今天谈谈商业地产，相比住宅地产，商业地产的波动性更强，也是高风险高收益。有的人赚的盆满钵满，有的人直接血亏。
关于商业地产的风潮或将再次来袭，是2018年下半年的地产公开课上Mr.Liu提出的，而今开始讲给更多的人。
地产公开课的目的就是给出更加前瞻的分析，让一部分人快起来。
西宁商业地产触底
2013年11月5日，海湖新区出现了1150万元/亩的海湖商业地块“新单价地王”，一时间不论是开发商，还是投资者对商业地产蜂拥而入，缔造了西宁商业地产的辉煌。
好景不长，随着商业地产的大量开发，商业地产迅速进入高库存时代。一时间不论是开发商还是投资者，都谈商业地产色变，很多人买了商铺别说赚钱，回本都难。
随着去库存时代的来临，西宁出台的《西宁市关于促进住房消费的意见》《西宁市房地产供给侧结构性改革方案》都强调了商业地产去库存。甚至后期提出，允许房地产开发企业将闲置的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。
2013年以来的西宁商业地产可谓是过山车式的走势，踩准行情在2013年前买入优质商铺的基本都赚到了。以海湖新区为例，2013年买入新华联的街铺还是很不错的，再往后有些交房都费劲。
2016年以来，西宁住宅市场持续回暖，基本完成去库存大业。也就是在2016年，西宁新增商业楼盘大幅减少，也在逐渐消耗商业地产的库存量。
以数据看，2018年西宁商品房价格同比上涨10.11%；2018年西宁新建商品住宅价格同比上涨12%。
商品房（含住宅、商业营业用房、写字楼等）整体涨幅低于住宅价格涨幅，差距在哪？
没错，商业地产拉了住宅的后腿。
随着商业地产价格持续下滑，10万元/㎡的商铺早就不见了，租金收益比也在回升之中。
商业地产看政策风向
先说一个大政策。
随着经济模式的转型升级，国家提出：提振内需形成强大国内市场。从西宁看，2018年西宁服务业增加值完成772.34亿元，服务业占GDP的比重达到60.04%，高出全国平均水平7.88个百分点。
（相关阅读，点击查看Mr.Liu丨2018年西宁服务业占比超60%，开启消费驱动时代）如果中国形成以消费为驱动的经济增长模式，仅靠网络是不够的，消费场景主要是在商场、商铺里面。
这是商业地产的大风向。
所以，在商业地产高库存的背景下，阿里巴巴先后投资银泰、苏宁、三江、百联、大润发、欧尚、居然之家等知名企业，腾讯投资万达、永辉、海澜之家等知名企业。特别是2018年，两家巨头可谓是动作频仍。
从西宁政策看。
2011年2月25日西宁发布住宅限购令，资金开始从住宅领域转向商业地产领域，2011年在西宁买商铺收益相当可以，直接催生了商业地产的投资热。
当商业地产投资热潮过后，商业地产投资也就那样了。
2018年西宁出台一系列政策整顿楼市，目标直指住宅市场，特别是三套住宅公积金限贷和公积金配贷系数的调整，而且不排除政策进一步收紧。（相关阅读，点击查看Mr.Liu丨青海定调2019年公积金政策，买二套房必看！）
如果政策进一步收紧，必然驱使很多要流入住宅市场的资金进入商业地产领域，也许会催生新一波的商业地产热潮。
还是那句话，在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。
以住宅市场为例，2016年在很多人还在恐惧西宁住宅价格下滑的时候，勇敢买入，拿到了这波行情最大的蛋糕。
商业大鳄跑马圈地
市场分析需要通过实际事件来验证，单纯的市场分析如果得不到市场验证是没有价值的。
先看2018年以来的西宁百货行业。
2018年1月20日，长春欧亚收购大十字百货90.42%股权；2018年7月6日，王府井百货正式签约大象城；2019年初，王府井百货签约新千国际广场。
以王府井百货、长春欧亚为代表的上市百货公司，在西宁积极拓展，特别是王府井百货，半年时间连签两店，即将形成一城四店五馆的格局。
另外，苏宁小店在西宁也开始遍地开花。
再看商业地产领域，红星天阙、吾悦广场都在2019年发力，北川万达广场也被写进了《政府工作报告》。甚至乐都也在北京签约了万达广场。
本土开发商也是如此，香格里拉、力盟商业巷、唐道637、新千国际广场都在2019年集中发力商业地产领域，不是卖商铺，就是卖公寓。
种种迹象都可以看出，不论是上市百货公司、品牌房企还是本土房企，都在积极拓展商业地产领域。
这些都印证了此前Mr.Liu的市场判断。这帮嗅觉灵敏的家伙已经在“抄底”商业地产 。
这个时候不论是买百货公司、签约商场，还是购买商业用地，价格都在低位。
举个例子，长春欧亚收购大十字百货90.42%股权，仅仅耗资约2.82亿。大十字百货为金鼎级百货店，三个商场也都是一等一的好地段，仅自有建筑面积就达到82363.56 ㎡，2017年主营业务收入达到4.9亿元。
这买卖划算不？
2018年的西宁商业地产是“有人辞官归故里，有人星夜赶考场”。2019年则是“等风来”。
最后，Mr.Liu还要叮嘱几句，高收益必然面临着高风险，承受不了潜在风险，便不能得到巨大收益。挑准地段、挑准楼盘、挑准模式至关重要。投资商业地产的钱应该是闲钱，特别是不要拿退休金投资，别眼红别人赚钱。
地产咨询，请参加MR.LIU地产公开课。
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