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　　所謂的黃金時代指國家政治、經濟、文化最繁榮的時期，放在房市就是房地產牛市，房價總體高速增長。而所謂的結束，就是房地產牛市結束，不可能高速增長，並不代表某些地區不可能上漲。這就好如股市，即使股市走熊（房市還未走熊），都會有某些股票成倍的暴漲，而非草木不深，死沉沉的一片。

　　房子的事兒，公說公有理，婆說婆有理，所謂的“有人說”就要看誰家的洗腦技術更強（房市有任大炮，股市有李大炮）。但是呢，房市的黃金時代已經結束或者接近尾聲已經是不爭的事實，畢竟房市的高增長對實體經濟的增長十分不利，普通老百姓也幾乎買不起房。

　　雖然房地產的黃金時代不可持續，但是並不排除存在投資或投機機會，因為信用貨幣相對金融資產屬於一個貶值的過程，而房子和黃金一樣具有保值增值的作用，哪怕突然下跌50%，但終有一日仍會突破下跌之前的高位，畢竟我國的城鎮化還遠達不到發達國家水平，而個人住房面積也相對較小。房子如同股票，作為金融資產總體是一個震盪上行的過程。

　　而在當下的房市交投清淡背景下，某些地區仍存在較大漲幅，主要原因是這些地方存在較大的庫存，房市調控較為寬鬆；或存在大量的棚戶改造，住房供給較為短缺。即出現較大幅度上漲的城市，具有較強的區域性，比如東北西北等地方，而非全國同等級城市都大幅上漲。

三人聚眾

當一個人將要離世時，往往會有一個時間突然特別精神，狀態比平時好很多，這就是我們常說的迴光返照，房價也是。

房地產的黃金時代確實已經結束了，財智成功曾經的判斷是2018年起房產將失去投資價值，如果現在還有人投資買房，那麼就要做好虧損準備了。

首先我們應該清醒的認識到一個現實，那就是不管是租房還是買房，所有人都有房子住，但是不管哪個城市，空置率都不會低於20%。

產能過剩已經在房地產領域出現，按照正常的經濟規律，接下來就要進入量價齊跌階段了。

如今一些地區的房價還在上漲，棚改是重要力量，其次則是地方政策，以及炒房因素。

我國實在太大了，因此經濟環境格外複雜，由於某些不確定因素，市場經濟規律未必能夠時時發生作用。

不管怎麼說，通過債務驅動經濟，結果一定是債務水平越來越高。當實體經濟創造的財富不足以償還債務時，資產價格註定崩塌。

棚改貨幣化安置基本可以理解為定向發行貨幣，一部分還可以住二三十年三五十年的房子拆掉，補償一大筆錢。拿到錢的人沒了房子，自然就會考慮買新的，一些人還會考慮房子升值因素，直接付兩三個首付買幾套，很短時間內就能把當地房產庫存消化一空，推高房價。

