房價的漲跌不是道德問題，而是一場預期遊戲和週期遊戲。我們每一個人，其實都是房價背後的操盤手。——吳曉波
文 / 巴九靈（吳曉波頻道）
4月以來，天氣日漸溫暖。
調控了兩年多的樓市，也有了回暖的跡象。
買房者或許最有感觸，據媒體報道，北京二手房市場回溫，賣房者不願意接受還價，而買房者稍一猶豫，心儀的房子就被別人買走了，其中部分被全款買走。
除此之外，小巴發現了以下幾個方面的跡象：
1.房子更好賣了
北京：3月二手住宅網籤超1.6萬套，創近十個月以來新高；
深圳：3月二手住宅成交量創近半年新高；
上海：3月二手房成交量約為2018年月均成交量的兩倍；
廣州：3月商品房網籤同比漲41.64%；
蘇州：3月商品住宅成交環比增102%。
2.利率更寬鬆了
多家銀行表示額度寬鬆，如果是純商業貸款，不少銀行的放款速度是“一週見”（抵押完一週左右放款）。
3.房企融資更容易了
今年以來房企的發債環境相對寬鬆。中原地產研究院數據顯示，3月，房地產行業融資總規模超過2500億元，日均融資規模超過百億元（密集度堪稱近2年之最），且成本普遍下降。
4.土地市場也將慢慢活躍
1-2月國有土地收入同比下降5.3%。3月下旬部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復。業內人士預測，融資壓力緩解後，部分企業或將再次開始搶地，尤其是熱點城市土地市場明顯活躍。
那麼，問題來了，樓市真的回暖了嗎？調控會慢慢放鬆嗎？房價會不會開始上漲？現在是買房好時機嗎？針對大家最關心的問題，小巴問了幾位大頭，來聽聽他們的觀點。
最近的樓市回暖由內外部原因所致：
從內部講，樓市從2016年的“9·30”調控至今快三年了，根據以往規律三年是個週期，兩年多恰恰是放鬆的前夜。
目前最明顯的是土地市場開始回暖，從無錫、寧波、杭州、南京，以及部分三四線城市的賣地情況就能看出。雖不至於地王頻出，但房企的預期已經轉為樂觀。
樂觀是因為：1.銀根比較放鬆，手中資金比較寬裕；2.雖然房子賣得不如前幾年，但這兩年的收入也還不錯。
此外，調控政策已經見底，意味著市場見底，使得開發商拿地建倉。投資者也是如此，有入市衝動，擔心錯過機會。
從外部看，經濟大環境不樂觀，或許只能走老路。雖然並沒有放鬆對樓市的監管，但一定程度上默許了土地市場回暖和某些地方調控政策的放鬆。
綜合以上原因，土地市場回暖會傳導到房價上，一手房受調控不會有大變動，頂多就是限價會有適當上調，但二手房因為監管不到，恐怕會率先上揚。
如果二手房上漲速度較快，新房和二手房價格差距會拉大，引發新房繼續受追捧，市場過熱會引發新的調控政策。
這樣的反覆背後，最根本的原因是房地產的長效機制還沒有真正建立起來（或者是沒有對外公佈），除了推進租賃住房，以及尚未出臺的房地產稅，並沒有可落地的實質性舉措。
讓老百姓的預期穩定下來，才能從根本上解決房地產市場問題。
2019年，無論是股市還是樓市，背後的政策邏輯是這樣的：
2018年10月31日的政治局會議公告中，對房地產隻字未提（三個月前的表述是 “堅決遏制房價上漲”），還提了“六個穩”——穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。
“穩”是經濟目標的第一訴求。
會議結束後僅隔一天，央行發佈的《中國金融穩定報告（2018）》指出：宏觀槓桿率過快上升的勢頭得到了遏制，總體看我國經濟金融風險可控，不會發生系統性風險。
至此，為了達到“穩增長”目標，宏觀經濟政策、貨幣政策、房地產調控政策轉向，已非常清晰。
春節後，2月15日央行公佈了1月份的信貸量：人民幣新增貸款3.23萬億，社會融資規模達4.64萬億。全社會驚呆，天量信貸。
