天上不會掉餡餅，餡餅前面都是陷阱！
最近蜜姐看到一條新聞，2018年9~12月，北上廣深法拍房呈現倍數級增長，價格卻在下降。在深圳龍崗區，一套複式房產評估價為762.0524萬元，而變賣價僅為426.7493萬元，相當於評估價打55折，可就是這麼高的折扣，也一樣賣不出去——
曾經大火的法拍房市場，現在終於涼了！
所謂法拍房，通常由以下四種情況產生：
一是炒房客斷供，被銀行起訴，法院拍賣後用於償還銀行貸款。
二是有債務糾紛的公司破產，法院將其持有房產拍賣償還外債。
三是在個人的民間借貸中，用房產作為抵押物，到期無法還款時，如果房產過戶存在問題，只能由法院拍賣。
四是在刑事案件中，如果被判處沒收個人全部財產，那麼沒收的房產會以拍賣的方式收歸國庫。
這些年來，自從某寶上線了法拍房之後，大家對這種房子的關注度就一下子上升了，有些人就覺得法拍房是個好東西，一來是價格便宜，能以遠遠低於市場價的價格買到房子；二來是法拍房不限購，那麼在某些調控力度較大的大城市就能繞開限購政策。
所以，很多朋友都問過蜜姐，要不要買法拍房？
對此，蜜姐的回覆是——這類房子絕對不要碰！你永遠不知道你會面臨怎樣的陷阱！下面，蜜姐就結合幾個真實的案例跟大家講講，法拍房有多坑？
一、 300萬的房子200萬的稅，法拍房真的便宜嗎？
很多朋友買法拍房的原因，就是圖便宜，隨便都能打7折，但是，任何資產落袋為安之前都是紙面財富，法拍房實際到手的成本，遠比你想象的要可怕的多!
首先是稅費，法拍房經常是付雙方稅，自己的稅+原房東部分。稅費與很多因素有關，契稅要看是首套還是二套，個稅要看原房東是否滿五唯一，增值稅要看滿二是否普通等等。
而遇到需要二次過戶的法拍房，不光要交你和原房東的交易稅費，還要承擔原房東和開發商之間的交易稅費，那麼實際算下來，稅費往往會高出你的想象。最糟糕的是如果你買到有遺產稅的房子，那就更虧了！
除了稅費之外，要買法拍房，你必須要承擔前業主拖欠的其他費用（無論是不是故意），比如物管費、水電費、燃氣費等等，要是碰上惡意拖欠多年的，還要連違約金一起支付！那麼，這可就是個無底洞了。
想想看，原房東欠下的錢，卻要你來背鍋！你委不委屈？
二、 買來的房子十年後才能入住！
蜜姐遇見過這樣一個例子，有朋友花了幾百萬買了一套法拍房，結果上門的時候卻發現，兩個彪形大漢一左一右站在房子門口，口口聲稱為了償還債務，房屋主人已與他們簽訂了租賃合同，10年免租。
要是想入住，等十年以後吧；要是覺得十年等不起，想要毀拍，就得放棄50萬的保證金。聽起來是不是很不可思議？但是法律就是這麼規定的！
有些人往往會根據買賣不破租賃的原則玩一些法律手段，因為租戶的權益是受保護的，所以有些房主在房子拍賣錢，可能就會特意把房子出租給其他人，簽訂了10年甚至20年的租期，還一次性的收取了房租費。
而根據買賣不破租賃的原則，所以就算你通過拍賣買到了這套房，你依然沒有辦法使用這套房子。如果租約是10年，那麼確實你是要等到10年之後才能收回這套房子的使用權。
三、 莫名其妙被人跑來追債！
除了租賃風險之外，你要買法拍房，還得承擔債權風險，也就是房子在拍賣之前就已經抵押給了其他債權人。
還有的房子，可能被房主進行了多次抵押，那麼難免就會有許多糾紛。尤其是在原房主把房子抵押給高利貸等各種民間借貸的情況下，那你可能就要面臨更棘手的麻煩了。
這些高利貸才不管你是不是無辜呢，他們只認準這套房是已經抵押了，所以說不定就會找你上門要債，偏激一些的還會玩一些潑油漆、堵門塞鎖眼之類的擾民招數。
想想看，若是遇到這種情況，豈不是花錢買罪受嗎？
四、 買下了房子也無法落戶！
對於法拍房，法院只負責把房子賣出去，並不負責買家落戶的問題，所以如果原房主不把戶口遷出去，那你就不能辦理落戶的，這會直接影響後面孩子上學等各種相關權益。
落戶落不了，過戶可能都出現問題。有些房子可能在未交付、存在產權共有人的情況下拍賣或者前房主根本沒有取得產權證，沒有取得房屋產權證就需要看是否在房管局合同備案。
而過戶這個問題法院是不管的，要由買家自行解決，這就可能出現無法過戶的情況。
很多人買房子，看重的就是房子背後的戶口、背後的學位，但是便宜沒好貨，當你選擇了低價之後，就很可能要放棄這些東西。
五、 房子還住著別人！
當你終於以低價買了房子、併成功入住之後，你可能會發現——房子裡是住著人的，而且趕都趕不走，法律也不會支持你！
根據2004年最高人民法院出臺的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》稱，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
所以說，如果你買了這樣的房子，原房主以不知情為由拒不“搬離”，那麼如果很多這套房是原房東的唯一房產，被執行人家裡還有老人，那麼法律並不會支持你，不會強制執行。
蜜姐還遇到過一個極端的例子。雖然買家想了種種手段讓原房主搬離了，可沒想到原房主前腳剛收拾好行李搬出去，後腳就搬進了地下室！
因為按照規定，房子的地下儲藏室及下沉庭院，其產權及處置權都歸開發商所有，而買家獲取的房產證中，並不包含地下空間的產權與使用權。
想想看，自己花了大價錢買的房子，隔間房裡還住著別人？你糟不糟心？
總之，天上不會掉餡餅，餡餅前面都是陷阱！便宜貨當然有便宜的理由，對於我們普通人來說，法拍房能別碰就儘量別碰，購買風險是遠遠大於它省去的那一些成本的。畢竟對於我們大多數人而言，買房是一件十年甚至幾十年的事情，為什麼不買個心安呢？
閱讀更多 蜜財富 的文章
