風133876915

　　所谓的黄金时代指国家政治、经济、文化最繁荣的时期，放在房市就是房地产牛市，房价总体高速增长。而所谓的结束，就是房地产牛市结束，不可能高速增长，并不代表某些地区不可能上涨。这就好如股市，即使股市走熊（房市还未走熊），都会有某些股票成倍的暴涨，而非草木不深，死沉沉的一片。

　　房子的事儿，公说公有理，婆说婆有理，所谓的“有人说”就要看谁家的洗脑技术更强（房市有任大炮，股市有李大炮）。但是呢，房市的黄金时代已经结束或者接近尾声已经是不争的事实，毕竟房市的高增长对实体经济的增长十分不利，普通老百姓也几乎买不起房。

　　虽然房地产的黄金时代不可持续，但是并不排除存在投资或投机机会，因为信用货币相对金融资产属于一个贬值的过程，而房子和黄金一样具有保值增值的作用，哪怕突然下跌50%，但终有一日仍会突破下跌之前的高位，毕竟我国的城镇化还远达不到发达国家水平，而个人住房面积也相对较小。房子如同股票，作为金融资产总体是一个震荡上行的过程。

　　而在当下的房市交投清淡背景下，某些地区仍存在较大涨幅，主要原因是这些地方存在较大的库存，房市调控较为宽松；或存在大量的棚户改造，住房供给较为短缺。即出现较大幅度上涨的城市，具有较强的区域性，比如东北西北等地方，而非全国同等级城市都大幅上涨。

三人聚众

当一个人将要离世时，往往会有一个时间突然特别精神，状态比平时好很多，这就是我们常说的回光返照，房价也是。

房地产的黄金时代确实已经结束了，财智成功曾经的判断是2018年起房产将失去投资价值，如果现在还有人投资买房，那么就要做好亏损准备了。

首先我们应该清醒的认识到一个现实，那就是不管是租房还是买房，所有人都有房子住，但是不管哪个城市，空置率都不会低于20%。

产能过剩已经在房地产领域出现，按照正常的经济规律，接下来就要进入量价齐跌阶段了。

如今一些地区的房价还在上涨，棚改是重要力量，其次则是地方政策，以及炒房因素。

我国实在太大了，因此经济环境格外复杂，由于某些不确定因素，市场经济规律未必能够时时发生作用。

不管怎么说，通过债务驱动经济，结果一定是债务水平越来越高。当实体经济创造的财富不足以偿还债务时，资产价格注定崩塌。

棚改货币化安置基本可以理解为定向发行货币，一部分还可以住二三十年三五十年的房子拆掉，补偿一大笔钱。拿到钱的人没了房子，自然就会考虑买新的，一些人还会考虑房子升值因素，直接付两三个首付买几套，很短时间内就能把当地房产库存消化一空，推高房价。

棚改是当下三四线城市房价上涨的核心动力，哪里有棚改，哪里就有炒房客闻风而动，兴风作浪，顺势助涨房价。

从人才流向来说，三四线城市属于人才净流出区域，缺乏人才支撑，而人才意味着高薪；

从收入水平来说，经济增速放缓，意味着收入增速也会趋缓，房价收入比已经高到离谱程度，远高于国际合理水平，收入已经难以支撑当前房价；

从金融角度来说，流入房地产领域的资金较多，但是这些钱不会创造真正的价值，实际是在不断消耗经济发展潜力，催生资产泡沫，风险不断累积；

从人口增长来看，也许五六年的时间，人口总量就会开始持续下降，刚需不断减少，有两套以上的家庭会越来越多，空置的房子会越来越多；

从企业角度来说，成本持续上涨，盈利越来越薄，做什么都不赚钱的时候，企业就会缩小规模，降薪裁员，最终失业率增加，房子最后的支撑坍塌；

总而言之，房价会降，30%是保守的说法，50%很正常，60%也不过分，70%最合理，这是未来经济可持续发展的必要条件。

财智成功

现在房价上涨的地方都在哪呢？

主要是东北、西南、西北的的二三四线，这些地方因为因城施策的调控、因地制宜的棚改、不同的人才政策和区域发展政策，所以还在涨。

从政策端来讲，2018年我国楼市出现调整，尤其下半年调整力度较大，最近，部分城市也出现了政策松动微调，松绑限购限售政策，山东菏泽市明确提出了取消限售条件。

但是，2019年“房住不炒”的政策主基调还是不会变的，还是着力打压投资、投机性需求。所以，去年下半年房地产市场持续降温后，部分城市区域2019年调控政策出现微调，房价随之上涨也在预期之中。