棚改是當下三四線城市房價上漲的核心動力，哪裡有棚改，哪裡就有炒房客聞風而動，興風作浪，順勢助漲房價。

從人才流向來說，三四線城市屬於人才淨流出區域，缺乏人才支撐，而人才意味著高薪；

從收入水平來說，經濟增速放緩，意味著收入增速也會趨緩，房價收入比已經高到離譜程度，遠高於國際合理水平，收入已經難以支撐當前房價；

從金融角度來說，流入房地產領域的資金較多，但是這些錢不會創造真正的價值，實際是在不斷消耗經濟發展潛力，催生資產泡沫，風險不斷累積；

從人口增長來看，也許五六年的時間，人口總量就會開始持續下降，剛需不斷減少，有兩套以上的家庭會越來越多，空置的房子會越來越多；

從企業角度來說，成本持續上漲，盈利越來越薄，做什麼都不賺錢的時候，企業就會縮小規模，降薪裁員，最終失業率增加，房子最後的支撐坍塌；

總而言之，房價會降，30%是保守的說法，50%很正常，60%也不過分，70%最合理，這是未來經濟可持續發展的必要條件。

財智成功

現在房價上漲的地方都在哪呢？

主要是東北、西南、西北的的二三四線，這些地方因為因城施策的調控、因地制宜的棚改、不同的人才政策和區域發展政策，所以還在漲。

從政策端來講，2018年我國樓市出現調整，尤其下半年調整力度較大，最近，部分城市也出現了政策鬆動微調，鬆綁限購限售政策，山東菏澤市明確提出了取消限售條件。

但是，2019年“房住不炒”的政策主基調還是不會變的，還是著力打壓投資、投機性需求。所以，去年下半年房地產市場持續降溫後，部分城市區域2019年調控政策出現微調，房價隨之上漲也在預期之中。

房地產已經連續繁榮了近二十年，黃金時代結束是必然趨勢，現在還拼命購房的人主要都是投機性需求了。房地產市場已經轉冷，但是，購買力嚴重不足仍然是制約三四線成交的最大障礙。所以，大部分三四線市場勢必會進入深度調整期，並且還會持續分化。

根據國家統計局公佈的，當前房地產業GDP增速下滑至2%，居倒數第二，說明政策變化對房地產業週期波動是起決定性作用的。但是高槓杆的發展模式和房價過快上漲依舊並存，房價過高的預警還是不斷出現，仍存在“只漲不跌”預期。

以上僅是愛K線財經直播的觀點，喜歡此回答的讀者們可以給一個關注或者一個贊，如果有不贊同的觀點，也可以給我留言，望大家不吝指教！

愛K線財經直播

現然房價上漲的城市主要是東北、西南、西北的的二三四線，這主要是這些地方因去庫存而放鬆了房地產調控，再加上大量棚戶區改造，進行貨幣化安置，所造成的房價上漲的虛幻景像。房地產已經連續繁榮了近二十年，黃金時代結束是必然趨勢，現在拼命購房的人主要是投機性需求。

我先給大家看兩個數據，這個數據可以證明房地產的上升空間沒有了：一方面，截至一季度末，房企上市公司整體負債率卻呈上漲趨勢，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地產業的資產負債率遠超60%警戒線，已達到2005年以來最高點。也就是說，房企在擴張業務的同時，負債率也在持續惡化中。

更要命的是，房企在經歷了業務擴張大躍進後，流動性已經嚴重不足。到3月份為止，企業存款下降了1.21萬億。開發商紛紛跑到境外融資，去年全年融資388億美元，而今年一季度已經達到了193億美元，達到了去年的50%。如果開發商資金鍊出現問題，房地產打折促銷潮馬上會出現。

另一方面，居民槓桿已經到了“無以復加”的程度。工行董事長易會滿在演講時表示，2010-2017年，居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%。與此同時，居民家庭債務佔GDP的比重由33%升至49%。這意味著，中國居民再加槓也拉到了極限位置。

更關鍵的是，最高決策層提出要下決心去槓桿，防範化解重大風險。但房地產持續加槓桿都到了極致的程度，後續將會有更嚴厲的政策予以調控。在房地產調控政策從一二線城市逐步走向三四線城市，我們可以肯定的說房地產黃金時代已經結束，而一些地區的房價上漲只是最後的瘋狂，大家只要相信政府有能力、有信心、有魄力，將房地產調控迴歸到居住屬性。未來房地產租賃、保障房等其他形式的住房模式的黃金時代會開啟。

不執著財經

房地產黃金時代已經結束，這個判斷是準確的。

自從1998年全國開始實施住房市場化改革，中國房價彷彿就步入了一條上漲的通路。20年時間房價上漲的倍數驚人，這是房地產真正的黃金時代。在過去20年中，只要在一線城市，或者二線城市，閉著眼睛買房子，然後不管不顧，都賺得手軟。

