10年、20年後，中國大型房企是什麼樣子？
文\潘永堂
中國房地產，今天的房企10強，未必就是10年後房企10強！
更別說20年之後了。
5年前的百強榜，目前僅只有53家還“活”在百強榜裡；
14年前的百強榜，目前僅19家還留在2017年百強榜！
僅僅10、20年房地產開發的主航道，房企洗牌都如此劇烈！那麼一個拋給未來的問題是，在今天中國清一色的住宅開發商後，在“類似萬科等20強佔據行業80%蛋糕”再之後10年，在房企圍繞商業、文旅、養老、金融、服務等轉型再10年、20年後，中國10大房企是什麼樣的了？
這是一個很有趣的追問！
因為可能的結果，會完全不同於今天碧桂園，萬科，恆大等的模樣！
應該說，美國日本已經完成了房地產高速甚至中速發展的階段，以當下美國市值最大的十大房企來看，我們其實可以管中窺豹，看到一些未來的模樣。
就在目前十大市值美國房企中，裡面有9家都是做非住宅的，比如有的是做商業做到高市值的，有的是做公寓的、做辦公物業、做酒店物業，也有的是綜合的……十家之中，只有1家是專門做住宅開發的。
這也映射到，中國房地產住宅市場可能也進入邊緣化階段！地產的主流變成基本都是重資產持有，長期經營運營物業，並且持續享受這些物業增值帶來的收益。
事實上，上述這種模式，在美國持續了很多年。
也就是在昨天中城聯盟論壇上，聚焦社區物業服務商的潘軍表示：未來房地產物業服務的市值更值得期待，目前傳統開發模式的房企PE平均8倍，服務商世聯行12倍PE，而社區物業服務25倍，甚至35倍PE ，目前國內房地產物業行業已經有10家上市公司和60家新三板掛牌企業之時（佳兆業物業本週也要上市）。潘軍相信，十年內，房地產物業所擁有的上市公司數量，能做到房地產開發的一半，（物業交易量）也將遠遠超過房地產交易。
未來10年、20年，中國10大公司，到底是什麼類型？
對這個問題，被譽為“地產思想家”的馮侖給出了他的展望和總結。他首先強調，今天的中國房地產，正進入後開發時代！
何為“後開發時代”？
後開發時代，就是房地產從早期單一的住宅、開發、銷售這個模式，逐步進入到另外一個模式，就是產品線越來越多，價值鏈越來越長，商業模式越來越複雜。
開發時代，房企的競爭力主要就在於成本、規模、速度，比誰做的快、規模大、成本低。
後開發時代，房企競爭的主要是資產管理的能力，包括運營的能力。
如果說前面的開發時代是青春期的話，那麼後開發時代就進入地產的成人階段。
放到全世界來看，看看美國、日本等已經進入後開發商時代，他們究竟有一些什麼樣後開發商時代的大公司。總結下來，大約有8類大公司。
第一類：傳統開發商走上“慢穩精富”的道路
從全世界來看，GDP過了1萬美金之後，就進入房地產一個新的時代！今天中國也差不多了。
用不了幾年，中國傳統大型開發公司將逐漸收縮，微增長，但還是有的做，而不同的是，未來對應的模式和做法不一樣了。
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第一要慢，企業成長變慢了；
第二要穩，財務越來越健康；
第三要精，產品越來越要注重品質、還要管理
第四要富，即一個錢還不能少賺，要富。
事實上，未來“傳統開發”房企這4個字是最重要的，
目前從美國紐約為例，紐約現在GDP大概6萬美金，紐約傳統開發商有2個很特別的房企。
一個是隻做一條街的紐約的道格拉斯·德斯家族公司。這家公司開始做開發，在他爺爺輩的時候，在第五大道做得很“牛”，然後他之後就在“六大道”弄了另一個區域，每天都做廣告，他很有心，不是一次砸一個整版，因為一天翻過去就沒人看了，他是每天做二尺寬的小廣告，天天做，一做就是幾十年，於是消費者，第一記住這家公司，第二，這條街真的火了。
所以他們家做住宅開發，就在這條街上，一直做到現在，做了三代人。就這麼一家公司，在收縮規模後，也奉行了剛才4字策略，做得很慢，但做了三代人，而且公司很穩、也很少負債，它活做的很精緻，同時錢也沒少賺。
還有一家洛杉磯的公司，即在美國洛杉磯爾灣地方有一個在美國地產信用評級最高的房企，這家公司，在區域內竟然修了高速公路，爾灣是它的一部分，而且幾代人做這塊區域，然後一點點慢慢開發，不著急，現在已經成為整個美國在地產公司評級信用最高的一家公司，規模也巨大。
上面2個，都是非常典型後開發時代，傳統開發商收縮規模，但是聚焦把四個字做好的大公司。
第二類：金融類大型房
金融類的大房企，大概分兩種。
一種是隻投資，很少經營的，比如黑石投資，但是一般運營上並不參與太多。另外是中國人壽，這種大的壽險、是純金融機構，他們就投資，一點不參與運營。
還有一種，有資產、有關係，VENADO，是最大的一家綜合性REITs公司，又開發、又銷售、也出租、還運營，但是是一個金融性的公司，每年的REITS是要收錢的，它的管理團隊大部分是金融專家。
第三類：收費類大房企
從美國來看，典型的有這麼幾家收費類房企。