房地产已经连续繁荣了近二十年，黄金时代结束是必然趋势，现在还拼命购房的人主要都是投机性需求了。房地产市场已经转冷，但是，购买力严重不足仍然是制约三四线成交的最大障碍。所以，大部分三四线市场势必会进入深度调整期，并且还会持续分化。

根据国家统计局公布的，当前房地产业GDP增速下滑至2%，居倒数第二，说明政策变化对房地产业周期波动是起决定性作用的。但是高杠杆的发展模式和房价过快上涨依旧并存，房价过高的预警还是不断出现，仍存在“只涨不跌”预期。

以上仅是爱K线财经直播的观点，喜欢此回答的读者们可以给一个关注或者一个赞，如果有不赞同的观点，也可以给我留言，望大家不吝指教！

爱K线财经直播

现然房价上涨的城市主要是东北、西南、西北的的二三四线，这主要是这些地方因去库存而放松了房地产调控，再加上大量棚户区改造，进行货币化安置，所造成的房价上涨的虚幻景像。房地产已经连续繁荣了近二十年，黄金时代结束是必然趋势，现在拼命购房的人主要是投机性需求。

我先给大家看两个数据，这个数据可以证明房地产的上升空间没有了：一方面，截至一季度末，房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产业的资产负债率远超60%警戒线，已达到2005年以来最高点。也就是说，房企在扩张业务的同时，负债率也在持续恶化中。

更要命的是，房企在经历了业务扩张大跃进后，流动性已经严重不足。到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿。开发商纷纷跑到境外融资，去年全年融资388亿美元，而今年一季度已经达到了193亿美元，达到了去年的50%。如果开发商资金链出现问题，房地产打折促销潮马上会出现。

另一方面，居民杠杆已经到了“无以复加”的程度。工行董事长易会满在演讲时表示，2010-2017年，居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%。与此同时，居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。这意味着，中国居民再加杠也拉到了极限位置。

更关键的是，最高决策层提出要下决心去杠杆，防范化解重大风险。但房地产持续加杠杆都到了极致的程度，后续将会有更严厉的政策予以调控。在房地产调控政策从一二线城市逐步走向三四线城市，我们可以肯定的说房地产黄金时代已经结束，而一些地区的房价上涨只是最后的疯狂，大家只要相信政府有能力、有信心、有魄力，将房地产调控回归到居住属性。未来房地产租赁、保障房等其他形式的住房模式的黄金时代会开启。

不执著财经

房地产黄金时代已经结束，这个判断是准确的。

自从1998年全国开始实施住房市场化改革，中国房价仿佛就步入了一条上涨的通路。20年时间房价上涨的倍数惊人，这是房地产真正的黄金时代。在过去20年中，只要在一线城市，或者二线城市，闭着眼睛买房子，然后不管不顾，都赚得手软。

但经过20年的高速发展，中国房地产的黄金时代已经过去。从几个方面可以判断。

首先是供求关系发生变化。

中国房地产市场第一次土地拍卖是在1987年，这个时间比改革开放晚了10年左右。房子真正全面商品化是在1998年，这个时间比改革开放晚了20年。在此期间，中国经济是保持超高速发展，人们对住房改善的需求没有办法实现，全部累积下来。造就了早期商品房供不应求的一个阶段，造就了全球规模最大的房地产黄金时代。但目前，房地产供求已经进入动态平衡，也就是每一年新建房子与市场需求，基本上能够平衡，甚至供过于求，这样房价再次实现暴涨，可能性很低。

其次是存量房多。

经过20年的充分市场化发育，房地产得到超高速发展，市场上存量房非常之多。这样人们的需求就有了多渠道满足。

还有，空置房太多。

有数据显示，截止2017年，中国空置房高达6500万套，空置率达到21.4%。6500万套空置房，按照一家三口来计算，可以安置接近2亿人。这是一个非常可怕的事情。

最后，投资房地产收益率降低。

在存量房增加，空置率高企，新建房保持较高速度的情况下，过去20年房价奇迹从客观上不会重演，特别是楼市调控之手这两年一直未曾放松，中国楼市调控的长效机制也在构建之中，显然房地产黄金时代正在褪去金色。

还有一些地区房价在上涨这很正常，特别是一些三四线城市。

因为中国实在地域广大，人口太多了，地区经济发展不均衡太明显了。总量上看，房地产市场已经供求平衡，但有一些城市是供过于求，房价必然下跌，有一些城市是供不应求，房价依旧会上涨。