但經過20年的高速發展，中國房地產的黃金時代已經過去。從幾個方面可以判斷。

首先是供求關係發生變化。

中國房地產市場第一次土地拍賣是在1987年，這個時間比改革開放晚了10年左右。房子真正全面商品化是在1998年，這個時間比改革開放晚了20年。在此期間，中國經濟是保持超高速發展，人們對住房改善的需求沒有辦法實現，全部累積下來。造就了早期商品房供不應求的一個階段，造就了全球規模最大的房地產黃金時代。但目前，房地產供求已經進入動態平衡，也就是每一年新建房子與市場需求，基本上能夠平衡，甚至供過於求，這樣房價再次實現暴漲，可能性很低。

其次是存量房多。

經過20年的充分市場化發育，房地產得到超高速發展，市場上存量房非常之多。這樣人們的需求就有了多渠道滿足。

還有，空置房太多。

有數據顯示，截止2017年，中國空置房高達6500萬套，空置率達到21.4%。6500萬套空置房，按照一家三口來計算，可以安置接近2億人。這是一個非常可怕的事情。

最後，投資房地產收益率降低。

在存量房增加，空置率高企，新建房保持較高速度的情況下，過去20年房價奇蹟從客觀上不會重演，特別是樓市調控之手這兩年一直未曾放鬆，中國樓市調控的長效機制也在構建之中，顯然房地產黃金時代正在褪去金色。

還有一些地區房價在上漲這很正常，特別是一些三四線城市。

因為中國實在地域廣大，人口太多了，地區經濟發展不均衡太明顯了。總量上看，房地產市場已經供求平衡，但有一些城市是供過於求，房價必然下跌，有一些城市是供不應求，房價依舊會上漲。

這與中國土地供應政策有密切相關。

國家對土地供應是總體控制的，也就是每一年多少農業用地，或者其它用地，改變為工業用地、商業用地，是有控制的。而這個控制，劃分到各個省市區，是不同比例的。有一些城市可能需要更多的土地，但沒有辦法滿足，這樣就造成供不應求，這樣的城市房價繼續上漲，就成為可能。當然，一個城市房價上漲，也是多種因素共同作用的，非常複雜，這兒就不展開。

波士財經

現在的三四線市場房價大有當年一二線城市房價的風光，許多地方樓市火爆，房價一個勁地往上竄，甚至一些貧困縣的房價都快要趕上當地省會城市某些地段的房價了，那麼是什麼原因導致一二線城市房價消停，而三四線城市房價逆勢上漲呢？

主要原因有以下幾點：

1.一二線城市政策調控收緊，開發商拿地困難，而土地儲備量是開發商保持可持續發展的基礎，因此在一二線城市拿地困難的情況下，開發商加大了在三四線城市拿地的力度。

2.棚戶區改造為三四線城市提供了大量住房需求，2015年國務院提出棚戶區改造計劃，從2015年-2017年期間棚戶區改造1800萬套，2018年-2020年再改造1500萬套，而棚戶區改造實行貨幣化安置，居民拿到錢後在城市購房，因而推動了三四線住房去庫存及新住房需求。

3.一二線城市房價高企以及限購限貸政策限制了外來人口購房需求，一部分人轉而回到三四線城市購房；城鎮化水平推進也帶動部分農村人口向三四線城市流動，市場存在一定的居住需求。

4.市場熱錢轉戰三四線市場。由於一二線城市受限購限貸政策影響，買房受到嚴格控制，房價很難再次被炒作，而三四線城市調控較弱，原來的房價基數較小，有利於炒作，因此吸引了部分熱錢流入，成為推動房價上漲的另一因素。

