前些天，馮叔參加亞布力中國企業家論壇年會，在‘地產論壇’中，馮叔和其他幾位嘉賓一起探討了大家感興趣的話題。風馬牛的小夥伴們摘錄了馮叔的部分發言，分享給大家。
主持人：我們這個論壇的主題是‘房地產的下一個春天’。我覺得，在說‘春天’的時候，要把現在是什麼季節搞清楚。春天是復甦的季節，夏天是火熱的，秋天是簫瑟的，冬天是寒冷的。我想問大家，我們現在應該是個什麼季節？
馮叔：我是比較樂觀的。我覺得一直是春天，春天是心動的季節時間。我這麼認為，基於兩個原因。
第一，我看房地產，不完全看住宅。這麼多年以來，很多人一直把住宅等同於房地產。實際上，住宅只是房地產的一部分，還有非住宅的部分。現在，住宅的增速在減緩，但是非住宅這部分實際上是在上升的，剛剛開始大規模往上走。從這個角度看，我覺得現在是‘房地產的春天’。
第二個，大家仔細再琢磨一下，信心是什麼意思？就是相信你自己所想。你對自己的心思、自己琢磨的事、自己的判斷、自己對未來的觀察都相信，這才會是春天。你要是不相信，你永遠都是悲觀的。
我一直在看我們這個行業。很有意思，房地產行業在中國市場化了將近30年，有的企業轉型就轉了四五次。可是這個行業沒有被技術創造出新的期待。別的行業，比如說通訊，BB機沒了、手機未來也可能沒了，但是房地產沒有出現這種事情。而且幾百年以來我們都是在固定的人造空間裡造人、造車、造導彈，在固定的人造空間裡生存、發展，也沒有人說我們將來會不在固定的人造空間裡。
有充分的理由相信，只要這個基本事實不改變，我們的活是永遠幹不完的。只要相信這個判斷，我覺得就應該一直樂觀。這個行業不應該出現這麼強烈的讓人逃離的恐懼。至於到底是蓋結婚宴會廳還是蓋殯儀館，這不重要，這都是房地產。過去兩百年中，每一個時代房地產其實都挺好。所以我說一直都在房地產的春天。
主持人：在2018風馬牛年終秀裡也談到了‘房子還能不能買’的話題，大家都很關心房價的問題。
馮叔：在脫口秀中，我開玩笑說，‘如果是撿的錢，你可以買，要是攢的錢，就先等一等’，大概是這個意思。然後這句話就被過度地關注了。其實現在來看，我認為房價已經不是問題了。
如果我們去看歷史資料，會發現早在1989年2月份，《人民日報》就寫了第一篇文章來談調控房價。那時候北京房價是多少錢？2500元不到。結果大家關注了30年以後，北京的房價平均在5萬左右，人均住房面積是35平米左右，多數人都住進了新房。所以反過來看，如果‘房價’是個問題，在2500塊錢的時候就該停下來。
1949年，城鎮人均住房面積1.99平方米，到改革開放前夕，人口由4.5億增加到7億，人均住房面積1.8平米，還下降了。那時候沒有人研究房價問題，都是配給的。
改革開放以後，我們從人均1.8平米幹起，到2018年，40年間人口增加了1倍，人均面積接近40平米。現在人均GDP也過了8000美金了，城鎮化率過了50%。城市的人口增速都在放緩，一些城市甚至出現了負增長，空間格局大體也都確定了。在這種情況下，住宅基本上處在一個穩定的狀態。而且二手房的交易量會越來越高，尤其是在一線城市和強二線城市。在一線城市賣出5套房，只有1套新房，其餘4套是二手房。
再加上人口出現了倒金字塔結構，再過幾十年，到了90後、00後的爺爺奶奶都沒有了的時候，又會多出來多少房子？
既然供給都不是問題，房價也自然就不是問題。今後要擔心的不是房價過高，而是過低，不是買不起，而是賣不出。現在房子掛出去，能賣出去嗎？都操心賣不出。所以我覺得大家不用像過去一樣關注價格問題。
至於個人的生活，根據不同階段可以自己去規劃。比如賣掉北京一套房，小1000萬，到大理去，可以住別墅，手裡還能有現金，可以旅遊、可以投資……自己選擇就好。這麼比的話，你說房價是高是低？人生的選擇已經很多樣了。所以我現在覺得房價不是問題了，市場怎麼健康倒是個問題。
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