小朱不懶惰

其實並不是找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，而是找不到一個和房產賺錢規模相當的行業。

如果要論毛利率，比房地產高的行業並不少，比如從上市公司的財務報告來看，白酒企業龍頭貴州茅臺的毛利率就長年高達90%以上的，醫藥企業龍頭恆瑞醫藥的毛利率也是高達86%，還是一些互聯網公司。只是論規模而言，實在難以和房地產比擬，房地產的交易，單套房動則數十萬到幾百萬，乃至一線城市上千萬元，儘管單品毛利率不是很高，但是規模大，帶來的利潤前景也自然龐大。

在2018年全年，萬科實現合同銷售面積4037.7萬平方米，同比增長9.5%，合同銷售金額6069.5億元，同比增長15.3%，具體淨利潤等數據還要等萬科的年報正式披露，但是創新高沒什麼懸念。如此的體積量，吃慣了”大茶飯“的萬科想要找到一個和房地產賺錢規模相當行業著實難，也許阿里巴巴和騰訊控股能有，但是指望萬科一下做到阿里巴巴、騰訊那般在互聯網沉澱二十年才形成的巨頭的規模也並不現實。

按照鬱亮此前的規劃，十年之後萬科不再是地產公司，如果真不發展房產，轉型發展其他行業又供不上龐大的業績數據，萬科的股價又將承受重壓，所以萬科想要轉型也並非易事，但是如果不努力轉型，伴隨人口紅利的消失，房地產市場風光不再的形成，萬科又將壓力巨大，並且這一幕已經有了跡象——按照萬科今年1月銷售數據，1月公司實現簽約金額488.8億元，同比下降28.1%；實現簽約面積317.7萬平方米，同比下降28.5%。恐怕這些也是鬱亮本次內部講話說的”我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業“的感慨由來。

源自風生焱起的個人分析，歡迎關注本賬號以便獲取更多財經知識

風生焱起

鬱亮說的是實話。

在所有行業當中，能夠像房地產這樣賺錢的屈指可數。為什麼房地產這麼賺錢？

房地產暴利來自於其高槓杆的特性，開發商動輒百分之七八十的負債率，但這也只屬於“正常水平”，換做其他行業的公司，早就出現資金問題了。最誇張的時候，開發商只要交一點點保證金，就可以參與土地的招拍掛，中標後，就到銀行去辦質押貸款（將土地質押出去）；開發商拿到土地，做好戶型設計，就可以預售了——購房者拿著幾十萬甚至數百萬的錢給了首付，銀行發了房貸，開發商房子還沒修好，就拿到全部房款了。

可以說，最舒服的時候，開發商是空手套白狼的，只要有一點點資本金，就能撬動好幾倍的營收。雖然現在土地招拍掛不能用銀行貸款了，取得預售也需要打樁（有些是需要建設到一樓），開發商的投入增加，但它高槓杆的屬性不會改變，所以收益會成倍放大。如果沒有這樣的槓桿效應，開發商就像普通企業那樣，從資本金的回報來看其實並不算高。

有些人會說，其實像騰訊、阿里這樣的互聯網公司，還有用友軟件這樣的軟件公司，毛利率也很高啊。但要知道，大的互聯網公司才能真正賺到錢，而要成為大的互聯網公司並不容易；此外，一些軟件公司，比如就像用友軟件（主要做財務軟件，毛利率可以達到90%以上），市場規模太小了，撐死了也就1000億左右的市場規模，而恆大、萬科這樣的開發商，一年的收入既有5000多億，這完全不是一個量級的市場。

所以，鬱亮之所以說找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，意思是說：大部分行業回報率沒有房地產高；即便有回報率超過房地產的少數行業，但規模又不夠大。綜合起來，就是房地產回報又高，市場又大。

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孔方財經

這段話闡述的含義真的很豐富呀。

1、萬科要想轉型是何其之難，之前做房地產的，依舊要做房地產了。任正非說了，我最大的痛苦是利潤太高，如何平衡外部和內部的利潤是他的痛苦之處。百度說，我的利潤都上百億計，怎麼也不覺得利潤比做房地產低呀。

鬱亮的話表明了萬科這幾年摸索的過程，想跳出房地產，但它的機制，它的環境，它的人才，都要把這樣的野心拉回來，繼續做強本業為上策。

2、房地產的利潤空間小了，要有大發展，還是需要大創新。迴歸房地產是第一個認識，認為房地產是暴利，比物業，比物流的利潤高很多，這類觀念需要改變，那種粗放式暴力式的時代需要轉變，這是第二個認識。

