封面題圖 | 《當幸福來敲門》
這些年，隨著經濟的快速發展和城市化水平的不斷提⾼，加上各地政策調控與建⽴長效機制的努⼒，房地產⾏業的體制環境、市場和商業模式都發⽣了很⼤的變化。因此中城聯盟和紐約大學房地產研究院將共同舉辦「美國房地產特訓營」，為中國房地產企業下⼀步的轉型、升級和發展，安排了很有針對性的課程和實戰案例，我有幸受邀作為這個特訓營的嚮導給大家引個路。
過去我對美國的房地產有很多近距離的觀察，這次課程又提供了很好的機會讓我們去拜訪⼀些我們長期關注，甚⾄是非常推崇的標杆企業。
從 2002 年開始，我去紐約做世貿中心的項目，前後飛了將近 60 次，其間拜訪學習了很多不同類型的房地產公司，而且觀察了美國整個房地產的發展規律。這些特點和規律有益於啟發中國同行不斷地躍升和進步。
▲《無問西東》| 堅持對的方向才能成就非凡
舉個例子，10 年以前，在中國房地產行業的住宅領域快速發展的時候，實話說我們的經驗並不多，當時萬科就專⻔研究了美國的一個標杆企業 Pulte Group，後來有⼈把這家企業的書翻譯到中國，名字就叫《帕爾迪》。當時，這家公司是全球最⼤的住宅公司，為美國的中產階級家庭提供新房及⼆⼿房，⼀年的銷售量將近 10 萬套。同時，它⽤不動產配合經營，做⼀些裝修貸款以及二次交易。
萬科研究了這家公司之後，就把⾃己的⽬標定為成為「中國的帕爾迪」，也就是把 「建⽴全球最大的住宅公司」作為自⼰的願景。10 多年以後，萬科果然就做到了。⽽且萬科 80% 的住宅模式跟帕爾迪是⼀樣的：以新房銷售為主，同時以不動產金融帶動家裝、⼆手房交易以及社區運營等。
10多年以前，中國的企業學習了美國的一個模式，把它作為標杆。今天，這個企業就發展成了大家公認為最好的一家住宅公司。
▲《點球成金》| 有效學習才是制勝關鍵
最近幾年，國內的「互聯網+」出現之後，出現了像鏈家、途家、房多多這樣的一些企業。 這些企業之所以能夠成長起來，很大程度上得益於他們五年以前在美國的一些觀察，特別是在房地產科技領域⾥，⽐如 Airbnb、Booking、Zillow 等企業將互聯網技術和房地產運營相結合的創新模式。
過去5年在「互聯⽹+房地產」中成功的企業，大多是學習了這些美國模式後把它們本⼟化，然後再借助中國市場的⼴大客戶群，迅速把業務發展起來。
再往遠了說，即便是倒退回 30 年以前，亞洲地區的新加坡也好，香港也好，當時發展起來的最⼤的房地產公司，實際上也是學習了美國的模式。
▲凱德集團資本運作簡易圖
⽐如新加坡的凱德置地，當時他們⾯臨的問題就是，新加坡當地除了住宅以外，還要發展⼤量的商⽤不動產，如果⽤原來的開發模式去銷售，那麼資金和時間都很緊張。於是，人們開始借鑑美國模式：「三分開⼀統⼀」，也就是把開發、運營、投資這三個環節適度地分開， 再⽤一個開發體系將三者統⼀起來。
這樣⼀來，凱德置地既管理基⾦，⼜主導開發，同時還支持運營，就能用很少的資⾦先去買一塊地，然後發售不同的縱向基金和橫向基金。縱向基金⽐如有⼟地基金、建設基金、開發基金，然後孵化基⾦、持有基⾦；橫向基⾦有住宅、寫字樓、酒店公寓，還有醫療不動產、 倉儲物流等，⾃己主導上市公司，和這些資產做有效的互動。
這種模式發展形成了今天的「凱德模式」，⼤概12年的時間，凱德置地就處於了全球商⽤不動產絕對領先的位置，到⽬前為止都非常成功。
▲《末代皇帝》| 向外看才能免於被時代淘汰
顯然，在亞洲「後發達地區」，在每一個房地產專業領域⾥的成⻓、轉型和升級的過程中， 我們都要有⼀雙「向外看」的眼睛，去學習⼀個成熟的市場，才能在本土市場領先。過去5年、10年甚⾄至 30年的故事，都證明了這一點。
今天，中國的房地產進⼊後開發時代，核⼼競爭⼒已經轉移到資產運營和資產管理上來了。 隨著競爭⼒和競爭重點的轉移，產品線越來越豐富。住宅以外，物流倉儲、寫字樓、休閒度假、商業以及醫療健康，還有政府公共物業⽅方⾯面都產⽣了巨⼤的需求，產品類型也越來越多樣化。
正因為這樣，我們就有必要更多地去了解人均 GDP 在8000、10000美金之上，全產品線、全價值鏈、全商業模式的發展情況。國外有⼀些相對成熟的經驗，從房地產⾏業來看， 美國的市場化發展經驗⼗分典型，他們在過去將近100年裡，在後開發時代的全產品線、 全價值鏈、全商業模式之中，形成⾮常多的完整市場競爭的規律、標杆企業以及產品技術發展的路徑，有很多成熟的經驗可以借鑑。
▲《薩利機長》| 成與敗的契機往往一瞬即逝
這次我們去美國，對⼤量的房地產企業轉型來說是⼀個特別好的契機，我們會針對性地把⼀些企業確定為標杆，學習他們，由此來啟發國內轉型的路徑、模式和⽅法，同時找到在中國成長的新空間。
我特別願意把⾃己去了60次紐約的經歷和經驗、觀察和了解到的美國房地產發展模式和標杆企業的案例介紹給大家，使大家在中國的本土業務發展得更好。
這個過程中，我們和美國企業的互動也許還可以找到在美國投資的機會，以及回到中國之後彼此之間共同創新、轉型、發展的機會。總之，紐約大學房地產研究院作為紐約最⼤的土地擁有者、物業擁有者以及資產的管理者，中城聯盟作為國內最⼤的房地產策略聯盟機構，他們二者本身的經驗，加上我作為嚮導能夠分享給大家的東⻄，我相信對正在前進中的房地產企業、面臨轉型壓⼒的房地產企業來說都是⼀個特別好的機會。我也願意在這個過程中跟大家⼀起學習、分享，共同尋找未來的發展機會。
10 月 7 - 14 日，中城聯盟攜手紐約大學將開啟第四期美國房地產特訓營，將結合中國市場目前最急迫、最關注、最聚焦的地產細分領域，如健康地產、養老、地產科技等方面，去到 Airbnb、Matterport、Delos 等行業細分前沿企業觀摩，深度學習經典案例和前沿模式。
此次探訪美國地產行業的考察之旅，將由馮叔作為全程導師帶隊，中城聯盟的一些企業家們也會參與共同討論。
未來房企要想在後開發時代繼續生存，就必須尋找屬於自己的細分領域，探尋房地產行業新的模式進行轉型升級。
掃描下圖二維碼，搶先佔座
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