最近，我們聽到最多消息的就是關於房價的消息。房價的漲跌時刻牽動著人民群眾的心，畢竟它和我們的生活息息相關。我們中國人對房子還是比較看重的，這和我們的思想觀念是分不開的。有房才有家是大多數人的想法，可見房價對我們的影響之大。
高利潤背後的高負債
作為地產界排頭兵的萬科和恆大最近都發布了2018年的年報。其中萬科在2018年的營業額為2976.79億元，恆大的營業額是4661.9億元。單從營業額上來看，房地產企業確實是我國的吸金產業。萬科在2018年的銷售額也是創歷史新高，這樣亮眼的成績與它高呼活下去的口號截然不符。但是仔細的看一下它們的負債率也是高的驚人，萬科和恆大的資產負債率都達到了80%以上。這是一個多麼高的數據，也就是說公司80%以上都是債務。
從利潤上來看，萬科在2018年達到了337.73億元，同比去年增漲了20.39%。恆大的淨利潤為665億元，可以稱得上是地產界的龍頭。恆大最近幾年也是在穩步發展中，在2018年它的銷售額達到了5513億元，已經超額的完成了在2018年制定的計劃。可以說，這樣好的銷售成績單是對我國樓市的強心針。
雖然，我們都知道房地產是一個吸金能力強的企業，人們的需求又都是實實在在存在的。但是資金的不斷投入，導致了房價的不斷上升，這些資本也是需要償還的。就拿恆大來說，它的負債就達到了3729.52億元。假如每年需要支付給銀行5%的利息，那麼光是利息一年就要達到1864.76億元。這樣的利息，就已經達到了很多中小企業的年營業額。房地產企業高呼活下去或許不是空穴來風，而是正在面臨危機。
什麼原因導致了這樣的現象
為什麼那麼高的利潤，還會出現那麼高的負債呢?其中關於土地價格高，也是不可或缺的原因之一。我國開發商現在的徵地，是相關部門統一徵收，然後在賣給開發商的。有時候就會出現僧多粥少的情況，土地價格比較高。相對的成本升高，也就導致了房價的升高。還有早些年的耕地保護模式，也是導致土地稀缺的原因。
房地產企業建設，需要的資金也比較龐大。因此，向銀行貸款的數目也比較巨大，加上銀行每年收取的利息。房地產企業投入的資金就會很大 ，這也是負債率較高的因素。
資金週轉的時間比較長也是負債高的原因。通常，開發商在開發樓盤都要幾年時間。我們國家的樓盤實行的是預售政策，房屋完工前所交的預付款在財務上是形成了負債。但是，實際上隨著工程的竣工，這一部分的資產會轉換為收入。
房地產企業真的是遇到寒冬了嗎
其實，關於這樣的負債和利潤很多人都比較看衰房地產企業。但是，適當的負債也有利於公司的發展。公司的淨負債率和負債率是不同的概念，在2017年年報中碧桂園的負債率達到了88.9%，但是真正的淨負債率為56.9%。這樣看來，它盈利也超過了40%以上。那麼多的盈利，說明了地產市場的空間還是很大的。畢竟，有需求才會有利潤的存在，未來的房產企業前途也難以言說。
還有就是房地產企業的負債和借債是不同的。資產的負債率不是衡量房地產企業的標準。因為商品房所付的預付款，在財務上被算作債務，這樣就不能客觀的反映公司財務狀況。
對於現在而言，房地產的需求還是供不應求。那是因為70和80這兩代人已經到了購房時期，市場有著大量的需求。隨著城市化進程的加快，越來越多的人加入了購房大軍這個行業。但是，隨著90後和00後的成長，未來十年後的購房人口數量將會有一定的變化。
現在來說房地產是否遇到寒冬，還是為時過早。通過對房價的調控，房產企業漸漸處於平穩狀態。房產企業也要積極地尋求轉型，未來的發展市場還有許多的可能性。
通過對房價的瞭解，我們可以理性的看待房價出現的波動。未來房地產企業或許不會像前幾年那樣勢頭猛烈，但是保持平穩的發展應該是可能的。對於購房者來說，要合理看待房產企業。
閱讀更多 懶貓看房 的文章
關鍵字: 有房 廣州恆大淘寶足球俱樂部 銀行