3、既不能脫離房地產本身，又不能僅僅從高效管理，資源兌現方面要未來，那萬科未來怎麼辦？我想，這是鬱亮提出的真問題，他要帶領全體萬科人走出新的康莊之道來。

這是萬科的憂慮之處，連龍頭企業都這麼不看好過去房地產的發展之路了，我們再一股腦兒的鼓吹房價漲到天上去，更沒有了意義。

找不到比房地產賺錢前景相當的行業，意思就是要立足房地產，但要拋棄過去，發展出全新地產經濟。

這是美好的願望，也是企業家無刻不有的掙扎。

財經作家邱恆明

房地產能賺大錢，這個道理至今有效。至於有沒有比房地產更賺錢的行業，答案是肯定是有的。

有一個新出爐的榜單或許可以參考下。2月26日，愛搞排行的胡潤髮布了2019全球富豪榜，在這個榜單裡，全球華人首富是馬雲家族，其次是馬化騰，第三位是許家印。從前十位華人富豪看，許家印、李兆基、楊惠妍、王健林家族等都是地產大腕，嚴昊家族是搞建築業的，李嘉誠的創富跟房地產也有很大的關聯。主業跟房地產沒什麼關係的只有馬雲家族、馬化騰、美的的何享健何劍鋒父子、周大福的鄭家純家族。

這個榜單在一定程度上佐證了，房地產賺錢前景依舊相當不錯，可以與之匹敵的行業有，但應屬比較稀有。

從萬科的角度來說，鬱亮認為找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，這話是完全正確。他是在談到“行業的轉型絕非易事”時，表達了這個觀點。而且鬱亮說的是萬科找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，並不是說所有人都找不到這樣的行業。所以，我們不要誤讀了這個觀點。

任何行業能賺到大錢的公司，都因為有傳統與基因的因素在內，有地產基因沒有互聯網基因，也很難在互聯網上賺到錢，何況還有先跑與後跑的差別，後跑的要想在同一賽道上追上先跑的，沒有那麼容易的。

鬱亮認為房地產錢景尤在，是有幾個觀點在支撐的，通俗點說有這些：一是中國城市化進程的延續，尤其是都市圈的構建，他認為“房地產仍然會維持較大規模”；二是住宅消費“並不是整體過剩”，有的地方是明顯過剩有的地方還滿足不了需求，有的人有多處房子有的人還沒有房子；三是“租購併舉”才剛剛開始，特別是發展住房租賃市場，對房企來說確實還有全新機遇，比如服務能力，比如項目建設，比如金融支持。

房地產有錢景，並不意味可以像以前一樣高舉高打賺快錢。現在的房地產跟以前不大一樣，從政策面來講，希望行業發展平穩健康，希望房價平穩健康，房價的波動性不再會像從前那樣的大幅度了，而資金也被鼓勵流向實業而不是房地產。所以鬱亮也說了，在過去3年，萬科是“收斂聚焦”。

不當銷售王，追求活下去、活得好與活得久。鬱亮的這個觀點十分現實與理性。現在房企融資渠道被不斷收緊，從前地產商用一點自己的錢和很多銀行的錢，就能撬動高利潤的年代，一去不復返了。就近兩年來看，任何超越自己能力的過度擴張，都將帶來不小的風險與壓力。

波士財經

從活下去的宣傳言論，到近期萬科系列數據的出爐，萬科成為了房地產行業的一個標杆企業，且具有一定的行業風向標影響。然而，對於萬科鬱亮的講話，確實頗有深意，難免也會引起市場的熱議。

萬科鬱亮表示，找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，實際上也透露出當前房地產企業尤其是房地產巨頭企業發展與轉型的擔憂預期。經過了過去二十年的黃金髮展期，如今房地產市場的核心價值已有逐漸被透支的風險，而在政策調控趨嚴、房產對經濟依賴度太高的背景下，萬科要走出一條符合自身發展的特色道路，恐怕也需要不斷摸索，但任重道遠，並不輕鬆。