这与中国土地供应政策有密切相关。

国家对土地供应是总体控制的，也就是每一年多少农业用地，或者其它用地，改变为工业用地、商业用地，是有控制的。而这个控制，划分到各个省市区，是不同比例的。有一些城市可能需要更多的土地，但没有办法满足，这样就造成供不应求，这样的城市房价继续上涨，就成为可能。当然，一个城市房价上涨，也是多种因素共同作用的，非常复杂，这儿就不展开。

波士财经

现在的三四线市场房价大有当年一二线城市房价的风光，许多地方楼市火爆，房价一个劲地往上窜，甚至一些贫困县的房价都快要赶上当地省会城市某些地段的房价了，那么是什么原因导致一二线城市房价消停，而三四线城市房价逆势上涨呢？

主要原因有以下几点：

1.一二线城市政策调控收紧，开发商拿地困难，而土地储备量是开发商保持可持续发展的基础，因此在一二线城市拿地困难的情况下，开发商加大了在三四线城市拿地的力度。

2.棚户区改造为三四线城市提供了大量住房需求，2015年国务院提出棚户区改造计划，从2015年-2017年期间棚户区改造1800万套，2018年-2020年再改造1500万套，而棚户区改造实行货币化安置，居民拿到钱后在城市购房，因而推动了三四线住房去库存及新住房需求。

3.一二线城市房价高企以及限购限贷政策限制了外来人口购房需求，一部分人转而回到三四线城市购房；城镇化水平推进也带动部分农村人口向三四线城市流动，市场存在一定的居住需求。

4.市场热钱转战三四线市场。由于一二线城市受限购限贷政策影响，买房受到严格控制，房价很难再次被炒作，而三四线城市调控较弱，原来的房价基数较小，有利于炒作，因此吸引了部分热钱流入，成为推动房价上涨的另一因素。

解答财经问题、服务百姓需求，如果大家对楼市、财经有兴趣欢迎和我交流，我会持续解读大家关心的财经话题。

财经微世界

个人认为房地产的黄金时代确实已经过去了，虽然现在三四线的房价还在上涨，但不得不说，已经是强弩之末了，原因如下：

一、一二线房价上涨后的“挤出”效应：

2017年很多一二线城市的房价都经过了一轮快速上涨，这轮上涨之后让很多在一二线城市上班的刚需们彻底绝望，想在一二线买房更难了，于是被迫回到自己的老家三四线城市买房结婚，从而也拉动了三四线城市的房价，另外，如果把房价比作股市，一二线的房价比作绩优蓝筹股，三四线城市比作基本面一般的个股，那么绩优蓝筹股价上涨之后，从股价轮动上看，也该轮到三四线城市了，所以，这轮三四线城市房价的上涨就比较好理解了。

二、城市化进程进入尾声，人口红利短期衰竭：

房地产上涨的黄金时代正好是广大80后、90后这些适婚人群要买房结婚，而我国人口生育高峰期是在七八十年代，随后就是计划生育一胎政策，现在这波刚需能买房的都已经买房了，买不起的更加买不起了，后面的独生子女适婚刚需人口大幅减少，人口红利逐渐消失，再加上农村人口大幅迁移的城市化进程也已经进入尾声，没有人口流入的正增长，房地产的刚需也将大幅减少，而现在放开的二胎政策短期也不可能有购房需求。

三、限购限售减少了抛压盘，但这些“大小非”终究有解禁的那一天：

现在的房价之所以还能上涨，得益于国家的限售限购政策，限购限售相当于股市里的法人股限售，市场上的流通盘很小，炒作起来更容易，所以房价还在被继续炒作，但那些限售的终究有解禁的那一天，终究要逐渐流入市场，那时对市场的冲击可想而知，个人认为现在正是趁机高位出逃的机会！

以上个人观点仅供参考，不构成投资性建议！

房市有风险，投资需谨慎！

K涛资本

房地产的黄金时代，指的是过去的10年，一线城市房价普遍翻3-5倍以上，这称为黄金时代，也就是房地产的牛市。

为何一些地区的房价还在上涨？因为黄金时代过去了，还有白银时代，青铜时代，黑铁时代等。

意思就是：房地产飞速发展的时代已经过去，后期将会平稳发展，房价稳固提高，至少是高位做个平台，然后再次起飞，直到某个时刻，出现大幅回调。

影响房地产行业发展的因素很多，但最重要的是宏观调控以及市场供需关系。有数据表明，目前中国房地产市场可提供30亿人居住，而我们只有13亿人口，但为什么现在还有很多的80后，90后没有买房？因为高房价。