解答財經問題、服務百姓需求，如果大家對樓市、財經有興趣歡迎和我交流，我會持續解讀大家關心的財經話題。

財經微世界

個人認為房地產的黃金時代確實已經過去了，雖然現在三四線的房價還在上漲，但不得不說，已經是強弩之末了，原因如下：

一、一二線房價上漲後的“擠出”效應：

2017年很多一二線城市的房價都經過了一輪快速上漲，這輪上漲之後讓很多在一二線城市上班的剛需們徹底絕望，想在一二線買房更難了，於是被迫回到自己的老家三四線城市買房結婚，從而也拉動了三四線城市的房價，另外，如果把房價比作股市，一二線的房價比作績優藍籌股，三四線城市比作基本面一般的個股，那麼績優藍籌股價上漲之後，從股價輪動上看，也該輪到三四線城市了，所以，這輪三四線城市房價的上漲就比較好理解了。

二、城市化進程進入尾聲，人口紅利短期衰竭：

房地產上漲的黃金時代正好是廣大80後、90後這些適婚人群要買房結婚，而我國人口生育高峰期是在七八十年代，隨後就是計劃生育一胎政策，現在這波剛需能買房的都已經買房了，買不起的更加買不起了，後面的獨生子女適婚剛需人口大幅減少，人口紅利逐漸消失，再加上農村人口大幅遷移的城市化進程也已經進入尾聲，沒有人口流入的正增長，房地產的剛需也將大幅減少，而現在放開的二胎政策短期也不可能有購房需求。

三、限購限售減少了拋壓盤，但這些“大小非”終究有解禁的那一天：

現在的房價之所以還能上漲，得益於國家的限售限購政策，限購限售相當於股市裡的法人股限售，市場上的流通盤很小，炒作起來更容易，所以房價還在被繼續炒作，但那些限售的終究有解禁的那一天，終究要逐漸流入市場，那時對市場的衝擊可想而知，個人認為現在正是趁機高位出逃的機會！

以上個人觀點僅供參考，不構成投資性建議！

房市有風險，投資需謹慎！

K濤資本

房地產的黃金時代，指的是過去的10年，一線城市房價普遍翻3-5倍以上，這稱為黃金時代，也就是房地產的牛市。

為何一些地區的房價還在上漲？因為黃金時代過去了，還有白銀時代，青銅時代，黑鐵時代等。

意思就是：房地產飛速發展的時代已經過去，後期將會平穩發展，房價穩固提高，至少是高位做個平臺，然後再次起飛，直到某個時刻，出現大幅回調。

影響房地產行業發展的因素很多，但最重要的是宏觀調控以及市場供需關係。有數據表明，目前中國房地產市場可提供30億人居住，而我們只有13億人口，但為什麼現在還有很多的80後，90後沒有買房？因為高房價。

但是高房價的背後，卻出現了很多家庭都有兩套以上房產，甚至有些上市公司名下也有數十套房產，所以，中國百分之幾十的人，擁有了（百分之幾十）乘以2或者3 的房源。

從這個層面來講，房價的上漲，最主要的動力還是來自於剩下的這些沒有買房的人，剛需性買房，以及房地產市場對於社會上熱錢的沉澱和冷卻作用。

另一方面，某些地區的房價，也有可能屬於目前的價值窪地，這個市場上只要還有價值窪地，就有投機的資金。

龍珠財經

正好有好些網友問我，“在那麼嚴密的樓市調控之下，雖然一線城市北上深穩中有跌，為何一些城市的房價依然在漲？為什麼出臺這麼多政策就是壓不住？”

相關的好問題，就一併回答吧。

在嚴厲的調控之前，超一線城市，像北上深，這一年多來的房價漲不動了，北京房市已出現了明顯的價格下跌，上海和深圳特別二手房市，也冰封住了，有行無市。

而房子是商品，最終由供求關係決定其價格。至於一些城市的房價還在上漲，具體情況具體分析，都有其原因的。

如有些地方，主要是一些三、四線城市的房地產熱銷，是“棚改貨幣化安置”的結果，帶動著那兒的房價的上漲，預計還會持續一、二年。

而最近一些城市擺出搶奪人才的架勢，“人才大戰”成為媒體報道的熱點新聞，如成都、杭州、西安，武漢、合肥等地。那一旦人口淨流入，進入那些城市的“人才”，由於這些年來形成的思維慣勢，只要能買房子，至少會買一套房子，那那些地方的房價自然上漲。

