深圳樓市經歷2015年”瘋漲“之後，在2016年遭逢前後兩次政策打壓：”3·25“政策（社保”1年改3年“，有貸款記錄首付最低4成），“10·4”政策（社保“3年改5年”，認房認貸，有貸款記錄首付不低於5成）。
自此以後，深圳樓市開啟了近三年之久的橫盤期，不少買家在房價最高位入場，由於所選物業價值一般，導致到現在仍是虧損的！
瘋漲時代，隨便買、隨便漲；分化時代，選擇大於努力！一旦試錯，3成變5成，首付不同，標的選擇範圍自然不同；另外，當下換房成本較高，一般稅費多在房屋總價5-8%，多出大幾十萬稅費無疑是購房者的心頭病。
時期不同，買房預期必有所不同，當前深圳樓市年漲幅10%都算不錯回報率。當然，不少購房者陷入到怪圈之中：買房≠賺錢！“深八條”後75%的房子，買到即虧錢！
2016年買錯了房，到現在都是虧的！
近期【家在深圳】網友@果果麻麻 分享自己購房的“坑”：
2016年初，在房價最高位時，購入龍崗中心城一套三房。交房之後，住進去兩個月，發現上班交通不便，小孩讀書沒好學校、接送不便。
今年年初，在中介協助下辦了JLH，首付3成在公婆家附近買了套小兩房，沒錢裝修，暫時還沒搬進去。
兩套房還貸壓力大，生活質量大幅度降低，遇到的棘手問題：
1、熬下去，龍崗的房子終究會升值。
2、不值得，賣掉算了，拿著錢過上好日子。
3、賣掉做別的投資？
實際上，諸如此類案例數之不盡，透過現象看本質：哪些盤漲？哪些盤不漲？
賣掉VS持有：東部投資價值幾何？
針對網友@果果麻麻 以上問題，網友基本行成兩大陣營：賣掉VS長持。
賣掉方：
@13530326544：賣龍崗啊，壓力大又不升值，還苦哈哈的拿著幹嘛！
@landywang5：建議先掛盤，因為想賣個理想的價格沒有一年半載賣不出去，現在只有筍盤才好出手！剛賣了房的飄過~
長持方：
@廖清平Neo：建議持有吧，你們應該還是有錢的，沒錢的人不會買倆套房子給自己這麼大的壓力啊，除非吃飯都困難了再說吧！
@喵三隻：你們兩年又存到一個首付我感覺應該不窮，建議撐住！
當然還有一些酸味吐槽的：
@酸菜炒筍：就看不順眼這種房子多到壓力大的人。
@幸極2000：一買就漲是一種錯覺，這種機會很少，就跟買股票遇到漲停一樣！
@雨過無痕2011：建議龍崗的房子出租，大福提高出租的租金，每個月租金3萬以上，讓那些傻空來租你的房子，反正傻空沒有房子，又買不起房，只能租房子，你這樣就沒有壓力了。
房BOSS觀點：
樓主第一步已走錯，後面接著出錯。
仔細分析：公婆自住可能是套兩房，大區位龍華，具體位置不清楚，市值400萬左右或以下；龍崗中心城3年未漲，3房大概市值400萬左右；再加上龍華公婆家附近新購入的小兩房，可能市值300多萬，總體市值1000萬出頭。
當時正確做法：賣掉公婆家住房，合計換一套4房，如水榭春天三期114平，2016年初成交價690萬，現市值850萬。
當前建議做法：賣掉龍崗中心城3套和公婆住房（當然看意向是否願意一起住）換套大三房如水榭春天89平3房市場價620萬左右。另一套小兩房（2019年初剛買）由於限售政策賣不掉。
這個辦法很難補救到做到上述2016年初正確做法，畢竟首付3成已變5成，標的選擇範圍大不相同了。
房BOSS指路：拒買深圳這八類物業
當前的深圳，若以平米數建倉，不一定合適，10套關外非核心物業也不一定抵過深圳灣一套豪宅。接下來，房BOSS指點剛需應該規避一些物業，減少入坑：
1、小戶型超多，租客佔比大的樓盤。
這類物業一般小戶型佔比較大，並且租客佔比較大超過80%，配套上沒有名校學位溢價加持，長期來看很少能跑贏大市。
比如寶中花樣年花鄉28平單間，2015年9月左右市場價130萬左右，當前市場價180萬左右，漲幅38%，完全跑輸大市。
2015年9月左右成交價
2019年4月左右成交價
實際上，這類物業配套可能不會太差，比如近地鐵、近商業，但面積較小，漲幅不明顯，跑輸大市是必然的。
2、老破舊的大廈型物業。
這類物業多集中在福田、羅湖，與塔樓鑽石戶型類似，戶型不方正、無花園、租客或辦公偏多，居家氛圍不夠濃厚。
比如福田中心區彩虹新都105平2房，2015年4月成交價220萬左右，2019年1月成交價370萬左右，漲幅68%。以為還不錯，實際來看，2016年中至今未漲，橫盤三年。另外，該小區在鏈家網上，9年共成交15套，流動性極差（沒了接盤俠，何來漲幅）。
