拆遷管理條例及拆遷補償標準》（2013年）
7、 拆遷談判：由房屋徵收實施單位主導進行談判
8、簽訂拆遷補償協議：改造實施主體與所有業主簽訂拆遷補償協議
9、改造實施主體核准及相關許可申請：根據《拆除重建類城市更新項目操作基本程序（試行）》（深規圖（2010）59號），向新區管委會申請改造實施主體核准文件
注意要點：
- 1、單一主體可向規土委管理局申報，規土委管理局直接核准並予公示（15個自然日），公示結束後管理局核發高在實施主體核准文件。
- 2、多個主體通過簽訂拆遷協議或作價入股形成單一主體，向新區管委會提出申請，新區管委會核准並予公示（15個自然日），公示結束後，新區管委會核發改造實施主體核准文件並抄送市規劃國土委管理局。
- 3、被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由房屋徵收部門就被徵收房屋的有關事項依法進行證據保全後，轄區政府應當在法定起訴期限屆滿之日起3個月內依法申請人民法院強制執行。
（二）、實施拆遷及土地移交
1、產權註銷
房屋徵收補償協議簽訂時，被徵收人應當按照協議的約定向房屋徵收部門提交被徵收房屋房地產權證書及註銷房地產權證書委託書；沒有房地產權證書的，應當提交相應的產權證明文件及放棄房地產權利的聲明書。房屋徵收部門應當及時向房地產登記機構辦理註銷手續。
改造實施主體在取得相關拆遷核准後，憑與業主簽訂拆遷補償協議及有關資料向市房地產登記主管部門申請辦理房地產證註銷。
2、建築物清除
改造實施主體對改造範圍內的建築物進行拆除。
3、土地徵轉移交
建築物拆除完成後，改造實施主體持相關材料向辦事處申請辦理徵轉移交手續，辦事處向新區申請，獲轉地批覆後，改造主體持轉地批覆向規劃國土部門申請辦理土地入庫手續。
4、用地面積確認
5、改造監管協議
改造實施主體與新區管委會簽訂改造監管協議，約定公共設施用地移交、回遷安置、保障性住房建設等義務，並附加在土地使用權出讓合同中。
6、申請建設用地報備
改造實施主體持更新單元規劃批覆、改造實施主體核准文件及其他有關資料向是規劃國土委管理局申請建設用地報備，由城市更新科主辦。
7、建設用地方案圖和建設用地規劃許可證
改造實施主體持更新單元規劃批覆、改造實施主體核准文件及其他有關資料向是規劃國土委管理局申請辦理建設用地方案圖和建設用地規劃許可證，由城市更新科主辦。
注意要點：
- 1、被徵收人對房屋徵收決定、徵收補償決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
- 2、採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法追究行政責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理被徵收人對房屋徵收決定、徵收補償決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。。
8、申請製作宗地圖
改造主體在取得項目建設用地方案圖和建設用地規劃許可證後，向市規劃國土委管理局申請製作宗地圖，由地籍信息科（或地籍與房地產管理科）主辦。
9、申請簽訂土地使用權出讓合同
改造實施主體持項目建設用地方案圖、建設用地規劃許可證、宗地圖向市規劃國土委管理局申請簽訂土地使用權出讓合同，由土地資產科主辦，城市更新科協辦。
10、辦理三證
參照新建建築工程報建程序及流程。
另外，5月廣東省直屬【三舊改造協會】將推動項目有序進展，指導舉辦舊改項目對接峰會。
峰會詳情請關注【深刻解讀城市更新】公眾號
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