另外，還有一個原因是“傳導作用”，即好些熱錢，原本是在一線城市房市的，現在一線城市房市冰封了，便向一些二、三線，甚至四線城市傳導，帶動了那兒房價的上升。

但是，要特別提醒的是，那些城市往往是沒有二手房市的。

最後，順便說一下，總體而言，中國的房地產黃金時代已經結束，除非你是剛需（必須買+買得起的剛需：無論房價高低，隨時都可買，否則就不是剛需了），關注中國房價已經沒多大意義了。因為，1、投機：房住不炒，靠炒房能發大財的週期已經過去了；2、投資：租售比依然太高太高了，待房租超過銀行定存收益後再考慮吧。

陳思進

我們先說一下為什麼有人會提出房地產黃金時代，隨著2017年10月18日提出的“房是用來住的，不是用來炒的”的定位，代表是我國房地產進入了一個新的紀元。

• 第一次房改

中國的第一次房改始於1998年，核心是停止福利分房，推動住房市場化改革。從1998年到2018年，恰好是中國第一次房改的20年，從一個房地產的大週期而言，差不多也是20年的時間。可以肯定地說，不管房價如何暴漲，不管房地產市場化過程中出現了多少問題，第一次房改解決了中國人住房短缺問題，這個方向是正確的。

這次房改解決了，中國人住房從無到有，從少到多的問題，貢獻很大；

• 大踏步的城鎮化進程

伴隨著我國的城震化進程從1992年的26.94%到現在將近60%，數以億計的農村人口進入城市。

• 寬鬆的信貸環境

可以看到從1997年的16到現在基準利率4.9，可以說是很寬鬆的信貸環境。為購房者提供了諸多方便，這樣的日子恐怕很難再回來了。

隨著數以億計的農村人口進入城市，伴隨著棚改和房地產在神州大地上如火荼的建設，可說是隻要是在10年前閉著眼睛買房到今天至少也翻了一倍；舉個形象的例子這就像是大水漫灌似的澆地，只要你耐心等待，水一定會流到你那，只是有的地方流的多，有的地方流的少。這種粗放似的管理，會造成資源的浪費，是對社會財富的損耗；所以要精細化管理，不同地段，不同條件和需求，有計劃有，有引導的管理，這就開啟了房地產的新紀元。

當然在新紀元中有人會不適應，原來我閉著眼睛，什麼也不想，就可能被拆遷，隨便買的房都會翻倍，所以會有很多人感覺黃金時代過去了，但是我想說房地產新紀元的打開，只是一個序幕，雖然沒有大水漫溉時的壯觀，但隨著現在房價的高度和體量，即使是5%的變化，也是很大的變化，對於某些地區（城市），依然是黃金時代，依然是壯觀的。

我們就簡單的看下數據，剩下的波瀾壯闊大家可以自己想像。

1、按住宅面積算，還要用20年完成70%城鎮化

我們的現有城市裡頭，現在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮化率計算的話，我們最少得有400多億。大現有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。

2、按人口算，還有10年的時間完成70%的城鎮化

目前我國的城鎮化率大概是58%，將近60%，將年均1.2%城鎮化速率，大概還要10年。

3、獨居現象將會更普遍，對房子的需求會更大

北歐40%這種，整個歐洲大概平均有25%這種情況，現在中國是5.8%。未來的發展是什麼？如果要發展到25%，我們得有兩億五千萬戶獨居戶，越來越多的90後和00後開始獨居了。

好了，今天先給大家描繪這麼多，有興趣的可以看我其它問答或文章，相信透過迷霧我們能看到更清晰，更絢爛的未來。

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