2015年4月成交價
2016年7月成交價
2019年初成交價
這類物業可能部分區位、地段相對不錯，甚至在中心區，但漲幅遠不及關外地鐵口漲幅，也無濟於事。
3、剛需盤的非主流戶型。
這類物業樓盤品質一般，以剛需戶型為主，
樓盤有部分少量非主流戶型，一般面積偏大5房以及上，即使單價不高，但總價高。比如南山中心區現代城華庭237-254平5房，整個小區單價6萬/平，這類戶型單價卻在4.8-5.4萬/平，單價低於市場價1萬/平左右，但總價卻在1200-1300萬，高出主流400-600萬剛需戶型一倍多。
有的掛盤一年之久，0次帶看
3年漲幅不足50%
4、關外剛需超級大盤。
這類盤體量以巨無霸著稱，最明顯代表如寶安桃源居180萬平、龍華壹成中心300萬平等。這類物業明顯的劣勢是，同戶型放盤量大，造成擠兌，形成惡性競爭，投資來說不得不降價急售。
比如投資大盤搏利的壹成中心案例：一買家兩年多前買入壹成五區，登記價474萬，甩賣價495萬。結果是：一虧了資金，二浪費了名額。
房BOSS知識星球分享內容
這類物業在投資獲利方面較為一般，但居家+長持上仍較有生活氛圍，但人性是噬利，眼看買的房子幾年不漲，必定坐立不安！
5、總價破1000萬的單房。
這類物業較少，畢竟單房面積再大也就100平出頭，單價上必破10萬+。從市場規律來看，單房總價一旦超過1000萬，買家意向不大，流通性差，難以脫手，畢竟1000萬選擇有很多，除非情懷作祟。
比如百花片區的國城花園43平單房，朋友圈流出最新報價在1000萬，之前最高成交價在960萬一事被闢謠，從Q房網上成交信息來看確實有兩套成交，960萬、920萬（暫不知是否屬實）。
當前國城花園一房戶型鮮有掛盤
Q房網成交數據，真實性待定
再比如深圳灣悅府南區105平一房無海景，鮮有掛盤，在鏈家、Q房、中原均無掛盤，在安居客上掛盤多在1500萬左右，實際是否成交暫不得而知。
安居客悅府105平1房掛盤
6、雙拼雙本證房源。
這類物業多集中在前些年開發項目，開發商為規避“70/90”政策的對策，因為很多客戶需要大戶型，把兩套房按一套房來設計開發，但為兩個房產證，因而需要兩個購房名額。
這類戶型一般流通性較差，價值低於市場較多才好出手，畢竟深圳是個成熟市場，購房名額往往比資金重要，特別是豪宅市場。
另外一般中介網站上，雙拼房若不明顯寫出，基本與普通戶型無異，購房前可提前諮詢。
若作為長持+自住，雙證雙拼房基本沒有多少影響。
7、首房首貸買公寓。
剛需要珍惜深圳首房首貸資格，畢竟下一次置換首付成本高、換房成本高，選擇範圍就是兩種情況了。
一般來說，不建議剛需用首房首貸來買公寓，是因為：一來資金成本高、稅費高、貸款週期短（10年）、漲幅慢（跑輸同類型住宅）、流通性差、持有成本高（限售5年，新房算上取證時間在7-8年）等；二來像低總價、非核心地段小公寓亂大街，沒有稀缺性，無法有好的投資回報率。
買公寓人群無非兩類人群，一是外地投資客，無購買住宅名額；二是在深圳擁有兩套或多套投資客，手頭100、200萬資金沒有好標的選擇，隨機投投公寓玩玩。
選擇公寓，儘量選擇核心地段為首要，核心區域、有概念炒作、有租金保證、交通方便、生活氛圍濃厚等配套的公寓。
8、非核心區域別墅物業。
別墅物業，在深圳不屬主流物業資源，一般跑輸大平層，特別是關外非核心區域別墅。 最明顯的案例就是鹽田大梅沙別墅，長持多年，虧本割肉賣案例多不勝數。
別墅拋售案例
簡單算一筆賬，原價3860萬，如果首付3成，貸款7成2700萬。
月供約13萬，7年來總月供就1100萬，還有契稅115萬。
現在折價1000萬發售，其它營業稅5.5%和交易佣金不算，光這裡就已經虧了2215萬………
熟悉房BOSS公眾號的朋友，會多次看到房BOSS看好與提及的三類物業：豪宅物業、名校學位房（TOP20內）、限價改善盤等。
總結
閉著眼睛買房賺錢的時代已經過去，樓市分化是必然趨勢，不同區域、不同樓盤、不同戶型，未來漲幅一定是不同的！當你的認知水平跟不上趨勢變化，買的房也會跑輸大勢。
房產作為家庭最大財富之一，數百萬上千萬的資金，怎麼買？買哪裡？選擇錯了，努力也是枉然！
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