不可否認的是，不僅僅是大企業，而且是普通投資者，在投資領域上，也很難找到一個和房產賺錢前景相當的行業。例如，P2P行業面臨監管壓力、股票市場面臨牛短熊長資本減持套利壓力、銀行定存大額存單面臨利率不高，保值能力不強的現狀等，似乎房地產行業依舊保持其特有的保值增值能力。或許，過去二十年時間內，房地產行業的發展確實太好了，大眾對房產投資的依賴度顯著升溫，而當房產行業步入轉型期，恐怕一時間也很難讓房企乃至大眾尋找到更多更好的替代品種。

郭施亮

單看這句話，萬科董事長鬱亮似乎像是在炫耀公司主業——房地產行業最賺錢，但速讀君在通讀了講話全文後發現，這完全是在斷章取義。

因為在鬱亮說完上述言論後，他接著說了這麼一段話：“儘管房地產行業還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業務。做新業務的時候，讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大。”

所以鬱亮實際上想表達的觀點是，哪怕其他行業暫時沒有房地產行業這麼賺錢，但萬科還是必須要去嘗試、去轉型，因為房地產行業、特別是房地產開發，未來賺錢的難度會越來越大。

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鬱亮做出這個判斷，是基於經濟大勢和人口結構。所謂經濟大勢，是指經濟的“L”型走勢尚未探底，且探底後誰也不知道這一橫會持續多久；所謂人口結構，是指90後比80後人口少4100萬，00後又比90後3100萬，新出生人口在持續減少。

在鬱亮看來，經濟大勢和人口結構比宏觀調控政策對房地產行業的影響更大、更長遠。因為宏觀調控政策的影響差不多2-3年，但經濟大勢和人口結構問題將10-20年。

當然，身為行業龍頭的掌門人，鬱亮也認為，儘管困難重重，但房地產行業未來還是有機會的，這個機會便是“都市圈化”。速讀君覺得，也就是“城市集群”，用區域內多個城市的聯動，促進經濟發展和財富增長。

鬱亮提到了粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等區域，在速讀君看來，這是龍頭房企在給大家指明瞭未來5-10年買房的大致方向。

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有困難也有機會，但鬱亮最發愁的，速讀君覺得還是萬科的轉型缺乏方向、不夠成功，因為他自己也說，“到今天為止，坦率而言，似乎沒有什麼特別成功的轉型案例。”

速讀財經

單看這句話來講，我認為是大實話！為什麼？

因為房產的背後不只是投資產品，還有國家，還有經濟，還有許多相關的產業鏈和就業問題！所以拉長10年，甚至20年的週期來看，房地產的價值和價格依然能夠穩穩地跑贏通脹。這就是為什麼萬科董事長鬱亮內部講話說，我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業的原因！

從歷史的數據來看，能夠跑贏放假，甚至可以與房產投資相媲美的市場只有股市了。但是股市最大的確定因素就是它的不確定，A股的熊長牛短週期導致了大部分的投資者都是虧損的狀態，甚至長期持有也不一定有不錯的收益，更別談跑贏通脹了！

那麼既然這樣，我認為確實沒有一個投資類的資產比房產更穩定，更能跑贏通脹！

要知道房產投資是一個高槓杆的產品，並且也是世界上唯一一個可以利用的，最安全的槓桿投資行業！因為出借的對象是銀行！

試問一個30%購房資金由購房者承擔，而70%借款資金由銀行承擔的市場，能夠承受大跌或者暴跌帶來的損失嗎？？一定不行，因為一旦房價跌了30%，銀行就感到焦慮，一旦房價跌了50%，就會出現資不抵債，甚至金融危機，相關行業的倒閉潮，失業潮。那麼銀行的風險就加大，危機就出現，流動性就不足！因此房產就是未來最穩定，最安全，並且利用槓桿最不需要擔心的投資！

相比股市，股市裡利用槓桿進行投資不僅沒有保證，反而一旦市場下跌，損失的都是自己的真金白銀，與房地產相比真的是沒有比較就是沒有傷害啊！因此，萬科董事長鬱亮內部所講的話沒毛病！只見過槓桿買房致富的，還沒見過幾個槓桿炒股發財的！