一個就是瑞聯，在美國最著名的就是華納廣場，現在美國曼哈頓河邊的一大片，都是它做的，但是這種公司，主要就是導演+製片，自己出資不到10%的自有資金，一般是5%-10%，其他的都是加槓桿、用別人的錢，然後投標拿到項目，最後回報率超高
，比如他們的投資標準、找項目的標準，內部收益率每年都在26%，就是IRR到了26%以上才跟你合作，否則這個項目不做。比如華納這個項目他們就投了5%，回報率45%！
比如特朗普也是這種房地產公司，也屬於收費開發商，他就派幾個人去看，然後拿錢走人，這類模式也能做成大公司！
還有鐵獅門，既是收費開發商，又同時管理基金。鐵獅門，是全球房地產基金管理大概排第3類，大概管了120億美金，他們拿管的基金開發，有的時候收開發管理費，又收銷售佣金，還收物業管理費。再一個收租賃的額外的一個獎勵，如果資金再賣掉，還有再收一筆費用，所以就是收費開發商，就是靠這個本事，把這個活兒幹完，然後在路上不停收錢，就是超級能幹的大公司。
當然，這種公司需要超級能幹的人，才能幹這個事，所以特朗普才變成了總統，所以它跟我們傳統開發商是完全不一樣的模式。
第四類：專業開發商
後開發時代還有這麼一種公司，就是在專業領域裡面成為一個巨大的公司！
比如普洛斯也是一個專業商用不動產的開發商，其實商業地產是不準確的，應該叫商用地產，是商業用途的地產，而不是做購物中心、做百貨公司這種，那麼普洛斯是商用不動產當中的工業物流的最大的公司、全球第一，這就是專業開發商！
還有帕爾迪，就是專業做住宅！
這種公司也可以做成一種未來的大公司，所以專業開發商，未來也是一種很重要的大公司選項。
第五類：類金融房地產公司
第五類是類金融房地產公司。但這個背景不是原來的金融，比如說我們叫人壽保險，或者是基金黑石，它是一個兼具金融視野、金融功能、金融能力的，同時也做開發、銷售、管理、運營，全部都做。
但是它的商業模式特點，它很大程度上用了金融。
比如新加坡凱德，大概有20個左右的基金，縱向基金、橫向基金，橫向基金從寫字樓基金、購物中心基金。
這種模式在中國目前沒有用得這麼熟練。
比如大家都知道李嘉誠會賺錢，他們的房子做得比較普通，因為他更側重在“掙錢上”下功夫。比如他在香港融資能夠便宜到1到2個點的利息，有的時候還更低，在中國買地由於名頭大，買地可能6折、7折，地每年漲7%到15%，一塊地養7年、8年最後賣了就賺幾倍，然後那邊股票整個賺很多錢，綜合來看，它是一種金融操作——即在經濟高速成長時，在GDP3000美金到8000美金，財富泡沫高速增長把金融放進來考慮。
但這種模式，大陸有很多條件不具備！
第六類：更細分的專業資產管理公司
專業管理的細分能夠做到什麼呢？
在美國芝加哥創辦REITs的這家公司，旗下都是專業的資產管理公司。
比如說寫字樓，它可以一次賣給黑石，旗下大概200多棟寫字樓，將近390億美金的一個資產包，然後他每年賣點寫字樓，賣幾棟、又買幾棟，根據資產收益情況不斷評估，然後他不斷調整。比如關於公寓，他也是幾百棟公寓細分，然後每一個做成REITs。
第7類：日本的“小房子製造商”的大公司
日本很奇怪，日本只有房屋製造商的大公司，沒有地產商。
這個很有意思。為什麼呢？
因為地都是私人的，一小塊一小塊的，所以房屋對製造商來講，松下房屋、豐田房屋，他們認為房子和汽車很關聯。
汽車，是帶輪子的房子！
房子，只是固定的汽車！
汽車也是一室一廳、兩室一廳，日本房企用工業化的方式把房屋做到極致。
比如日本人自己買一塊地，跟房企說蓋房，最多3到4個月，就做到裡面千塵不染，他們非常精緻的把每一個細節做到好，都是標準化放到家裡，所以叫做“房屋製造商”。所以，只要你家有地，他們就可以給你做，這樣一年下來，日本大型房企可以做到10萬套1年。
對比中國，中國當下整個住宅產業化發展的方向，是做集合式住宅，做的集合的公寓、高樓，這與日本不同，因為日本做的都是小房子，是房屋製造商，但從模式來講，這是一種大公司。
但如果中國房企未來海外擴張碰到了土地私有化的地方，其實日本這種模式，也是可以借鑑的。
第8類：互聯網類Wework、Airbnb大公司
互聯網時代了，另一類房企大公司又冒出來了！
互聯網、科技、共享精神等現在對大公司發生一個巨大的催化作用，比如美國Wework、Airbnb，都是互聯網時代的行業的房地產大公司。
小結
中國未來能做出什麼樣的房地產大公司呢？
這個需要我們結合中國的國情，不斷去創新，把這個問號變成一個句號！
事實上，當中國進入了後開發時代以後，在全球範圍內，中國其實處於同一起跑線上，除了普洛斯的模式比中國房企早跑3年，剩下的大家基本都在同一起跑線上。
未來中國房企再奮鬥20年，仍然是一個房地產持續發展的好時候、好光景、好年代，可能今天這些美國大公司，有某種相似性的模型，也會在未來的中國產生！
END
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