提了兩年的“房住不炒”，今年兩會沒有繼續提。
至此，調控政策的邏輯，貨幣政策的邏輯，均已明晰到位。
樓市緊跟股市進入了牛市，儘管這是一個政策牛市、信貸牛市、“人造”牛市，但“人造”牛市也是牛市。
因而在短期內，房地產市場會繼續升溫，量價仍然會慣性向上。但導致新的經濟下行壓力加大的因素，均未消除。
並且，官方對樓市的態度既愛又怕。既希望樓市能夠起到穩定經濟的作用，但又怕房價過快上漲導致的社會和金融風險。
但有一點值得注意，中國的城市分化，將從2019年開始加劇。高鐵網上，經濟發達的城市群，特別是長三角城市群和粵港澳大灣區內的城市，在城市的競爭中，將繼續顯示出優勢。
這一具有中國特色的“虹吸現象”，將導致一些地區或不可避免出現“鬼城”“空城”，特別是一些北方的城市。
面對當前的樓市現狀，藝高膽大者，或許是機會。把持不住者，則結果並不會太好。
去年年底，我對2019年樓市做了一個整體判斷：前冷後熱、前低後高。
這是中國經濟內在邏輯和經濟週期決定的。研究中國賣地收入佔GDP的比重，還有新房成交額佔GDP的比重，過去10年整體趨勢都是上升的，甚至在2018年樓市調控非常嚴厲的年份裡都是上漲的。
2018年，中國GDP增速是6.6%，但土地拍賣收入6.5萬億，增速是25%；新房成交15萬億，增幅是12%左右。12%（新房）到25%（賣地）左右的增長，對應的GDP是6.6%增長。
中國內需的三大件：房子、汽車和手機。2018年只有房子是增長的，汽車和手機都在下滑，2019年汽車和手機仍然如此。
因此，要支撐2019年經濟6%以上的增長，尤其是在降稅減費的情況下，土地和房子的增長是必須的。
但不要輕易說放鬆調控，樓市調控永遠不會放鬆。讓樓市漲是調控，讓樓市穩是調控，讓樓市適當下跌也是調控。現在，只是調控的方向變了，以前是壓，現在是託。
對於樓市，官方要的是活躍的成交量，由此帶來的稅費增長和產業鏈的活躍。如果房價大漲，還會有壓的措施。2019年地價、房價整體有接近GDP增速的漲幅，則是允許的。
房圈有句名言：樓市短期看政策、中期看土地、長期看人口。
我認為更核心的是一條主線：中國的城市化進程。
中國城市化進程的時代大背景下，最終會有約20個大城市脫穎而出。它們將會是中國城市化進程的最終贏家，投資這些城市的房產也將會獲得相對更高的收益率、安全性和流動性。
這些城市可能是：
北京、上海、深圳、廣州；
南京、杭州、蘇州、天津；
武漢、鄭州、成都、重慶；
濟南、福州、西安、瀋陽；
大連、青島、寧波、廈門。
編外備選：長沙、昆明。
而從城市輪動的角度，一線城市由於受到最多資金面、需求面的關注，在每一輪樓市週期都會率先回暖；一線城市房價上漲後的需求外溢效應，會帶動強二線城市房價跟漲，繼而引發中二線城市、弱二線城市房價依次跟漲。
資產價格上漲的唯一原因、直接原因，是之前賣得太便宜了。
上一輪全國樓市嚴格調控後，2017、2018兩年的住宅成交量大幅下滑，需求被嚴重壓抑、無法釋放，而M2雖然增速有所下滑、但總量仍在繼續增長，平盤、陰跌的房產價格相對逐漸積蓄的購買力來說越來越便宜，需求端勢能仍在不斷積累。
這些需求，一旦得到降準、減稅等寬鬆的政策信號，就會逐步得到釋放，直到產生對樓市走向預期的整體反轉，從而帶動市場勢不可擋地回頭向上、再創新高。
可見，本輪全國房地產行情的到來是宏觀大趨勢而非短期政策的結果。
因此，對於買房者當下是入市好時機。
老生常談三句話：買了就對了、貸足就賺了、筍盤就完美了。
本篇作者 | 李夢清 |當值編輯 | 鄭媛眉 | 責任編輯 | 鄭媛眉 | 主編 | 魏丹荑閱讀更多 吳曉波頻道 的文章