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琅琊榜首張大仙

鬱亮1990年加入萬科公司，2001年升任總經理。在前海人壽和深圳地鐵相繼介入萬科，萬科公司股票拉昇之後，王石謝幕。公司的重擔就落到鬱亮頭上了。

鬱亮去年提出了萬科要活下去的口號。今年過完春節，就出來這一檔子消息。說明萬科在尋找新的產業。一直做房地產的人，看到其他的產業的確悲劇的很。而鬱亮對其他產業的看法也決定了，萬科可能依舊需要在房地產業中耕耘。而要命的是，鬱亮對房地產業又比較悲觀，他認為房地產業會在2020年觸底，並且不會有反彈出現，而是一個L型，會走很長時間，他認為日本都走了20年，中國無論如何得走上一段時間。

近日坊間有一個鬱亮的非公開郵件，在流傳，鬱亮在郵件中也認為L型的趨勢會比想象中的長 地產未來的趨勢走勢，這表明鬱亮對房地產的態度是悲觀的。他認為樓市弱勢持續的週期會比想象中的久。 鬱亮的觀點還來自對社會商品零售總額在2018年的增幅下降到8.1%的歷史最低的數值。所以他認為不要相信觸底反彈。所以他提出的近期工作方針是，第一，要抓現金流，第二，收縮和聚焦策略。 鬱亮在內部流出的意思相當於是打招呼，萬科今年的盈利可能要縮水。

2001年以來擔任萬科總經理的鬱亮來說，一直經歷著房地產高速發展，資金湧動。就今天來說，鬱亮所看到的情況和我們普通老百姓看到的情況有一個差距，這個差距大概就是兩三年的時間。就像當時李嘉誠套現大陸房地產，很多人還在認為李嘉誠賣虧了，賣便宜了。而實際上李嘉誠的確是做到了留最後一口水給接手的人喝的諾言。相信鬱亮今天所看到的房地產的形勢，也會成為兩年後，普通老百姓感受到的真實狀況。

作者觀點：萬科要想活下去也不見得太難，只是房地產暴利時代恐怕已經終結。房地產對經濟的巨大拉動作用，所以只是換擋前進的問題。房地產迴歸到居住特性為首要目標的人們居住的改善，而不是人們資產炒作的資金池塘。人們買房會更加謹慎，更加挑剔，更加看重其居住功能的實現。相信要不了三年，普通人對房子的資產特性的看法會有較大的改變。而正是這種預料，讓鬱亮有了一個難以解決的矛盾。大錢賺不到了，小錢又不願意賺。

大舟財經觀

鬱亮這番話，我只能說簡單粗暴，但確是事物的本質。

怎麼說呢？人的一生不外乎四個字“衣食住行”。而這四字當中，“住”就是重中之重。

剛出來工作時，別人問我啥時候買房子，有計劃嗎？我總是滿不在乎的說：房價那麼貴，買它幹啥，租房多好，我好想住哪住哪。就這樣，我也在杭州租了三四年的房子了。

但是，年齡的增長，帶來的只是我對房子越來越強烈的需求了。租房，我需要忍受房東的指指點點，需要接受同租室友的不同生活方式，需要放棄自己在家最休閒的狀態。總之，租房，就好比在別人家做客過夜，有著種種不適。最重要的事，沒房，另我漸漸失去了對這座城市的歸屬感。常常在路邊看到一些流浪者，我就在想，我在這座城市和他們有什麼區別呢？哪怕我在這個城市奮鬥了這麼多年，我只不過是比他們呆的更久的流浪者。因為我的“家”不在這。

說起“家”這個字，我想起我們老師在教我這個字時，是這麼介紹這個字的，家上面寶蓋頭，代表了屋頂和屋簷，表示有瓦遮頭，有簷擋雨，下面的“豕”，本義是“豬”，以前的人會在家裡養豬，表示在有的住的情況下，一家人生活過日子。

所以，年紀大了，越發的會想要穩定，想要歸屬感，那麼我就要有個“家”，就需要房。如果此時只要他房子我能付的起首期，我會毫不猶豫的下手，這就是剛需吧。

同樣，衣食住行，衣服一件賣一千，我可以不買，因為200的可能一樣保暖，食物，粗茶淡飯也是一頓，鮑參翅肚也是一頓，能填飽肚子就行，行，買不起BBA，有個小奧拓代步也行，但是住，能買的起好的我就絕不會買差的，因為那是我可能要生活餘生的地方，我要在裡面成立自己小家的地方。

究於這些吧，在買房子的時候，我不會在意房產商賺了多少，哪怕他賺了再多，我除了罵，該買還是得買，能怎麼辦呢？這就是生活。

最後，用杜甫的詩來做個結尾，也當是給無房一族的祝願。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”