但是高房价的背后，却出现了很多家庭都有两套以上房产，甚至有些上市公司名下也有数十套房产，所以，中国百分之几十的人，拥有了（百分之几十）乘以2或者3 的房源。

从这个层面来讲，房价的上涨，最主要的动力还是来自于剩下的这些没有买房的人，刚需性买房，以及房地产市场对于社会上热钱的沉淀和冷却作用。

另一方面，某些地区的房价，也有可能属于目前的价值洼地，这个市场上只要还有价值洼地，就有投机的资金。

龙珠财经

正好有好些网友问我，“在那么严密的楼市调控之下，虽然一线城市北上深稳中有跌，为何一些城市的房价依然在涨？为什么出台这么多政策就是压不住？”

相关的好问题，就一并回答吧。

在严厉的调控之前，超一线城市，像北上深，这一年多来的房价涨不动了，北京房市已出现了明显的价格下跌，上海和深圳特别二手房市，也冰封住了，有行无市。

而房子是商品，最终由供求关系决定其价格。至于一些城市的房价还在上涨，具体情况具体分析，都有其原因的。

如有些地方，主要是一些三、四线城市的房地产热销，是“棚改货币化安置”的结果，带动着那儿的房价的上涨，预计还会持续一、二年。

而最近一些城市摆出抢夺人才的架势，“人才大战”成为媒体报道的热点新闻，如成都、杭州、西安，武汉、合肥等地。那一旦人口净流入，进入那些城市的“人才”，由于这些年来形成的思维惯势，只要能买房子，至少会买一套房子，那那些地方的房价自然上涨。

另外，还有一个原因是“传导作用”，即好些热钱，原本是在一线城市房市的，现在一线城市房市冰封了，便向一些二、三线，甚至四线城市传导，带动了那儿房价的上升。

但是，要特别提醒的是，那些城市往往是没有二手房市的。

最后，顺便说一下，总体而言，中国的房地产黄金时代已经结束，除非你是刚需（必须买+买得起的刚需：无论房价高低，随时都可买，否则就不是刚需了），关注中国房价已经没多大意义了。因为，1、投机：房住不炒，靠炒房能发大财的周期已经过去了；2、投资：租售比依然太高太高了，待房租超过银行定存收益后再考虑吧。

陈思进

我们先说一下为什么有人会提出房地产黄金时代，随着2017年10月18日提出的“房是用来住的，不是用来炒的”的定位，代表是我国房地产进入了一个新的纪元。

• 第一次房改

中国的第一次房改始于1998年，核心是停止福利分房，推动住房市场化改革。从1998年到2018年，恰好是中国第一次房改的20年，从一个房地产的大周期而言，差不多也是20年的时间。可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管房地产市场化过程中出现了多少问题，第一次房改解决了中国人住房短缺问题，这个方向是正确的。

这次房改解决了，中国人住房从无到有，从少到多的问题，贡献很大；

• 大踏步的城镇化进程

伴随着我国的城震化进程从1992年的26.94%到现在将近60%，数以亿计的农村人口进入城市。

• 宽松的信贷环境

可以看到从1997年的16到现在基准利率4.9，可以说是很宽松的信贷环境。为购房者提供了诸多方便，这样的日子恐怕很难再回来了。

随着数以亿计的农村人口进入城市，伴随着棚改和房地产在神州大地上如火荼的建设，可说是只要是在10年前闭着眼睛买房到今天至少也翻了一倍；举个形象的例子这就像是大水漫灌似的浇地，只要你耐心等待，水一定会流到你那，只是有的地方流的多，有的地方流的少。这种粗放似的管理，会造成资源的浪费，是对社会财富的损耗；所以要精细化管理，不同地段，不同条件和需求，有计划有，有引导的管理，这就开启了房地产的新纪元。

当然在新纪元中有人会不适应，原来我闭着眼睛，什么也不想，就可能被拆迁，随便买的房都会翻倍，所以会有很多人感觉黄金时代过去了，但是我想说房地产新纪元的打开，只是一个序幕，虽然没有大水漫溉时的壮观，但随着现在房价的高度和体量，即使是5%的变化，也是很大的变化，对于某些地区（城市），依然是黄金时代，依然是壮观的。

我们就简单的看下数据，剩下的波澜壮阔大家可以自己想像。

1、按住宅面积算，还要用20年完成70%城镇化

我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。

2、按人口算，还有10年的时间完成70%的城镇化

目前我国的城镇化率大概是58%，将近60%，将年均1.2%城镇化速率，大概还要10年。

3、独居现象将会更普遍，对房子的需求会更大

北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。

好了，今天先给大家描绘这么多，有兴趣的可以看我其它问答或文章，相信透过迷雾我们能看到更清晰，更绚烂的未来。

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關鍵字: 房产 黄金时代 财经