爛泥二號

正值中國樓市迎來“小陽春”的時候，萬科集團董事長鬱亮的“最新觀點”，再次引起了媒體的廣泛關注。其實鬱亮整體的觀點並不是說我們找不到一個和房地產賺錢相當的行業，而是深層次透露房地產行業正在處於下滑期。

整個事件的起始是鬱亮的“最新觀點”出現在2月25日萬科週刊的公眾號，文章標題是《鬱亮：收斂聚焦，鞏固提升基本盤》，令人詫異的是，這篇文章迅速在網絡上走紅，短時間內閱讀量就超過了10萬+，文章的核心內容是鬱亮在萬科集團2019男目標與行動溝通會上的發言，時間是2018年12月17日。

第一個論述：中國經濟處於L型發展階段

首先，鬱亮是引用了2016年某經濟學家的一個論述，我國經濟運行不可能是U型，也不可能是V型，而是一個L型，這個L，不是一兩年就能過去。

緊接著，鬱亮說：

其次，鬱亮還談到，“少子化”對房地產行業帶來長期影響，所以，未來房地產行業發展依舊不樂觀。

蔣昊看來，鬱亮這次發言的水平比上次“活下去”要成熟多了，同時也反應出鬱亮背後的公關團隊對於這次發言的準備更加充分，身為房企老大CEO，必須談一談宏觀經濟、必須要有危機意識，但是在經濟下行的壓力下，表達要有層次感，要有技巧，否則，一個用詞不當，就會被扣上“唱空”的嫌疑。

在這次談話中，鬱亮巧妙的避開了活下去，而是用希望獲得更好，獲得更久來表述，這就是表述的境界提高了。

然而，在談及經濟L型，引用權威人士的說法，這種做法，鬱亮是成功的，但有一點，蔣昊認為不太妥當，就是鬱亮提到的“觸底反彈，其實這個判斷是有偏差的，鬱亮提到大週期的“觸底反彈”，到2020年甚至更長時間才能完成，其實從小週期來看，2019年6到9月之間，就可以“觸底反彈”。因為貨幣政策、財政政策都發生了新的逆轉。去年，為什麼會有很大的經濟壓力，那是因為“去槓桿”。

因此來看，鬱亮作為一個CEO是非常優秀的，但是對於國內的宏觀經濟的判斷精準度，是有點不足的，不過這也能理解，術業有專攻。

第二個論述：要跳出“牛市思維”

鬱亮提到：

其實，這段話就是在告訴大家，“印鈔票時代”已經終結了，中國廣義貨幣M2的增速也從2009年的27%左右，到前幾年的14%左右，再到目前的8.5%，增速的確下滑了不少，所以，我國短期不會再強烈刺激樓市，所以開發商必須要轉變“牛市思維”，而這，也是國家願意看到的，穩定房價，對國家經濟發展，和社會進步，也是有極大好處的。

但是我認為，中國房價“一年多翻倍”（2016年）的空前景觀，恰恰不是M2增速特別高的時候出現的，所以，這裡的印鈔方式和“印出來的鈔票先給誰”同樣很重要，貨幣棚改、三四線樓市暴漲，其實是貨幣滴灌下的奇蹟。

綜上所述：

鬱亮所要表達的意思，其實是說目前中國經濟下行，萬科也在轉型，但是還沒有找到一條更合適的發展之路，萬科依然在探索之中，但是轉型這條路必須邁出去，所以，去年萬科改名了，將深圳市萬科房地產發展有限公司，改名為深圳市萬科發展有限公司，把房地產三個字去掉了。

此後，保利地產也把房地產三個字去掉了，中國房企掀起了一陣改變的浪潮。這寓意著什麼?

說明中國房企“躺著數錢”的時代結束了，未來的競爭將從房地產蔓延到其他行業，包括長租、酒店、文旅、大消費、大數據、甚至人工智能等領域，這一切都有可能，從萬科的長租品牌公寓泊寓，再到碧桂園投資人工智能企業，再到最近的恆大，開始成立了一家汽車企業，註冊資金高達20億美金。

這些變與不變的背後，是告訴我們，中國經濟從“數錢時代”已經進入了“找錢時代”

關鍵字: 萬科 鬱亮 萬科集團